商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控措施研究

摘要：商業(yè)地產(chǎn)憑借著良好的利潤空間，吸引了眾多開發(fā)商的進(jìn)入。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀態(tài)明顯高于住宅地產(chǎn)。但考慮到商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)特征，會比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)行業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的財務(wù)風(fēng)險。如何規(guī)避、減少財務(wù)風(fēng)險帶來的影響已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要求，有鑒于此，本文首先論述了商業(yè)地產(chǎn)不同階段的財務(wù)風(fēng)險，然后探討了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;防控措施

傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)市場成交量開始呈現(xiàn)下降趨勢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)而成為房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營重點(diǎn)內(nèi)容。雖然我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，但并不代表發(fā)展過程一帆風(fēng)順。經(jīng)濟(jì)規(guī)律的客觀性標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然伴隨著收益與風(fēng)險，如果不對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的風(fēng)險防范，項(xiàng)目的正常運(yùn)行也會因此受到影響。

一、商業(yè)地產(chǎn)不同階段的財務(wù)風(fēng)險

從資本運(yùn)作的角度分析，它作為一個企業(yè)核心的財務(wù)管理項(xiàng)目，企業(yè)需要通過日常的資本運(yùn)作來實(shí)現(xiàn)價值的最大化。在企業(yè)對資本展開運(yùn)作的過程中，主要包含籌資、投資、利潤等不同環(huán)節(jié)，共同決定了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的程度。商業(yè)地產(chǎn)不僅包含傳統(tǒng)房地產(chǎn)內(nèi)容，還包括現(xiàn)代商業(yè)體，意味著商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營過程中會比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨更加復(fù)雜的財務(wù)風(fēng)險。

（一）投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險

可以被用于投資的流動資金包括企業(yè)的現(xiàn)金、能夠用于交易的金融資產(chǎn)、存貨賬款等，在維持項(xiàng)目正常運(yùn)行的前提下，應(yīng)合理地安排資金的流動性，保障資金的凈現(xiàn)值處于合理水平。如果安排過多比例的流動資產(chǎn)，盡管可以提升項(xiàng)目資金的靈活性和企業(yè)的償債能力，然而從長期發(fā)展的層面來看，會降低企業(yè)的長期獲利能力。當(dāng)然，這也不代表企業(yè)投入長期資產(chǎn)就可以獲取更大比例的收益。因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目越大，投資回收期就越長，影響到資金周轉(zhuǎn)的速度，這些不確定性都會帶來額外的風(fēng)險。如何確定流動資金和投資期限之間的協(xié)調(diào)性，成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)今后工作的主要目標(biāo)之一。

（二）融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險

不同融資環(huán)節(jié)會產(chǎn)生不同類型的資金成本與融資風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要正確地權(quán)衡融資過程的風(fēng)險和成本，從而確定最合適的融資方式。一般來說，負(fù)債對權(quán)益的比率可以相對準(zhǔn)確地體現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿情況。杠桿越大，股本的收益率越高，財務(wù)風(fēng)險越大。因此，選擇合理的融資結(jié)構(gòu)有利于提升短期資金的使用效益，同時保障項(xiàng)目日常運(yùn)作所需要的現(xiàn)金流。市場的快速擴(kuò)張背景下，不同的金融衍生工具開始被利用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資決策的過程當(dāng)中也應(yīng)考慮到金融衍生工具的復(fù)雜程度，減少不必要的財務(wù)風(fēng)險問題。

（三）資金應(yīng)用過程的風(fēng)險

資金應(yīng)用過程一般集中在企業(yè)的運(yùn)營階段。在流動資產(chǎn)的構(gòu)成中，商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)存貨流動性并不突出，大量“存貨”的現(xiàn)象一方面會占據(jù)企業(yè)大量的資金比例，同時也會導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的增加。另一方面，無法及時清理存貨也會面臨價格波動的風(fēng)險，同樣干擾到企業(yè)的潛在效益。

（四）利潤分配環(huán)節(jié)的風(fēng)險

按照相關(guān)的法律要求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠自主地分配利潤，將其中的一部分盈余部分作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的資本。因此在利潤的分配環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同樣會面臨一定的財務(wù)風(fēng)險。投資者的近期利益無法滿足，必然會影響到后續(xù)的投資熱情;反之，分派水平過高，也會影響到項(xiàng)目的長期收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）專業(yè)組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建

