2020年房地產走勢十大預判

馬光遠

今年1月6日，央行下調了金融機構存款準備金率0.5個百分點。按照央行的計算，這次降準將釋放長期資金8 000多億元。雖然央行在解釋降準決定時，口口聲聲不離實體經濟，但不可否認，每一次貨幣政策的變動，都很難完全撇清和樓市的關系。對于2020年房地產的走勢，我認為有這十點：

第一，調控政策大概率會放松。

2019年全年政府共出臺調控措施620次，去掉節假日等于每天調控兩次。這樣高頻率的調控前無古人，也后無來者。所以今年的調控大概率會放松一些，但放松不代表重回刺激。未來房價下跌的概率要大于上漲的概率。

第二，房地產市場的數據不會太難看。

雖然我們一再說去年是房地產的寒冬，但房地產的很多指標仍然很搶眼：房地產開發投資的增速在10%以上，全國土地出讓收入高達7萬億元，銷售額再創新高，突破了16萬億元。2020年，出于穩經濟的需要，房地產各項指標都不會表現太差。但銷售、開發投資的增速、土地出讓金要達到2019年的高度，會很難。我們總體預測投資開發的增速會跌到5%左右。

第三，整個行業的整合和洗牌將加劇。

2018年，“去地產化”一度風靡地產界，但2019年卻戛然而止。因為主業都玩得很困難，企業也沒有閑情逸致打理“詩與遠方”。據統計，全年破產房企超過500家。對中國房地產市場而言，開發商還是太多了，需要出局一批。

第四，一二線城市房價會反彈。

以前有人說“京滬永遠漲”，但除了年齡真沒有什么東西是一直漲的。2017年，我建議一二線房子多的人可以在年底減持手中的房子，特別是“京滬”兩地的。事實上，2018年和2019年，京滬兩地的房價不僅沒漲，而且調整得還比較厲害。統計局的數據可能只是顯示每平米掉了2元，但事實上，大多數二手房調整的幅度在15%到20%，有些甚至已經回到了2017年以前。

第五，2020年絕大多數的三四線城市會進入熊市。

在經歷棚改等補漲行情之后，大多數三四線城市的房價已經漲到了階段性高點。2020年已經沒有任何概念可以做了，那就只有調整一個結果。

第六，城市群效應提升，特別關注“成渝雙城記”。

中央財經委員會第六次會議提出，推動成渝地區雙城經濟圈建設，有利于在西部形成高質量發展的重要增長極，打造內陸開放戰略高地，對于推動高質量發展具有重要意義。高層提出“強化重慶和成都的中心城市帶動作用，使成渝地區成為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心.改革開放新高地、高品質生活宜居地，助推高質量發展。”這意味著“成渝雙城記”將成為繼大灣區、雄安、長三角之后，又一個重點打造的城市群。2020年，這兩個城市的房地產都不會太差。

第七，房產稅2020年不會出臺。

房產稅已經錯過了出臺的最好時機，在房地產面臨周期性調整的情況下，房產稅會成為壓垮駱駝的那根稻草。決定房價走勢有很多原因，但唯一可以不考慮的就是房產稅。

第八，房地產支柱地位100年不會變。

2020年房地產仍然是支柱產業，仍會帶動幾十個行業的實體經濟，成為中國城鎮化最大的推手。美國這么一個高科技大國，房地產至今都還是支柱產業。所以，不要把房地產與經濟的創新程度對立，也不要把房地產與實體經濟對立。

第九，房地產的價值裂變剛剛開始。

在經歷20年的大周期之后，地產賺錢的邏輯已經完全不同于過去，賣房子越來越難賺錢。這可能會成為一個很大的趨勢。現在我們可以談“房地產+”這個概念了。地產這個江湖，開始來了很多“門外的野蠻人”，馬云開始賣房子了。這對很多房地產中介來說，可謂毀滅性打擊，從建造到裝修，再到服務，都在發生顛覆}生的變化。

第十，中美貿易協議利好中國房價。

在中美貿易協議中，有關于人民幣匯率的約定，這一條很重要。如果順利簽了，那2020年人民幣不會貶值，而會升值。這也意味著中國房價獲得了匯率層面的支撐。所以，不要再預測2020年房價要崩盤了。日

[編輯 陳俊伶E-mail： sjplcjl@163.com1