如何正確處理房屋交易和不動產登記的關系

王小青

【摘要】本文首先介紹了房屋交易與不動產登記之間的關系，并結合相關實踐經驗，分別從建立數據實時共享機制等多個角度與方面，深入探討了優化房屋交易和不動產登記關系的有效實施策略，望對相關工作的開展有所裨益。

【關鍵詞】房屋交易;不動產登記;關系;處理

隨著經濟社會的持續快速發展，房屋管理與不動產登記面臨著更為復雜的新局面，如何妥善正確處理房屋交易與不動產登記之間的關系，實現房屋產權交易及不動產登記高效安全，成為不動產管理事業共同關注的焦點課題之一。

1、房屋交易與不動產登記之間的關系

長期以來，國家高度重視房屋交易與不動產登記管理，先后相繼制定并實施一系列重大方針政策，為扎實推進不動產登記與管理提供了基本遵循，并明確了實施不動產管理的具體負責部門與職責，規范了不動產登記管理流程與標準，促進了房地產市場的持續健康發展，為提高不動產登記管理成效奠定了堅實基礎。作為房屋市場交易與不動產登記管理的重要管理機構，各級不動產登記管理部門在執行不動產登記管理政策，落實不動產登記監管責任等方面扮演著不可替代的關鍵角色，其重要職責不言而喻。房屋交易即意味著房屋產權的轉移、抵押或租賃，需要對該交易行為的合法性進行監管與審查，做好相應登記備案，具體涉及到房屋產權管理、面積測繪、檔案資料存放等環節。房屋交易與不動產登記之間的關系極為密切，二者相輔相成，相互促進，互為前提，缺一不可，共同構成房屋產權管理鏈條。房屋交易是房屋受讓人獲取房屋權益的重要途徑，而不動產登記則為其提供了事實保障，其房屋產權行為被賦予了合法性。由此可見，房屋交易是不動產登記得以實施的重要基礎，不動產登記是房屋交易結果的關鍵保障。縱觀房屋登記管理發展歷程，房屋交易與不動產登記均實現了流程上的簡化，監管上的高效化。

2、優化房屋交易和不動產登記關系的有效實施策略探討

2.1建立房屋交易與不動產登記數據實時共享機制

現代科學技術的快速發展，為合理處理房屋交易與不動產登記的關系提供了更為高效便捷的技術手段，大大提高了不動產監管效能。因此，要立足于現代科學技術，構建房屋交易與不動產登記管理信息平臺，堅持不動產交易信息互聯互通互享，暢通信息溝通交流渠道，充分突出房屋交易與不動產登記信息的時效性價值。在數據共享日志方面，對房屋交易管理實施動態化更新，統籌整合樓盤信息、交易信息、登記信息等模塊之間的關聯，在明確各參與部門職責的基礎上，實現日志共享。在數據共享網絡方面，則可采用專用光纜連接互通等方式，在房屋交易網上簽約與不動產登記局域網之間實現共享，避免房屋交易中的時間差，減少交易糾紛。

2.2加強房屋登記數據信息管理，構建協調聯動體系

房屋登記數據信息是房屋交易與不動產登記的重要載體，反映著不動產各項活動的來龍去脈，在管理層面必須給予高度重視。要摒棄傳統保守陳舊的房屋登記數據信息管理模式，突破僵化固化行為理念的桎梏，自覺運用房屋登記數據信息管理的新思維與新方法，解決不動產登記實踐遇到的新難題。對于不動產登記管理部門而言，則要嚴格遵循國家法律法規規定，明確自身在房屋交易管理與不動產登記活動中的重要職責，對不動產產權信息進行全過程、全方位監督與管理。探索構建不動產登記和交易管理協調聯動體系，理順房屋產權登記、交易管理等環節之間的關系，使各項業務流程更平順、更便民、更高效。

2.3高效對接房屋查封管理

查封是房屋不動產的特殊存在狀態。處于查封狀態下的房屋不動產暫時無法實施產權轉移，因此不動產登記管理部門必須做好房屋查封管理的無縫對接。在某些特定狀況下，不動產登記管理部門需配合司法部門做好查封登記，實施必要的凍結監察手段，其責任重大，一直以來都是不動產管理的難點所在。對此，必須針對房屋不動產所處不同階段的不同特點，予以區別化、差異化對待。比如，對于已完成不動產登記的房屋，其查封權限歸屬于不動產登記管理部門，對于已售已備案但未實施登記的房屋，則查封權限歸屬于房屋交易管理部門。在解除查封凍結時，需預先掌握房屋買賣合同網上簽約備案情況，在滿足所設定的前置條件后，方可解封。

2.4以委托受理方式實現“一口受理”

房屋交易與不動產登記涉及部門與環節較多，在簡政放權、便民高效的原則和優化營商環境的要求下，有必要推行以委托受理方式為主的“一口受理”業務，實現房屋交易、不動產登記、稅務申報、信息查詢、水電氣過戶等各環節的高效整合。在此過程中，不動產登記管理機構為受理人，將稅務、房管等部門的職能納入窗口業務，業務申請人無需更換多個業務窗口便可完成房屋交易審批、確權、查檔、繳稅等一系列業務，大大提高不動產管理效率。在“一口受理”的業務辦理模式下，原來申請人的多個業務辦理窗口的更換轉變為房屋手續資料的流轉，有利于房屋管理部門、稅務部門、不動產登記管理部門整合業務，更為平穩順暢地完成各自相應任務。

2.5強化房屋歷史檔案與電子數據的管理與利用

房屋歷史檔案全面記錄了房屋不動產的各類信息，在處理房屋管理與不動產登記之間關系時，必須強化房屋歷史檔案管理，探索實施電子數據的管理與利用。根據國家相關部門文件精神，不動產登記資料與房屋交易資料分屬不同部門負責管理，前者由不動產登記管理部門負責，而后者則由房屋交易管理部門負責。在具體業務環節中有必要將房屋交易信息、不動產登記信息予以統籌考量，實現房屋歷史檔案、房屋登記記錄的電子化與信息化，不動產登記管理部門與房屋交易管理部門分別留存電子成果，并建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以房屋登記和交易、產權管理的正常運行。

結語：

總之，當前房屋交易與不動產登記實踐中依舊存在著諸多方面的缺陷與不足，制約著房管事業的持續健康發展，因此有關人員應該從房屋交易的客觀實際需求出發，遵循不動產登記基本規律，切實統籌二者關系，保障經濟發展。

參考文獻：

[1]李雅珍，鄭君，劉振國.試論我國不動產登記與房屋交易產權管理剝離的有效方法[J].中國國土資源經濟，2018，22：39-43.