現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一般是以委托——代理理論為基礎(chǔ)，企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相互分離。權(quán)責(zé)明確的前提下，兩者相互制約但相互影響，形成一套更加完善的組織運(yùn)行機(jī)制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模普遍較大，股東也不一定參與到企業(yè)的運(yùn)營過程當(dāng)中，而是將具體的事務(wù)委托給職業(yè)經(jīng)理人代理。在這種形勢下，既要考慮到委托人和代理人的利益一致性，還應(yīng)該以此為基礎(chǔ)建立約束機(jī)制來約束代理方的行為，基于企業(yè)股東的利益要求來最大化保障企業(yè)利潤。未來的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建方案下，部門之間的權(quán)責(zé)要更加明確，部門和部門之間需形成相互約束的組織結(jié)構(gòu)，很大程度上避免了財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。例如在原有組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試建立獨(dú)立審計部門來審查企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)活動，從潛在的財務(wù)風(fēng)險中規(guī)范未來的財務(wù)運(yùn)作過程。

（二） 資本結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化

毫無疑問資金是企業(yè)運(yùn)作過程中不可或缺的內(nèi)容，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)也會最終面臨破產(chǎn)的情況。企業(yè)的資金來源于不同的渠道，使得企業(yè)資本結(jié)構(gòu)可以具有調(diào)整的能力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需求的大量資金要在合理的資本結(jié)構(gòu)下保障最終效益。如果企業(yè)具有過高的資產(chǎn)負(fù)債率，就應(yīng)考慮到投資項(xiàng)目的規(guī)劃問題，從而面臨財務(wù)風(fēng)險。從市場現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展需求來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%左右，可以讓企業(yè)維持最佳運(yùn)行狀態(tài)，一方面維持相對合理的資本結(jié)構(gòu)，另一方面保障企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。

（三）穩(wěn)定的融資模式

穩(wěn)定的融資模式要從資金的安排入手，包括自有資金和債務(wù)資金兩個組成部分。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營僅僅依靠企業(yè)的自有資金是無法達(dá)到要求的。合理安排融資結(jié)構(gòu)，可以在現(xiàn)有的資金規(guī)模上綜合考慮償債能力、償還期限等，確定要采取長期貸款還是短期貸款。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)長期貸款比例較低，原因在于部分企業(yè)的融資渠道主要來源于銀行。未來的工作中可以考慮通過融資市場等渠道來分析合理的融資模式構(gòu)建方案，將有限的資金最大化地發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)資本市場和貨幣市場的合理對接。

（四） 運(yùn)營風(fēng)險防范

項(xiàng)目運(yùn)營方面可以參考其它國家和地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。國外某些成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式是通過出租模式，以租金的收入來回籠資金。基于企業(yè)的長期利益出發(fā)，可以選擇某些優(yōu)質(zhì)的商家獲得長期而穩(wěn)定的租約。此外，還可以選擇訂單式商業(yè)發(fā)展方案，與某些商業(yè)伙伴取得長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，無論是項(xiàng)目開發(fā)還是設(shè)計方案選擇都可以共同地提出參考意見。對于商家而言，可以在項(xiàng)目建成后有穩(wěn)定的收益來源;對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，未來的商業(yè)項(xiàng)目一般都處于城市核心區(qū)域，周圍基礎(chǔ)設(shè)施配置完善，具有良好的人流量，企業(yè)可以借助商家的品牌效應(yīng)獲取人氣和現(xiàn)金流保障。當(dāng)然企業(yè)也需要按照不同的市場環(huán)境和合作對象，制定出不同的信用標(biāo)準(zhǔn)，考慮到客戶的不同信用條件選擇合作方案。

三、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險控制工作是未來企業(yè)運(yùn)營過程中需重點(diǎn)考慮的問題。只要項(xiàng)目存在收益，那么風(fēng)險就是客觀存在的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在投資階段、融資階段和運(yùn)營階段都做好正確評估，選擇風(fēng)險規(guī)避防范措施，可以及時地了解企業(yè)自身的運(yùn)營狀況，維持合理的融資結(jié)構(gòu)、運(yùn)行體系。例如可以圍繞項(xiàng)目總投資、項(xiàng)目總盈利能力、項(xiàng)目總成本和財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系進(jìn)行研究，減少不必要財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

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作者簡介：姓名：吳洋、省市：上海市，性別：男、出生年月：1965-8-28、民族：漢、籍貫：上海、學(xué)歷：研究生、職稱：建筑師、研究方向：房地產(chǎn)管理。