抗疫下，房地產信托融資何去何從？

周艾琳

近期，網上傳出幾家銀行從2月開始放開房地產非標業(yè)務審批，疊加疫情的背景，市場對地產放松的討論再度升溫。盡管“房住不炒”未曾改變，但在抗疫之下，房企融資是否受到逆周期調節(jié)影響？信托融資是否有放松跡象？房企現金流和償付能力將面臨何種挑戰(zhàn)？

對此，多位銀行資管、信托人士。信托人士普遍表示，自去年窗口指導以來（如房地產信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模），2020年的地產信托融資、風控并未較2019年放松，且“432”仍是是銀行、信托公司對房企發(fā)放貸款的紅線。“即使是在當前的額度管控下，基本也能滿足業(yè)務量，加之現在能同時滿足合規(guī)標準和風險偏好的地產項目并不好找，因此基本還是聚焦頭部地產企業(yè)。”某頭部信托項目負責人表示。

而對資金需求方房企而言，當前其對新項目的意愿并不強。疫情下，售樓活動暫停，而銷售現金流往往對房企而言比融資現金流更為關鍵。“對開發(fā)商而言，先穩(wěn)下來，把手頭產品做好，確保資金周轉才是第一位的，而后才會考慮規(guī)模提升，目前多數審批項目尚未展開。”西安高新房地產開發(fā)財務總監(jiān)王自更表示。

不過，據了解，銀行可能存在非標額度年初提前下放的可能，同時開發(fā)貸流動性或比去年三、四季度更好一些，對部分項目貸款還款時間或在風控許可下適度寬限。

信托融資規(guī)模、風控要求未放松

去年，針對房地產行業(yè)的調控政策從銷售端逐步走向融資端，信托融資規(guī)模限制目前也并無放松。目前，各大信托機構都在排查手頭項目情況，并通過設計更滿足客戶需求的項目以適應轉型。

“我們春節(jié)前接到通知，2020年信托公司的房地產非標額度不能超過去年12月底。我們去年12月底的規(guī)模已較同年6月底下降較多，同時，目前房地產公司的融資意愿也在下降，地產融資性現金流（信托地產融資）也不會太快增加，今年信托規(guī)模至少在一個季度內會出現下降的格局。”中融信托助理總裁趙元近日在相關電話會議中表示。

去年5月開始，針對房地產行業(yè)的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端，5月的“23號文”只是開始。當時，據筆者了解到，某信托公司收到窗口指導，針對房地產信托有5點要求。第一，房地產信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模;第二，已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停;第三，符合“432”通道類業(yè)務也算房地產項目，也要受到窗口指導影響，全部暫停;第四，地產公司并購類也算房地產項目，受到窗口指導影響，全部暫停;第五，未來公司每月老項目結束所釋放出來的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

“432”是銀行、信托公司對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線，其目的是避免資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;“3”是指該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方;“2”是指該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質。

“目前信托額度并未松綁，同時在疫情背景下，各大機構都在對存量地產項目進行排查，主要觀察房企的經營性現金流能扛多久，存續(xù)債務是否能償還等。”中信信托信托業(yè)務部副總經理趙立新表示。

他稱，在去年的嚴監(jiān)管下，信托駕輕就熟的融資模式被叫停，目前能夠進行的放款模式包括抵押貸款等，并非信托的主流模式，因此影響了放款能力。“23號文”的重要條款包括，在房地產領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。”同時，嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場等。

合規(guī)項目放款和展期靈活度或提高

不過，趙立新認為，積極的一點或許在于，現階段，各家公司在上報項目、審批推進方面都有意識地加快了速度，只是對風控要求并未放松，包括風險把控、城市篩選、交易對手的把控、項目指定的判斷等。

“鑒于疫情期間難以進行現場盡調，因此信托對于有互信基礎的客戶、優(yōu)質或熟悉城市的項目推進速度較快。”他稱。疫情過后，優(yōu)質開發(fā)商的銷售數據增長會更快，因此目前更容易獲得支持，將關注以下指標——運營風格、財務報表較為穩(wěn)健;自身團隊比較成熟，開發(fā)口碑不錯;布局合理（一二線城市以及經濟發(fā)展可靠的三線城市），土儲較為健康。

上述頭部信托業(yè)務人士也表示：“非標額度的放開有待考證，最多可能是對到期貸款有序支持續(xù)貸的方案，這也主要因為目前各地房地產開工時間還要打個問號，”他提及，其所在機構春節(jié)前過會的一個12個月的地產項目，由于疫情無法開工，項目目前調整到了18個月。

銀行方面，近期有消息傳出某股份銀行已經放出幾百億非標額度（自營+理財），也有消息稱央行或計劃調整“宏觀審慎評估體系”（MPA）中的房地產相關考核指標，不再細化考核按揭和開發(fā)貸款等具體比例。對此，有開發(fā)商表示，去年末開始也有銀行詢問是否存在貸款需求，但多位銀行資管人士表示，銀行層面并未出現整體非標額度的放松，“去年下半年我們近乎停了非標，近期的非標放款或和年初額度釋放有關。”

除了銀行的非標貸款，就表內的開發(fā)貸而言，一般要求和銷售進度掛鉤。“銀行都對房企的銷售金額進行監(jiān)控，設定具體還款日期，”王自更表示，“通過初步和各家銀行的溝通，鑒于當前情況特殊，表內貸款在一定前提下可通過風控進行變更還款時間。”

也有房企率先開始行動，通過各種優(yōu)惠活動加速銷售回款，以滿足信托、銀行對銷售現金流的要求。

關注房企銷售和償債情況

未來一段時間，開發(fā)商的房地產銷售、現金流以及償債進度都值得關注。

穆迪方面表示，為阻止疫情進一步蔓延持續(xù)，許多城市的售樓處在春節(jié)后的一段時間將繼續(xù)關閉，這或削弱2020年一季度開發(fā)商的地產銷售，進而影響其現金流。“若建筑工人在節(jié)后推后返程復工，那么2020年上半年開發(fā)商的施工計劃以及預售項目的完工可能延遲。與其他省市相比，武漢和湖北房地產市場回暖可能需要更長時間。”

不過，穆迪也表示，一季度是傳統的房地產銷售和施工淡季，若疫情得到控制，屆時開發(fā)商可在之后幾個季度加速銷售和施工進度。該機構預計，疫情可能導致2020年全國房地產合約銷售額小幅下降，而此前預計銷售額基本持平。

此外，瑞銀表示，上海、天津、南京等多個地方政府已出臺政策支持，緩解開發(fā)商的資金壓力，包括土地款項可申請延期或分期繳付，部份銀行承諾延長開發(fā)貸款。就該機構覆蓋的債券發(fā)行人來說，疫情沒有對開發(fā)商的基本面造成重大影響。（文章來源：第一財經）