地方政府債務與房價相互影響綜述

【摘要】本文總結了研究地方政府債務與房價的相互影響的有關文獻，中國地方政府債務與房價具有相互促進作用，彼此互相聯動。當前，我國的地方政府債務問題與調控房價問題是經濟轉型期所面臨的其中兩個重要問題之一，厘清地方債務與房價的相互影響關系有助于后續進一步的深入研究。

【關鍵詞】地方政府債務? 房價? 土地財政

一、引言

地方政府對于我國的經濟發展有著非常重要的作用，促進本地區的基礎設施建設與公共事業發展、提高當地居民的生活環境、調節經濟發展的結構等方面都需要地方政府的參與。自從財政分權改革后，地方政府的財政收入開始不能覆蓋財政支出，并且財政缺口有逐漸擴大的趨勢，地方政府的財政壓力非常之大。

伴隨著我國經濟的快速發展，大量農村勞動力進入城市，對于城市住房的需求也迅速增加，房價隨之上漲;另一方面，在城鎮化與工業化過程中，工資水平也逐漸提升，人均可支配收入快速增加，居民的儲蓄不斷增長，而居民的投資方式有限，住房成為居民的投資選擇之一，大量的資金涌入房地產市場，也造成了住房價格上升。

二、房價對地方政府債務的影響

大部分學者在研究房價對于地方政府債務的影響時一般以土地財政作為橋梁。土地財政直接依賴于房地產市場，房價上升會帶動土地價格上升，土地價值上升則土地財政增收;同時，地方政府的債務償還也依賴于土地財政。由此可以看出，要研究清楚房價對于地方政府債務的影響，就必須厘清土地財政在其中的作用。

（一）房價對土地財政的影響

在關于房價對土地財政影響研究中，多數學者的研究結論為房價對于土地財政有正向影響。一些學者研究發現地方政府通過低價征收土地、高價出售，以低價推動房價，然后增加房地產業的稅收，解決財政困難。這造成了地方政府發展對于房地產業的依賴。地方政府在追求“以地生財”的過程中拉升房價，并且在主觀上不想讓房價下跌，從而造成地方政府在執行中央調控房價政策時不力，房價居高不下。

同時，也有一部分學者對以上結論持不同意見，有學者通過研究地方官員出讓土地的激勵時發現，以政治晉升激勵為主的“土地引資”目的是政府出讓土地的主因，地方政府無意通過土里財政來推高房價。部分研究人員采用1999-2007年全國30個省市區面板數據分析土地財政、晉升激勵與房價棘輪的效應，分析結果發現土地財政并沒有提升房價，反而抑制了房價上升。也有學者認為土地財政早于房價飆漲而存在，土地財政并沒有推動房價上漲，而是高房價無關。

（二）土地財政對地方政府債務的影響

很多學者研究發現，土地財政是造成地方政府債務擴張的主要原因。地方政府以基礎設施建設和較低的工業用地價格來吸引投資，政府舉債投資增加本地GDP，利用賣地收入償還債務。我國城鎮化快速發展使土地需求擴大，土地供給不足導致價格上升，而城市土地國有化是土地財政的制度基礎，地方政府一方面借債發展，另一方面賣地還債。有學者構建了信號博弈模型來研究地方政府的舉債行為，地方政府通過向金融機構抵押土地獲得貸款，從而增加債務收入。

三、地方政府債務對房價的影響

自1994年我國對住房實行市場化改革以來，房地產市場迅速發展，房價不斷上升，盡管國家一直在對我國高房價進行調控，但是收效甚微。高房價會造成買房者的負擔過重、社會資源配置失衡、影響地區經濟的健康發展以及社會的和諧穩定等一系列問題。

在關于地方政府債務對房價影響的相關研究中，地方政府在加快推進城市化與工業化的進程中，快速擴大了對稀缺土地資源特別是城市土地資源的需求，土地價格迅速提高。土地價格升高一方面使得土地資產抵押價值增加，提高了銀行放貸的信心，形成了地方政府債務擴張的基礎;另一方面，土地作為住房建設的要素之一，土地價格升高對房價具有直接抬升作用。地方政府融資平臺在向銀行借款時依賴于用土地使用權作抵押，在還款時依賴于土地出讓收入，因為擔心土地價格下降減弱債務償還能力，使得地方政府不能有力配合中央政府對房價進行調控，從而導致了高房價。有學者利用2010-2015年省級面板數據進行實證研究發現，地方政府的債務資金大部分用于本地城市化與工業化發展方面，城鎮化與工業化發展使得住房需求增加，但是住房的供給相對滯后，供需不平衡造成了房價上升。也有研究發現，地方政府債務對于房價既有直接正向效應，又有空間溢出正向效應。這說明地方政府債務既直接提升了當地的房價水平，又間接拉升了臨近地區的房價水平。

四、結論

通過對文獻的梳理，可以發現地方政府債務與房價的雙向促進作用：

（1）地方政府舉債進行城市化與工業化建設，提升居民人均收入水平，吸引外來流動人口，增加了對住房的需求，伴隨著城市發展，房地產行業日趨繁榮，房價不斷上升。地方政府在預算軟約束與官員GDP政績考核激勵下，有動力采用“招拍掛”形式推高土地價格，地價上升帶動了房價上升。

（2）房價上升帶動地價上升，土地抵押價值隨之升高，地方政府用土地作抵押能從金融機構貸款能力更強，使地方政府債務上升。同時，房價上升后，地方政府的房地產相關稅收收入提高，地方政府的財政實力增強，從而更容易向銀行貸款，推動了地方政府債務規模擴大。

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作者簡介：馬勤勇（1992-），男，土家族，重慶市石柱縣人，單位：重慶大學經濟與工商管理學院，碩士研究生，應用經濟學專業。