地鐵地下空間商業價值及開發研究

【摘要】地鐵所擁有的地下空間具備較高的商業價值，實現對其商業價值的充分開發，可以為地鐵的高質量建設提供完整的支持。本文首先對地鐵地下空間的商業價值及開發方式進行了總結，對地鐵地下空間開發利用存在的問題進行了研究分析，并制定了地鐵地下空間的開發策略及應對建議，對提升地鐵地下空間開發利用具有十分重要的意義。

【關鍵詞】地下空間;商業價值;開發建議

當前隨著我國城市軌道交通建設發展迅速，對地鐵地下空間的開發利用也越來越受到政府和軌道公司的重視。結合地鐵線路建設，對地鐵地下空間進行開發利用，不僅能有效節約城市土地資源，優化整合城市空間布局，完善地鐵車站功能，更能提升地鐵盈利水平，促進城市經濟發展，從而實現地鐵建設運營的可持續發展。

1、地鐵地下空間價值和優勢

（1）由于地鐵建設成本大，投資回收周期長，而單純憑借票務收入無法維持地鐵建設運營的資金平衡，如對地鐵地下空間進行合理開發利用，可有效將人流聚集到地鐵站內，從而提高地鐵票務收入，且客流的增加又可為地鐵地下商業提供消費保障，也為地鐵地下商業的價值提升奠定了基礎。

（2）地鐵在建設實施過程中，往往需要對地下進行大面積開挖，從而形成大量的地下空間，同時由于地鐵線路設計要求，使得部分車站線路往往埋深較深，從而與地面之間形成多層地下空間，如充分利用這部分空間進行地鐵地下空間開發，既可在很大程度上節省因地鐵建設而形成的部分建筑面積的建設成本，也可為乘客提供迅速、便捷的商業服務，獲取利潤。

（3）對地鐵地下空間進行開發利用，是在不影響城市用地的情況下，對城市發展空間的進一步拓展，在有效節約城市土地資源的同時，也促使城市逐步形成立體式發展的空間格局。

（4）地鐵商業與城市商業相比，由于地鐵乘客具有數量大、流動速度快等特點，加之地鐵自身的交通優勢，有利于地鐵商業發展以經營食品、飲料、快餐、醫藥、鮮花、報刊等消費頻率高、便于攜帶、購買快捷方便的商品為主的中小規模的連鎖商業，從而與城市大型綜合商業形成有效互補的良好局面。

2、地鐵地下空間開發利用主要方式

2.1站點地下空間開發

即充分利用地鐵站點與地面之間的空間，設置專門的商業夾層或利用地鐵站廳、地下通道的公共空間設置一些規模較小的零星商業，利用地鐵站點地下空間進行商業開發是地鐵地下空間開發利用的主要方式，目前國內大多數城市在地鐵建設中都會考慮采用的主要開發方式。其主要優勢一是能夠最大限度發揮地鐵大客流的優勢，二是能為消費者提供便利、舒適的服務，但也存在建設標準高、設計難度大、經營業態限制多及可能對地鐵運營造成影響等不足，對此，在實際操作中應注意必須以保障地鐵運營不受影響為前提，科學合理的制定開發方案。

2.2線路區間地下空間開發

即利用地鐵線路區間、配線上方的地下空間進行開發，與站點地下空間開發相比，線路區間地下空間開發的主要優勢一是其為獨立的商業空間，對地鐵運營不會造成影響，二是開發規模相對較大，設計難度較低，業態選擇范圍較廣，但也存在無法發揮地鐵客流優勢、與站廳交通流線過長，易與地上商業形成沖突、空間利用率低等不足，因此在開發時需做好前期規劃策劃，并充分考慮與線路兩側地上商業的結合開發。

3、地鐵地下空間開發存在的問題

3.1對開發利用認知不足

目前部分城市政府和軌道公司在規劃建設地鐵時沒有突破傳統的觀念，對地鐵地下空間的開發利用缺乏足夠的關注，缺少具有前瞻性的、整體性的地鐵地下空間開發利用發展總體規劃，使得車站功能大多僅能滿足交通運輸功能，而少數車站即便考慮了交通功能與綜合服務功能的組合，但由于對地下空間規模特征、開發潛力的認知水平有限，忽視了地鐵地下商業和地面商業之間的相互銜接，缺乏與城市設施的有機整合，不能形成立體化、匹配化的功能格局，使得地鐵地下空間開發多存在規模小、設施差、建設水平低、功能單一的問題，導致地下空間的開發價值無法得到完整全面的顯現，進而造成了城市地下空間資源的浪費。

