試論商業地產的全過程成本控制

貝維華

摘 要：新常態下，我國的市場經濟體制開始進一步完善，商業地產行業的競爭也隨之激烈起來。商業地產企業的項目開發和運營，也開始從傳統的粗放管理模式逐步轉變為精細化集約管理模式，在提高項目管理效率的同時也可以達到成本管控的目的。成本管理在企業中往往占據著舉足輕重的地位，作為商業地產行業而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達不到預期的效果，將使商業地產企業面臨較大的財務風險，也無法在目前激烈的市場競爭中占據相應的市場份額，基于此，對商業地產的全過程成本控制是非常必要的。

關鍵詞：商業地產? 全過程成本? 控制

中圖分類號：F275.3?文獻標識碼：A?文章編號：2096-0298（2020）03（b）--02

1 研究背景

較于西方發達國家，我國的商業地產行業起步較晚，目前仍然處于初步探索發展階段，而隨著我國經濟進入新常態，商業地產行業的項目開始朝著高檔次和大規模的方向轉型發展，因此，要使得商業地產項目在既定的時間內達到預定的建設規模，還要滿足企業降低成本的需求，這是目前大部分商業地產企業面臨的一個困境。企業進行一個商業地產開發項目，全過程往往涉及土地征用、開工建設、基礎配套設施建設以及最后的商業交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時間，有些規模較大的商業地產項目甚至可能需要3～5年的時間去完成。在商業地產的開發建設過程中，往往會呈現出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預見或者不可控的因素產生的，這些問題會導致商業地產開發項目的工程造價發生一個動態變化，例如工人工資的動態變化、施工材料價格浮動等因素都會直接使得商業地產項目成本的變化?；谝陨显颍虡I地產項目的成本在整個建設開發過程都是處在一個不確定狀態下，一旦不對整個開發建設過程的成本進行持續有效的科學管控，必然會造成商業地產項目的成本增加。

2 商業地產全過程成本控制存在的幾個問題

2.1 商業地產在投資決策階段成本管控存在的問題

我國的商業地產項目往往需要耗費大量的人力、物力，同時對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項目啟動程序，就不可隨意發生項目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業地產企業產生較大的不利影響，嚴重的情況下可能會出現爛尾樓等現象，企業前期的投入將無法全部收回?；谝陨显?，商業地產項目的正式啟動就必須慎之又慎，在進行投資決策時也要充分考慮各種因素對商業地產項目的影響。但是，很多商業地產企業沒有充分認識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報告的形式，沒有進行深入、客觀的分析研究。商業地產的可行性研究往往涉及項目所能調動的資源、市場、社會以及技術等各個方面，并根據這些情況對未來的收益和發展進行一個較為準確地預測，但是較多商業地產企業編著可行性研究報告的人員，個人職業素養不能滿足商業地產項目的可研需求，除此之外，在進行商業地產項目分析和研究的過程中，因為時間及經費等原因，很多商業地產項目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數據得到的，這對于可行性研究報告結論的可靠性會造成較大影響，使得商業地產項目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時，在進行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分數據存在不嚴謹的情況。

2.2 商業地產在招投標階段成本管控存在的問題

商業地產在招投標階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標投標法》，意味著我國的商業地產招標工作開始進入法制管理階段，但是，我國各省市的執法主體和監管主體又進行了相關制度的頒布，兩個主體之間由于各自立場的不同而導致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業地產企業之間的不公平競爭。在進行商業地產設計方案時，由于設計制度的缺乏使得成本因素沒有在設計方案中進行綜合考慮，導致項目的后續階段在成本管控方面出現問題。其二，商業地產企業的合同管理工作沒有到位。規范的合同可以在一定程度上減少后續的責任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業地產企業實際的工作中，曾經出現過很多由于沒有重視合同管理而造成項目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權責進行明確描述，一些需要提前進行約定的條款沒有在合同中進行清晰列明，這使得在實際的商業地產開發過程中出現了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實際的支出，還包括一些時間成本。

2.3 商業地產在施工階段成本管控存在的問題

商業地產項目在施工過程中呈現出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業地產的開發一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時間往往較長。而商業地產施工人員較多往往會增加商業地產企業的管理難度。在很多商業地產項目施工現場的管理中，都沒有對施工生產安全給予足夠的重視，甚至對出現的隨地休息、不戴安全帽等違規行為置之不理，這必然會造成商業地產的施工階段面臨較大的風險，這些風險使得商業地產企業的安全成本進一步增加，從而增加了項目的全過程成本。同時，由于部分商業地產企業沒有對項目的工作量和整個工程進度進行科學估量和預測，從而使得施工現場的人力資源無法進行合理安排，就可能使得商業地產項目現場呈現出施工人員過剩的現象，或者呈現出人員不足的情況，緊急進行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴重的情況下會呈現出停工待人的現象，從而使得項目工期延誤，不論是哪種情況的產生，都會使得商業地產項目施工階段總成本的增加。

