學區房最后的狂歡？

南方周末記者 盧寶宜發自廣州

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2016年4月22日，遼寧沈陽春季房交會上，售樓員穿校服佩戴紅領巾亮相吸引購房者購買學區房。

多校劃片，打破了房子鎖定學位的時代。這意味著，哪怕買了“好學校”旁邊的學區房，也有可能被分到同區的“差學校”。

不少海淀區家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學校和區教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復。

要解決學區房的問題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。

“每天簽單到凌晨，公司西城區單天破40億成交量。”

2020年5月5日晚，鏈家負責北京西城區的中介王帆發了一條朋友圈。他告訴南方周末記者，進入5月后，他的生活發生了翻天覆地的變化，從每天打電話找買家，變成每天有招待不完的客戶，一天的帶看量平均下來有20位。

貝殼研究院數據顯示，五一小長假期間，西城區二手房交易量同比和環比增長均超過100%。其中，金融街和德勝片區表現最為出色。

據王帆透露，金融街的代表性學區房豐匯園，五一期間最高成交單價達26.1萬元，而該小區在2019年的成交均價普遍在20萬元左右。另據我愛我家數據，5月1日—10日，西城區的成交均價為12.21萬元/平方米，環比上漲15.55%，高于其它區域的6.81%。

引爆西城區學區房的是一則政策。4月30日晚，西城區教育委員會發布《2020年義務教育階段入學工作實施意見》。重點有兩個：一是7月31日后，“幼升小”實施“多校劃片”；二是每套學區房6年內只提供1個學位。

西城區是出了名的教育強區，也是北京最后一個宣布實行“多校劃片”和“六年一學位”的區域。此前，北京海淀、東城、朝陽、通州、石景山區5大教育大區相繼明確了要“多校劃片”。

多校劃片，打破了一套房鎖定一個學位的時代。按照政策，7月31日后，哪怕買了“好學校”旁邊的學區房，也有可能被分到同區的“差學校”。

在許多人看來，“7·31”后，學區房將就此歇火。

于是在距離“7·31”還有3個月的時候，西城區每套動輒千萬元的學區房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的。

王帆表示，以西城區最火的宏廟學區房為例，在政策出臺前，周圍基本都沒有房源釋放，5月1日一天的上房量就超過了過去一個月。

根據安居客官網的掛牌信息，4月24日至4月30日一周，西城區每天二手房掛牌量都在20—25套；到了5月1日，當天有66套釋出；到了5月5日，掛牌量達336套。

擠上末班車

“一看就是不懂北京的人。”對于學區房要涼的說法，林可兒不屑一顧。3年前，林可兒大學畢業，從廣東嫁到了北京，還沒懷上孩子，就已經在婆婆的指導下關注起學區房。

在林可兒看來，北京有著全中國最好的學校，以及最復雜的入學規則，還有著最肯努力又舍得花錢的家長。因此連北京的教育大V都非常吃香，擁有著一呼百應的粉絲群。要想獨家解疑，或取得升學錦囊，都得花上千元不等的咨詢費用。

經過多年研究，林可兒已對北京的學區房如數家珍，據她介紹，北京共有16個行政區，但是優質教育資源集中在東城區、西城區、海淀區，俗稱“東西海”。三個區中，又屬西城區和海淀區最為拔尖。具體到學區，前3名分別是：西城區德勝片區、西城區金融街片區、海淀區萬柳片區。

西城區之所以能包攬前二，主要是在于擁有15所“直升校”小學。

以金融街片區有著“宇宙第一小學”之稱的宏廟小學為例，其有80%直升名校北師大實驗中學的資格，剩余20%的名額也能直升去北京八中，也是一所“牛校”。

這意味著，在過去“單校劃片”時代，只要購買了宏廟小學對應的學區房，清華北大就在眼前，極有可能“贏在起跑線”。因此，宏廟小學正是家長們擠破腦袋爭搶的小學之一，上述成交價高達26萬元/平方米的學區房正是出于其對應的豐匯園小區。

而多校劃片之后，西城區15家“直升校”對應的二手房出現入學不確定性。如果花高價買了豐匯園，但是卻被分到其它學校，顯然是虧了。

林可兒所在的一個家長群，在政策出臺的當晚一直熱烈討論至凌晨。這個群都是未來1—3年內小孩即將上小學的父母，不少是一條心要在西城區入學的。討論后，家長們分成了兩派，一派覺得高價房不保學位，投資有風險，慢慢不再出聲。另一派想讓小孩上宏廟小學，還是堅定要買。

“學區房畢竟是學區房，不買連搖號的資格都沒有。”林可兒稱，群里有不少家長第二天一大早就去看房了。“那些說不值得買的，說到底就是錢不夠多，怕虧了。”

從事教育行業的吳言是“無言升學新講堂”的創辦人，對西城區學區房有多年的觀察和研究。在他看來，只要好的教育依舊是稀缺資源，學區房的價值就會一直在。西城區的學區房在這些年家長們的追捧下，參與門檻早已被抬得很高。入門玩家的流動資金至少在千萬級別，“哪怕跌個幾十萬，也沒有人會恐慌性拋售”。

