北京寫字樓市場2019年回顧與2020年展望

Cresa世樺嘉潤是全球最大的租戶代理服務公司，為企業提供整合一站式企業地產服務涵蓋了企業房地產需求的各個方面，包括市場研究、地產戰略規劃、員工住址分析、工作場所戰略、選址分析、政府政策談判、專案管理、交易管理、盡職調查、項目管理等服務，通過在全球80多個國家1000個城市為客戶提供個性化的企業地產解決方案和專業租戶代理服務。作為企業地產策略規劃師，Cresa世樺嘉潤致力于協助企業管理層設立有效的企業地產策略應對企業在不同階段的企業地產需求以及挑戰。

2019年北京寫字樓市場回顧：

1.甲級寫字樓市場新增供應量達到近十年最高值

2.租戶的租賃預算維持緊縮態勢

3.整體需求走弱，科技行業的擴張勢頭在下半年出現放緩

4.新項目的集中入市及租戶退減租賃面積大幅推升全市空置率

5.業主因空置壓力普遍順應市場、下調租金

6.甲級寫字樓市場平均租金的下調刺激租戶的升級搬遷需求

在供應方面，2019年北京市共有約126萬平方米的新增供應交付入市，其中甲級項目達到876，300平方米，為北京甲級寫字樓市場自2007年來的最高值。與2018年新增甲級項目全部位于亞奧及望京/酒仙橋兩個新興商圈不同，在2019年入市的甲級項目中，超過一半的供應量位于中央商務區、金融街以及長安街等傳統核心商圈。此外，萬眾矚目的中央商務區中服地塊隨著中國人壽金融中心、正大中心與中信中國尊的竣工交付正式亮相北京寫字樓市場。因其電力供應問題已基本得到解決，入市項目憑借優越的地理位置與物業品質普遍出租情況良好。

就需求而言，Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月表示： ”受宏觀經濟增速放緩影響，自2018年第四季度起，租戶的租賃預算越加收緊，且退租或縮減租賃面積的行為時有發生，全市寫字樓市場的需求減弱明顯”。2019年，北京乙級寫字樓市場的凈吸納量僅為-113，200平方米，同比繼續下降近30%。雖然甲級寫字樓市場的凈吸納量共計達到418，300平方米，但其主要受益于新入市項目此前取得的良好預租率，以及在2019年下半年，市場平均租金的下調令租戶升級物業品質的需求得到一定釋放。整體而言，全年的需求表現仍顯疲軟。

李芳月認為：”北京寫字樓市場已逐漸由“業主市場”轉向“租戶市場”，面臨空置壓力的業主為尋求去化不惜將租金預期大幅下調。”供應高峰的到來及市場需求的低迷將全市寫字樓市場的空置率大幅推升。截至2019年末，北京市甲級寫字樓市場的空置率錄得14.6%，同比上升4.7個百分點。乙級寫字樓市場的空置率也被推高4.9個百分點至13.3%。就甲級寫字樓市場各商圈而言，新入市項目集中且整體租賃成本較高的中央商務區與亞奧商圈的空置率同比攀升幅度分別達到11.5與9.0個百分點，在全市各商圈中排名前二。租戶退減面積的普遍發生令其他商圈的空置率也大都出現了不同幅度的上升——受到金融與科技行業穩定需求支撐的金融街與中關村商圈的空置率雖依然分別保持在2.6%與4.2%的低位，但較2018年末也各自上浮2.1與3.4個百分點。值得關注的是，在全市核心商圈中僅望京/酒仙橋與長安街錄得空置率同比下降，但其租金同比降幅則分別達到高居全市前兩位的4.8%與4.3%。在非核心商圈中，麗澤商務區雖然基礎設施建設與商務氛圍仍有待完善，但因其具有競爭力的租金價格以及良好的地理位置與物業品質，在2019年吸引了多家知名內外資租戶的入駐。商圈空置率雖然依舊高達66.5%，但已同比下降16.8個百分點。