3.2融資模式缺少創新

隨著我國地鐵建設進程的加快，原來由政府投資主導的建設運作方式，已經不再適應當下地鐵建設的需要。對此，部分城市已開始探索實踐拓展包括地鐵在內的城市公共基礎設施的新的融資模式和途徑，即由政府創造條件，吸引和鼓勵企業和社會各界的力量共同參與建設開發。但在實際操作中，往往由于軌道公司對融資模式創新缺乏足夠的關注，尤其對于社會資本的引進應用水平不足，無法在資金方面充分適應地鐵車站地下空間建設的實際需要，雖然通過銀行貸款、融資租賃等方式解決了一部分建設資金短缺的問題，但由于商業銀行貸款期限較短與地鐵建設周期較長的矛盾，使得借款成本提高，還貸壓力增大，無形中造成地下空間開發價值的降低。

3.3策劃經營水平有限

國內地鐵建設的重心普遍偏重于建設、運營方面，地鐵商業開發經營方面的人才數量、經驗相對不足，尚不能做到統籌規劃地鐵站點地下空間的數量和規模，也無法對經營業態范圍、配比等進行優化組合，從而出現地下空間布局不合理，配套設施不完善等問題;而在地鐵建設過程中，由于地鐵地下商業審批部門多，報建程序復雜，項目手續辦理難度大、周期長，加之地下空間開發在消防、給排水、防排煙、排污等方面的存在條件限制，設備系統所占空間大、空間利用率低、通風采光也不甚理想，管理成本偏高，經營的業態限制多等因素影響，大大增加了策劃經營的工作難度。

4、地鐵地下空間商業價值的開發建議

4.1明確開發策略

地鐵地下空間開發利用是一項復雜性、專業性很強的工程，需要各相關部門緊密合作，明確地下空間開發利用的原則、任務、實施流程，加強對地下空間開發需求的研判分析，編制切實可行的城市軌道交通地下空間總體規劃實施方案，而在實際操作中，一是要優化相關行政審批手續和辦理流程;二是要立足于整個城市和區域的發展，統籌考慮地下空間開發數量、業態結構、建設規模等內容;三是要以實現區域商業發展整合為原則，綜合考慮地鐵線路走向及地鐵站點周邊商業發展情況，區域內地下空間的開發要與其所處區域的經濟發展狀況、商業網點狀況、消費群體分布和購買力水平等相適應;四是要充分考慮地下空間開發價值最大化，對于商業競爭不充分的地鐵站點所處的區域可適當擴大規模和數量，而對于商業競爭相對激烈的區域，可適當減少地下空間開發規模或取消地下空間開發規劃，以確保社會效益與經濟效益的處于平衡狀態;五是要根據地鐵建設及區域經濟發展情況，合理安排地下空間開發順序，采用同步開發或預留接口適時開發的方式進行開發建設。

4.2加大融資力度

地鐵地下空間開發利用需要大量投資，因此，政府和軌道公司應加快城市地下空間開發建設投融資體制改革，建立社會資本合作機制（PPP），將地鐵地下空間開發利用納入到政府和社會資本合作方式的框架中，不斷探索創新市場多元化的融資模式;鼓勵企業和社會資本參與地鐵地下空間開發，鼓勵軌道公司以發行企業債券、項目收益債券以及中期票據等方式進行融資;鼓勵國內外相關金融機構積極加大對地下空間資源開發利用的信貸支持力度;開展特許經營權、收費權和購買服務協議預期收益等擔保創新類貸款業務等，進一步加大對地鐵站內空間開發利用的支持力度。

4.3提升策劃經營能力

地鐵地下空間開發利用是一項前瞻性強、操作難度大、實施周期長、對人員要求高的工作，要做好這項工作，軌道公司必須以培養人才為立足點，通過不斷積累實踐經驗、積極探索開發新模式、完善溝通溝通協調機制，進而逐步建立起自己的專業策劃經營團隊。在團隊組建初期，可考慮在地鐵規劃階段引進實踐經驗豐富的第三方專業策劃機構或商業運營團隊，指導協助軌道公司完成地下空間的規劃運營工作，既可在一定程度上避免在規劃、設計方面出現問題，也可為招商經營提供保障，而軌道公司則可通過學習，逐步積累相關經驗，同時，軌道公司可根據團隊自身能力及地鐵商業規模、業態的不同，在招商運營時考慮采取整租與分租相結合的方式，通過整租方式為軌道公司提供利益保障，通過分租方式鍛煉提升團隊策劃經營能力，并逐步向自主經營轉變，最終實現地鐵地下空間開發利益最大化。

結論：

結合地鐵建設對地鐵進行地下空間開發利用，既能節省地鐵建設成本，也能充分發揮城市地下空間經濟價值，然而，政府和軌道公司還應進一步加強對地鐵地下空間商業價值的重視和開發，從解決城市實際問題出發，統籌規劃、科學開發，從而實現地鐵建設與地鐵地下空間開發的健康有序發展。

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作者簡介：

鐘蕊（1987.1.16），性別：女，民族： 漢 籍貫：陜西西安，學歷：本科現有職稱：中級經濟師，研究方向：商業價值開發。