他認為，中產要上精英學校，單校劃片時代的頂級學區房是最后一班車。

王帆透露，五一小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8—10套。因為這些學區房不少都是單位分房或“老破小”，原值低，貸款額度低，繳稅還多，買房者基本都是全額付款。60—90多平方米的小一居與兩居，是最受偏愛的學區房戶型，豐匯園及附近小區同類房型價格一般在1000萬—1400萬之間。

他在這些天的帶看中也總結出一些經驗，1000萬基本是當前西城知名學區房的門檻，大多房子都很破舊，裝修不好。真正能下決心買的，都是打電話來只問能否上指定小學的，甚至有不看房就成交的。如果仔細問裝修問戶型，考慮居住和升值，往往很難成交。后者實地看過狹小老舊的房子后，只會更加猶豫。

如何落實成謎

盡管西城區已經發布了多校劃片的政策，但究竟如何落實，還是一個未知數。林可兒和多位家長曾致電西城區教委，都得到了“等后續通知”的回復。

事實上，2016年起，教育部就首次提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，可采取多校劃片。2018年北京多校劃片的規模進一步擴大，但不少區域在實際執行過程中卻屢遭抵制，最終不了了之。

不少家長認為，西城區作為“東西海”里最后一個宣布多校劃片的優質學區，很大可能會參考東城區和海淀區的實施辦法。

2018年初，東城區教委宣布，對于2018年6月30日后取得房本的家庭，將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學，被稱為“東城18·6·30”。緊接著，海淀區也宣布，從2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，即多校劃片，被稱“海淀19·1·1”。

不過，后續東城區又給新政騰出了“緩和期”，向海淀區看齊。兩個區的政策都從2019年開始實行，意味著，2019年9月這兩個區迎來第一批多校劃片的學生。

但是據吳言觀察，無論是東城區還是海淀區，當地教委都沒有組織搖號。吳言接觸過北京市七千多位家長，了解到因為新政被調劑了的只有一個案例。一位家長在2019年后購買的東城區學區房，原本匹配的是和平里第九小學，最后被調劑到了和平里第四小學，不過這兩家學校資質不相上下，也算是平行調劑。

另有東城區的家長告訴南方周末記者，同樣在和平里片區，原本對應的安外三條小學和地壇小學也有平行調劑的情況，但是學校資質基本保持一致，不會出現好學校調配到差學校的情況。他同樣沒有聽說過搖號。

后來，海淀區因為學校資源參差不齊，名校與普通院校差距較大，多校劃片受到了眾多阻力。不少海淀區家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學校和區教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復。

吳言表示，多校劃片，理論上的確可能讓買了好學區的家庭被搖號到相對不好的學校，但是實際操作上沒有太大可能性，涉及多方利益，這也是多個區在宣布政策后都沒有給出具體操作細則的原因。

或許是基于新政影響有限，無論是東城區或海淀區，在多校劃片政策出臺后一年多的時間里，學區房沒有出現過太大波動。

南方周末記者日前以購房者身份分別咨詢了兩區負責當地代表性學區房的中介，得知目前東城區重點小學史家小學對應的學區房均價約12萬元/平方米，與2019年同期持平，較“18·6·30”時期，下降了約1萬元/平方米，但這和北京樓市大勢下跌也有關系。

而海淀中關村學區的學區房則與新政前無差，中關村一小對應的學區房維持在10萬元/平方米的水平。甚至因為五一期間，西城區宣布多校劃片的新政，使得部分購房需求回流海淀，掛牌價稍有上漲。

比起東城和海淀，西城好學校更多且均衡。以北京學區房鄙視鏈頂端的西城區德勝學區為例，該學區有5所小學，幾乎都是“牛小”，對應直升的8所中學，又在西城區排名前列。

像林可兒這樣一心相中西城區的家長不計其數，雖然不能短時間內拿出上千萬購置金融街和德勝學區的房子，林可兒也在五一期間看了學校資源同樣相對平均的月壇片區，本想抄底，但是大部分房源的掛牌價有漲無降。

“之前降價的可能都是被中介嚇出來的，現在房東們也都懂了，哪會那么容易涼涼。”林可兒總結道，中介跟買家說會漲，跟業主說會跌，促進學區房在短期內大量成交，然后收取不菲的中介費，已是常見手段。

堅挺的學區房

實際上，北京以外，深圳、廣州、蘭州、武漢等超10個城市，也早已推出過多校劃片，但學區房仍然堅挺。

如深圳從2015起開始推大學區制度，目前已有6個區試點：羅湖、龍華、南山、福田、鹽田、坪山。所謂“大學區”，指居住在大學區范圍內的學生，可以自愿選擇大學區內的多個學校為志愿學校，按個人意愿排列順序。按全區統一的積分標準計算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