3 商業地產全過程成本控制的幾點建議

3.1 商業地產在投資決策階段成本管控的建議

一個商業地產開發項目能否取得成功與項目投資決策階段的成本事前控制是不可分割的，同時，在投資決策階段確保企業成本的合理性對于商業地產全過程的成本管控是具有現實意義的。一方面，商業地產企業對商業地產項目的可行性研究工作需要認真貫徹落實?？尚行匝芯繄蟾嫱枰煌瑢I領域的人員共同完成，因此，建立一個專業團隊以完成項目前期的可行性研究報告是十分有必要的。通過對商業地產開發項目周圍的居民人數以及消費能力等情況進行現場調研，同時，全面可靠地落實其他項目科研所需的基礎數據資料，分析出該商業地產項目本身的優勢以及劣勢。在進行設計方案選擇時，要根據不同的規劃方案可以達到的效果，以及該方案本身的風險分析和不確定性分析，優選出符合企業自身發展，同時可以使得企業受益最大化的設計方案。另一方面，要在商業地產項目投資決策階段充分開展市場調研工作。市場調研的方式方法很多，常見的有電話訪問和調查問卷等形式。商業地產企業通過市場調查可以充分了解客戶的基本需求和延伸需求，也可以進一步了解市場對商業地產項目的選擇偏向等基礎資料，這些資料都可以在企業進行為商業地產方案設計時提供一些可靠的數據支撐。

3.2 商業地產在招投標階段成本管控的建議

招投標工作往往是在公開市場上進行的，這種工作方式不僅可以使得商業地產企業的選擇面更為廣闊，還可以使得商業地產企業的成本降低。同時，多家競標單位可以在統一平臺上統一報價，專業人員的監督可以使過度競爭減少，在這種環境下，商業地產的成本可以保證在一個合理的范圍內。一方面，在招投標的過程中應當保證合同是規范制定的。合同是保證招標單位和投標單位雙方利益的有效載體，一旦沒有進行規范化，將可能使得雙方利益受到損害。在雙方簽訂合同時，商業企業應當對施工的工期，以及款項的支付方式和時間、違約條款等進行核對和明確，發現協商不確定的條款，就應當進一步說明，避免在實際履約的過程中存在不一致的情況，導致成本的增加。另一方面，商業地產應當加強標底的審核力度。商業地產的項目在進行標底計算時，往往會涉及多個方面，具有一定的復雜性和較高的專業性?；诖?，商業地產企業不單單要針對標底計算人員專業能力進行加強，還要建立復核人員對計算結果進行仔細復核，以期可以進一步保證數據的準確性，避免由于計算的微小偏差造成商業地產項目的開發成本較大程度增加，也避免一些投標單位盲目進行標價的壓低，沒有實際考慮項目本身的成本支出情況，導致最后商業地產無法正常順利推進，或者開發成本質量不達標等情況。

3.3 商業地產在施工階段成本管控的建議

商業地產的施工階段涉及財力、人力以及物力的大規模使用，因此注重施工階段的成本管控可以有效降低商業地產全過程的成本。一方面，商業地產企業應當對現場施工人員的管理制度進行完善。現場施工人員的安全培訓是非常有必要的，任何時候的施工人員都應當具有足夠的安全意識，避免隨意休息或者不戴安全帽等危險行為的發生。同時，現場施工人員實行責任分級和管理分級的模式，現場管理人員應當與施工人員保持持續有效地溝通，使得不同施工人員之間、管理人員和施工人員之間都是相互信任的，從而減少安全成本的支出。另一方面，商業地產項目的施工現場應當加強材料、設備等物資管理，對一些價值較大的設備以及施工材料，現場管理人員應當分配專人進行維護和管理，責任落實到人。同時，材料和設備可能會由于屬性的不同存在相互腐蝕的現象，因此要注重分類存放，對于一些容易受潮的材料要注意防護用品的加蓋，并置于陰涼干燥之處。對于材料的購買和領用要指定專人進行登記，避免隨意領取造成的材料浪費，從而達到成本管控的目的。

參考文獻

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