房貸新政利率重定價周期選擇研究

肖智星

摘要：2019年房貸新政的重要變化之一就是利率重定價機制的調整，允許借款人與貸款銀行協商約定利率重定價周期。開展基于購房者視角的房貸利率重定價周期優選問題研究變得具有現實意義。本文首先從一般意義上探討固定利率住房貸款與浮動利率住房貸款的異同，指出同等條件下優先選擇固定利率住房貸款方式;然后具體分析本次房貸新政的利率重定價機制，指出按照一年、多年、合同期等不同周期進行利率重定價，實質上相當于按照浮動利率、混合利率和固定利率等不同方式申請住房貸款;最后結合LPR利率走勢、貸款期限、房貸時點、銀行產品等多種因素，對購房者理性確定利率重定價周期提出針對性建議。

關鍵詞：房貸新政;利率重定價;固定利率;浮動利率

中圖分類號：F832.4 ?文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）07-0146-03

2019年8月25日，中國人民銀行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。公告明確，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。這意味著今后每一個申請商業性個人住房貸款的購房者，都將面對如何選擇和確定利率重定價周期的問題。因此，開展基于購房者視角的房貸利率重定價周期優選研究具有重大的現實意義。

利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。根據房貸新政，個人住房貸款利率重定價周期可由借款人和貸款銀行協商約定，最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。不難發現，如果雙方在貸款合同中明確重定價周期為整個貸款合同期限，那么今后不管LPR變高變低，也不論其他借款人的加點數值如何調整，借款人的房貸利率將始終保持不變，實質上相當于執行固定利率。也就是說，此次新政放開了個人住房貸款需接受浮動利率的限制，為購房人增加了按固定利率申請商業性個人住房貸款的新選項。這是政策上的重大調整。依據1996年《貸款通則》有關規定，我國借款人申請住房貸款只能被動接受央行利率政策指引下的浮動利率。當前我國房貸利率仍然是默認規定一年一調，銀行的普遍做法是每年1月按照最新的基準利率重新調整房貸利率。從這個意義上看，此次新政增加了購房者合法合規選擇固定利率住房貸款的權利。

本文擬從固定利率與浮動利率的角度探討個人住房貸款利率重定價周期的時長選擇問題。首先概要介紹固定利率與浮動利率房貸的異同，然后具體分析本次房貸新政在利率重定價機制方面的主要調整，指出按照一年、多年、合同期等不同周期進行利率重定價，實質上相當于按照浮動利率、混合利率和固定利率等不同方式進行房貸;最后結合實際情況，對購房者理性確定利率重定價周期提出建議。

一、固定利率住房貸款與浮動利率住房貸款

固定利率住房貸款是指銀行與貸款人在房貸合同簽訂時就設定固定的計息利率，貸款合同期內計息利率不隨市場利率或者其他因素的變化而調整的住房抵押貸款方式。浮動利率住房貸款則與固定利率住房貸款相反，貸款合同期內其計息利率隨著市場利率或者其他因素的變化而不斷調整。兩者的主要區別在于合同期內貸款利率是固定不變還是隨市浮動。

一般地說，固定利率住房貸款對購房者更有利一些。首先是有助于更好地應對市場利率波動的風險。在較長的房貸期內，市場利率的變化是不確定的，準確預測利率的上升或下調是非常困難的。選擇固定利率房貸可以使購房者在面對市場利率變動時處于有利地位。如果貸款合同期長時間處于升息周期，市場利率長期高于簽約利率時，購房人按照固定利率正常還貸，實際上節約了利息支出，把利率上升的風險轉嫁給了銀行。如果貸款合同期長時間處于降息周期，市場利率長期低于簽約利率時，購房人可以選擇提前還貸，減少利率下調引致的多付利息損失。也就是說，固定利率下，無論市場利率是上升還是下調，購房者都有機會把利率波動的風險轉嫁給銀行;浮動利率下，購房者缺少風險轉嫁手段，只能被動承擔市場利率波動的風險。其次是一定程度上減少了還款付息的管理成本。浮動利率下，貸款合同期內因為市場利率的波動，利息支出和每月還貸金額往往會發生多次調整，購房者需要耗費時間精力處理應對每一次的調整以保證履約還貸。尤其是當市場利率上升較多時，購房人容易產生巨大的精神壓力，收入拮據者會對無法按期還款付息憂心忡忡，還貸無憂者會對額外增加的利息支出“損失”心有不甘。固定利率下，貸款合同期內，除非提前還貸，購房人不必操心市場利率變化，無須調整收支計劃，也沒有月供突然增加的壓力，在還款付息事務方面可以說省時省心。

我國央行曾在2005年允許和鼓勵多家銀行發放固定利率住房貸款，嘗試在國內推廣固定利率房貸產品，但遭遇市場的冷遇，當時選擇固定利率房貸的購房者數量非常少。究其原因，在于當時國內銀行管理利率風險的能力較弱，出于維護自身利益所設計推出的固定利率房貸產品，對購房貸款人缺乏吸引力。一是期限短，固定利率房貸年限一般都低于10年，而浮動利率貸款可長達30年;二是利率高，與同期浮動利率貸款優惠利率相比，固定利率房貸的簽約利率一般要高0.3～0.5個百分點;三是違約金高，浮動利率房貸提前還貸的違約金大約是貸款額的0.55%，而固定利率房貸的違約金大約在貸款額1%～2%。由此反映出銀行的立場：購房者選擇固定利率住房貸款應接受更高的利率和更加苛刻的合同條款。否則銀行就是吃虧的。這反過來證明了，同等條件下，購房者選擇固定利率房貸是有利的。

從發達國家的長期實踐看，市場上同時存在固定利率與浮動利率兩種住房貸款的情況下，購房者的主流選擇是固定利率住房貸款。據有關統計數據，在荷蘭、法國，約80%的消費者選擇了固定利率房貸;在愛爾蘭，選擇固定利率房貸的消費者比例達到了70%;美國和加拿大的情況也大致如此。究其原因，在于絕大多數消費者不愿意承擔利率風險，尤其對于貸款期限很長的住房貸款，更傾向于通過選擇固定利率來規避利率風險。同時發達國家的商業銀行管理利率風險的能力較強，愿意為購房者提供成熟的固定利率房貸產品。