中國養老地產的發展前景分析

【摘要】隨著我國經濟的迅速發展，我國人口老齡化問題日益嚴峻。調查顯示，老齡化程度高的城市市場需求遠大于目前養老產業之和，因此養老房地產概念應運而生，同時未來急需增加養老相關產業服務人員。本文將借鑒學習荷蘭養老文化，以無錫耘林生命公寓養老模式為樣本，總結我國和無錫的養老地產發展現狀，并分析其發展前景。

【關鍵詞】養老地產;前景;荷蘭;養老模式;生命公寓

我國社會已經進入老齡化，養老產業市場潛力巨大已是不爭的事實，產業化及社會化養老是必然發展方向，養老地產已經成為新一輪房地產發展的重要概念[1]，但行業目前尚未探索到可以推廣的盈利模式。

無錫耘林養老集團成為首家將荷蘭生命公寓養老模式引進無錫的企業，耘林生命公寓的養老模式是一種創新的居家養老模式，公寓擁有全套的適老生活設施和專業的醫療團隊，旨在尊重老人安土重遷的傳統思想，并有效解決其失能后的問題，讓入住的老年人高質量地安享晚年。這無疑是目前我國養老房地產最典型例子，耘林生命公寓是否能完成探索并創新養老項目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點。

1、國內養老地產的現狀

據國家統計局的最新數據，2018年我國60歲及以上人口達到2.49億人，占總人口比重17.9%，而城市的老齡化問題更為突出。基于我國日益嚴重的老齡化問題和養老引發的產業鏈需求，養老地產概念應運而生。

養老地產發展前景主要看制約養老地產發展的因素（例如區位、醫療水平、基礎建設等）和經濟發達城市的養老地產占地規模。目前，制約老年人購房的首要因素是養老所在社區與三甲醫院之間的距離。我國老年人的健康意識非常強烈[2]，而新開發的養老地產大多遠離主城區，醫院等公共服務設施相對匱乏。其次，老年人健康的心理通常有利于身體健康。老年人安土重遷，注重人情[3]，而搬遷至新的養老小區，顯然打破了老年人原有的交際圈，老年人往往難以適應，自我封閉，影響身心健康。另外，養老地產的獨特之處在于為老年人提供專業的養老服務和專用設施，而目前我國養老產業供求嚴重失衡，絕大多數養老地產的專業服務人員都極為稀缺[4]。因此，服務是未來養老房地產的核心，同時增加養老相關產業服務人員，并加強規范培訓，是彌補當前養老房地產短板的有效途徑。

目前，房企聯手央企共同探索養老地產的市場，借鑒美國長壽養老、日本科技養老、荷蘭快樂養老等模式，逐漸開始啟動養老地產項目。由此產生了多元化養老、會員制養老、旅游養老等模式，但有些企業仍局限于房屋銷售和租賃，拋開服務，背離養老地產的初衷，以失敗告終。同時盲目高端化、惡性競爭也是項目失敗的原因之一。在我國，老年人養老急需的是良好的自然環境、配套的醫療設施和社區文化理念，而擁有一定經濟實力的家庭方能負擔得起區位良好、服務優質的養老地產。因此，企業前期需要進行充分的考慮和規劃。

2、無錫養老地產現狀

數據顯示，于2017年底，無錫市共有60周歲及以上老年人口127.98萬，占戶籍人口總數的25.96%。預計到2020年將突破140萬。無錫作為進入人口老齡化時間早、程度高的城市，但養老機構有限的床位難以滿足市場需求，平均每200名老年人擁有9張床位[5]，供遠小于求，無錫市養老、醫療等問題急需解決，養老地產結合適宜的養老模式和完善的養老體系有望緩解這些問題。目前，無錫市缺乏養老房地產項目，此時開發養老地產項目有望占領中高端養老市場。

3、無錫開發養老地產的優勢

3.1 宜居的環境

喻為“太湖明珠”的無錫依山傍水，文化的積淀讓這座古老的城市在現代化社會中愈發顯得古樸典雅、生機昂然，優越的地理位置、適宜的氣候環境讓無錫成為宜居城市。在這里開發養老地產項目，不但適宜老年人居住，而且可以滿足老年人養生、養老的需求，同時將適老設計以及高質量的養老服務作為項目的核心理念和賣點，專業的護理服務可以增加老年人晚年生活的幸福感和滿意度。

3.2 發達的經濟

據無錫統計局的數據顯示，于2018年，無錫以11438億元位列江蘇省的城市GDP排名第三，全年市區居民消費價格指數（CPI）為102.3，比上年提高0.4個百分點，經濟平穩增長。高收入、高學歷的老年人群較多，有能力程度高消費的養老地產及其高質量護理服務。

3.3 政策的支持

目前國家及地方政府相繼出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》《養老服務設施用地指導意見》《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》等諸多惠民政策，參與養老產業建設的民營企業可以獲得政府支持和補貼，逐步形成無錫的養老體系。