在租金方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經理徐榮卿表示：“雖然部分位于中央商務區、金融街以及亞奧商圈的高品質新增供應以遠高于各自商圈平均水平的價格入市，但鑒于租戶對價格普遍更加敏感，諸多業主為挽留現有租戶或吸引意向租戶紛紛將租金下調并在租約談判中保持靈活”。受此影響，2019年北京甲級寫字樓市場的平均租金同比下滑3.0%至人民幣377.5元每月每平方米。乙級寫字樓市場的平均租金較去年同期同樣出現1.7%的下調，錄得人民幣227.0元每月每平方米。分商圈來看，在甲級寫字樓市場中租金常年呈現上揚態勢的中關村商圈在2019年出現了0.1%的平均租金同比下降。金融街商圈雖由于新入市項目的拉升而錄得平均租金同比上揚1.6%，但若僅選取相同項目進行比較，則平均租金同樣出現微降。中央商務區商圈在2019年迎來了三個高品質新項目的入市，但由于諸多業主因空置壓力與日益加劇的市場競爭而選擇將項目的租金下調，部分租金曾連年保持在高位的頂級品質項目的租金也已出現松動，中央商務區商圈的平均租金因此在2019年同比下降達2.3%。

據Cresa世樺嘉潤統計，2019年科技與金融行業仍為北京寫字樓市場的最主要需求驅動力，二者在全市全年新租及擴租總成交面積中的占比分別達到37%與25%。專業服務行業則以7%的占比排名第三。然而，受到因宏觀經濟環境變化帶來的企業租賃策略調整的影響，科技行業在2018年的迅猛擴張勢頭在2019年下半年出現減緩跡象。徐榮卿表示：“ 2019年全年科技行業累計吸納面積約45萬平方米，較2018年下降近19%。與之相對，銀行、保險等金融行業租戶的租賃需求穩中有升，除貢獻多宗矚目交易外，總成交面積也同比增長約15%。然而，在2018年行業成交面積占比中以13%高居第三的聯合辦公行業受經濟下行與行業調整的雙重因素影響，其在2019年的成交占比大幅跌落10個百分點。”

全市平均租金在年內的連續下調也令許多租戶的升級搬遷需求得到釋放。2019年，全市發生在頂級及甲級項目的租賃成交面積在全部成交中的占比上升12個百分點至51%。內資租戶雖然仍以84%的租賃面積占比繼續維持需求主力的地位，但租賃預算整體偏保守、且對物業品質要求較高的外資租戶在2019年表現出了活躍度的較大提升，并帶來了成交面積占比6個百分點的增長。依商圈劃分，新增供應放量集中的中央商務區與亞奧商圈分別以20%及9%的成交面積占比，在全部商圈中分列第一與第三位。同時，空置面積總量較大且租賃成本在核心商圈中最低的望京/酒仙橋亦在租戶收緊預算的大背景下受到市場青睞，錄得約18%的成交面積占比。

2020年北京寫字樓市場展望：

1.甲級項目新增供應量預計將高于2019年

2.新入市項目大多位于麗澤商圈，整體去化速度或將有限

3.全市空置率或將進一步攀升

4.加劇的市場競爭預計將使平均租金繼續向下調整

5.有利的市場環境使租戶迎來租約談判的絕佳時期

Cresa世樺嘉潤執行董事總經理王剛預測：“由于部分項目的延期交付或將使用狀態由自持調整為對外出租，展望2020年，全市預計仍將有超過110萬平方米的新增供應入市，其中約89萬平方米的甲級項目供應量將超過2019年。由于宏觀經濟的不確定性依然存在，供應高峰的持續預計將在2020年進一步將全市甲級寫字樓市場的空置率推升至約19.0%”。考慮到不斷攀升的空置率將不可避免地帶來業主的去化壓力并激化市場競爭，以及2020年過半的新增供應將位于平均租金水平較低的麗澤商圈，北京甲級寫字樓市場的平均租金或將在2020年繼續向下調整3.5%至人民幣364.0元每月每平方米。此后，隨著新增供應的銳減與市場環境的回暖，預計全市空置率將自2021年起逐步回落，平均租金也將呈緩慢回升趨勢。基于以上預測，Cresa世樺嘉潤認為整體而言，租戶在2020年仍將在租約談判中處于有利地位。隨著市場的逐漸回調，租戶獲得理想租約的難度也將開始上升。我們建議有續租或升級物業品質需求的租戶把握當前難得的歷史機遇，盡早籌劃并開始租約談判。