大學區政策，類似于多校劃片，總之都打破了學區房的一對一保障。家長只能寄望于加分項，讓積分高一點。

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南方周末記者 盧寶宜發自廣州

北京一處學區房。在距離“7·31”還有3個月的時候，西城區每套動輒千萬元的學區房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　視覺中國　?圖

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如何計算積分，買房和入戶是基礎，購房年限、入戶年限、社保年限按順序優先。除此以外，深圳對于學區房還非常強調“自住”。只買了房子入戶還不行，學位申請期間還會有工作人員上門確認是否居住，沒有實際居住的則會被取消學位申請。

根據2020年深圳教育局發布的2020年工作思路報告，里面依然在強調“重點探索大學區建設”。多位深圳家長告訴南方周末記者，今年以來，深圳教育局對于實際居住的檢查更加嚴格，除了以社區網格中心登記的人口居住信息為參考依據以外，有個別區工作人員甚至會通過查水電費和煤氣費等方式確定居住情況。

格隆匯勾股大數據顯示，2020年4月，深圳二手房均價同比上漲15.8%，漲幅穩居全國第一。深圳鏈家研究院院長肖小平告訴南方周末記者，最近深圳樓市成交活躍，掛牌價普漲，主要就是豪宅盤和學區房。致使深圳樓價漲的兩大利器，這些年來基本沒有變過，就是學區和舊改。

一名鏈家中介向南方周末記者表示，最近福田區知名的百花小學學位房已經多次上漲，樓齡20年以上的老破小均價超13萬元/平方米，兩房的房型也已暫時賣空。其他的知名學區房片區也普遍漲價，房源緊俏。“從3月開始，疫情剛緩和后，學區房就賣得厲害。”

原因還在于深圳學位長期緊張、嚴重不足。大學區制度推行后，2017年，深圳龍崗區教育局表示，不僅公辦學校學位已十分緊張，民辦學校學位緊張情況也日益凸顯，預計入學積分將會繼續大幅提高。

25歲的深圳女生陳敏，在銀行工作，雖然還沒有結婚，但是過去一年里，她已經和男朋友開始為買房做準備，每個周末的約會就是去看學區房。在深圳學位嚴重不足的挑戰下，陳敏表示，身邊不少年輕人在還未結婚，甚至還未有男女朋友的情況下，也會開始盡早為“學位”打算。

在深圳，學區房的邏輯一直很清晰：只有越早買學區房，越早落戶，積分才能越靠前。

多校劃片只是過渡性政策

學區房是單校劃片政策下的產物。根據2006年版的義務教育法規定，義務教育階段（小學和初中）的公立學校實行就近入學，學生能夠進入哪一所學校，主要依據就是教育部門的劃片。購置一間“學區房”，便可以根據劃片對口的關系，讓孩子到小區對口的學校就讀。

就近入學，方便了學生上學，原本是合理的政策。但問題出現在學校間的教育資源并不平等，導致了家長對學區房的熱烈追逐。

2015年3月31日，教育部召開24個大城市義務教育招生入學調研座談會，副部長劉利民在會上第一次談及多校劃片：要在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的城區，推行多校劃片，將熱點小學、初中納入其中，緩解“學區房”問題。

2016年，教育部發布了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，正式提出了：在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方采取多校劃片，通過隨機派位方式分配熱點城市招生名額。

隨后，教育部部長袁貴仁在兩會部長通道上對媒體表示，“多校劃片，是目前解決義務教育學校資源不均衡的具體舉措之一，是各地在解決單校劃片帶來的問題中探索出來的，也還在探索中。長遠看，應當是每個學校都能提高質量，每個學生都能在家門口上好的學校。”

彼時，教育部還曾獨家向南方周末記者表示，鼓勵各地推進“多校劃片”是階段性舉措，未來3-5年是核心實施和過渡期，到2020年，隨著縣域內義務教育基本均衡發展目標的實現，各學校間辦學水平將大體相當，多校劃片將過渡到單校劃片。

如今2020年已至，多校劃片似乎仍在探索階段，在大城市，學位緊張的問題尚未緩解，各校辦學水平相當更是難以實現。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

在2018年深圳市政協六屆四次會議分組討論會上，市政協委員鄧少勇公布了這樣一組數據：按照“城市居住區規劃設計規范”的要求，深圳在2015年應該有小學至少719所，而當年深圳小學總計只有334所，缺口達到385所。預計到2020年，深圳小一學位缺口將達到4.95萬個，初一學位缺口1.06萬個。

到了2020年2月，深圳羅湖區教育局仍然發布公告，點名區內23所小學、11所中學的學位“特別緊張”，要求各位家長做好被分流的準備。

中國房地產數據研究院院長陳晟此前接受媒體采訪時表示，要解決學區房的問題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。優質教育資源稀缺的情況下，頻繁更改分配資源的方式，治標不治本，只能挑起更廣泛的“內部斗爭”。

（應受訪者要求，王帆、林可兒、吳言、陳敏為化名）