因此，擁有宜居環境、發達城市、政策扶持的無錫適宜發展養老房地產。

4、耘林生命公寓樣本解析

荷蘭于20世紀60年代中期最早躋身世界70歲俱樂部[6]。當前，探討耘林生命公寓的本質，可為探尋適合我國國情的養老模式提供可借鑒的寶貴經驗。

4.1 耘林生命公寓的特點

生命公寓是全球范圍內久負盛名的養老公寓，因其超前的理念及獨特的養老服務體系，在2012年被國際養老權威測評機構評為世界上最好的養老項目[7]。2016年中國第一座全球第34座生命公寓在無錫建立，耘林生命公寓引進了荷蘭生命公寓的先進理念，包括以下的特征：

4.1.1 “YES文化”

“YES文化”作為核心理念，強調老人對自己生活的掌控。在生命公寓，只要不是嚴重威脅老人健康，工作人員通常都會對老人提出的需求說“YES”，讓老人遵從內心快樂生活。

4.1.2 開放式“泛家庭”文化理念

“泛家庭”文化理念的本質是讓老年人擁有社交圈和感受被關懷的溫暖。在生命公寓，打破小家的壁壘，讓每個老年人在這個大家庭中都被關愛，并積極關愛其他人，開心愉快地享受每一天。

4.1.3 “用進廢退”理念

荷蘭生命科學研究院（TNO）調查稱，最有可持續性的養老模式，是讓老人盡可能長地保持健康和積極地自理生活，直到身體機能衰竭，然后，沒有痛苦地過世[8]。因此，耘林生命公寓側重于鼓勵老年人最大限度發揮殘存功能，避免過度依賴的思想。此外，也能降低相對的照護成本。

4.1.4 “做自己的主人”

在生命公寓里，老人們可以做自己生命的主人，沒有強迫，只有尊重和關懷。

4.1.5 人性化設計理念

在設計和規劃生命公寓時，結合老年人的身心特點，全程采用無障礙設計，充分尊重老人，盡可能為老人著想。

4.1.6 “把社區請進來”

生命公寓選址于社區，公寓住戶與社區居民共享公寓內的便利設施，增強入住老人的社會融入感和生活的信心。

4.2 耘林生命公寓對我國養老模式的啟示

由于計劃生育，我國人口增幅減弱，獨生子女家庭數量激增，這在加速社會老齡化的同時也帶來了養老困境，如何突破困境，儼然成了民族復興的一道考題。因此，我們需要荷蘭生命公寓的先進理念，轉變觀念，學會傾聽老人的訴求，拒絕過度照護，鼓勵老人充分發揮其自理能力，讓老人遵從內心，與親朋好友共同參與或舉辦各類活動，快樂養老。同時，我國的涉老機構，應充分吸收耘林生命公寓這種人性化設計，關注老人身心等多個層次需求，讓需求帶動養老相關產業。未來養老機構不僅僅是作為老人的居住地，還將帶動整個養老產業鏈[9]，帶動地方及社會經濟發展，成為我國新的經濟增長點。

目前，我國的養老模式主要有家庭養老，社區養老和機構養老三種模式[10]，但這三種養老模式都不能很好地滿足我國老人的養老需求。因此，要求我們對比分析并整合國內外養老模式優點，探索適合我國國情的養老模式。可以借鑒耘林生命公寓的“YES文化”、“用進廢退”、“泛家庭”文化，打造中國特色快樂養老模式。目前，中國第一座生命公寓已落戶無錫，期待耘林生命公寓可以結合中國國情，關注老人的心理需求，突出養老服務特色，探索出適合中國國情的養老理念和管理經營模式，并推廣至全國各地，實現“老有所養”、“老有所樂”、“老有所為”的美好愿望。

參考文獻：

[1]黨俊武.新時代中國老齡產業發展的形勢預判與走向前瞻（上）[J].老齡科學研究，2018，6（11）：3-27.

[2]張旭.基于老年人行為模式的居住環境建構研究[D].天津大學，2016.

[3]曲壹方.隨遷老年人定居意愿及影響因素研究[D].濟南大學，2018.

[4]包世榮.我國養老服務業發展研究[D].吉林大學，2019.

[5]張學賓，杜赫.無錫養老地產的發展前景分析[J].中外企業家，2019（30）：215.

[6]史薇.荷蘭老齡政策的經驗與啟示.老齡科學研究，2014，2（4）：70-80.

[7]李克純.荷蘭生命公寓的快樂養老模式.中國社會工作·老齡，2015（6）：53-55.

[8]左凌英.養老天堂在荷蘭.高品質養老社區，2015（10）：71.

[9]Rudy MY.Elder care grows up. HR Magazine，2001（11）：72-77.

[10]陳建蘭.中國城市養老模式研究[D].南京大學，2012.

作者簡介：

嚴夢瑩，本科，無錫太湖學院護理學院

周鳴鳴（通信作者），博士，無錫太湖學院護理學院

基金項目：

無錫市科學技術協會軟科學研究課題（KX17-B-08）;無錫太湖學院橫向科研項目（17WURD009）