土地出讓估價(jià)技術(shù)難點(diǎn)初探

陳昕

【摘要】本文在分析土地出讓評(píng)估特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，梳理了各類出讓估價(jià)工作中的難點(diǎn)并剖析其成因。最后結(jié)合相關(guān)文件規(guī)程及工作實(shí)踐，提出對(duì)策建議，探討了有效規(guī)避出讓評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)的思路。

【關(guān)鍵詞】土地出讓估價(jià);招拍掛公開出讓;協(xié)議出讓;已出讓土地補(bǔ)交地價(jià)款項(xiàng)目;謹(jǐn)慎原則

1、前言

相較抵押、轉(zhuǎn)讓等土地評(píng)估項(xiàng)目，土地出讓評(píng)估的服務(wù)對(duì)象、社會(huì)影響和工作流程都較為特殊，估價(jià)報(bào)告的撰寫應(yīng)慎之又慎，主要體現(xiàn)在以下三方面：

1.1土地出讓評(píng)估是為土地一級(jí)市場(chǎng)服務(wù)的，政策性強(qiáng)

土地一級(jí)市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，最能體現(xiàn)政府的房地產(chǎn)調(diào)控、乃至宏觀經(jīng)濟(jì)政策。出讓評(píng)估公正與否直接關(guān)系到政府的財(cái)政收益和土地管理工作的完成。這項(xiàng)工作的重要性、嚴(yán)肅性和特殊性，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員不僅有評(píng)估技術(shù)上的要求，很大程度上還提出了執(zhí)業(yè)素養(yǎng)的要求。

1.2土地出讓的社會(huì)影響大，敏感性強(qiáng)

土地出讓評(píng)估是關(guān)乎政府收益的大事，同時(shí)也直接關(guān)系到用地單位的經(jīng)濟(jì)利益。既為政府收益提供可靠的參考依據(jù)，也是減少社會(huì)矛盾、創(chuàng)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)基本環(huán)節(jié)。由于出讓評(píng)估涉及金額一般較高，出讓涉及各利益人對(duì)評(píng)估都非常敏感。工作中時(shí)常會(huì)有各方面的問題：有時(shí)是由于受讓方對(duì)政策的了解不足，對(duì)繳納土地出讓款項(xiàng)抱有不配合態(tài)度，需要配合委托方進(jìn)行解釋咨詢;有時(shí)是因房地產(chǎn)開發(fā)商未能按規(guī)定辦理出讓手續(xù)，導(dǎo)致老百姓多年無法辦理土地使用證，社會(huì)影響很大，需要加急快評(píng)估;有時(shí)是需要對(duì)已辦結(jié)的項(xiàng)目配合公檢法機(jī)關(guān)及審計(jì)部門解釋評(píng)估的合法公正性。凡此種種都需要我們?cè)陂_展出讓評(píng)估的過程中格外認(rèn)真謹(jǐn)慎，出具的報(bào)告必須經(jīng)得起考驗(yàn)、經(jīng)得起檢查。

1.3土地出讓評(píng)估的工作流程特殊

在一般土地評(píng)估項(xiàng)目中，向委托方提交了估價(jià)報(bào)告后工作就基本告一段落，而土地出讓評(píng)估在提交估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)往往需要向委托方匯報(bào)說明評(píng)估結(jié)論的來源、依據(jù)等，以配合政府部門對(duì)價(jià)格的集體審核，待價(jià)格最終審定后，項(xiàng)目才最終完成。這要求我們重視評(píng)估流程中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)勘查影像資料的收集、案例參數(shù)的選取等，增強(qiáng)評(píng)估結(jié)論的說服力。

因上述原因，土地出讓評(píng)估工作的開展較一般土地評(píng)估而言，責(zé)任重、難度大，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都提出了較高要求。

2、土地出讓評(píng)估的主要類型及技術(shù)難點(diǎn)分析

由于土地出讓評(píng)估工作地位特殊，除加強(qiáng)執(zhí)業(yè)道德教育和廉潔教育外， 2018年3月原國土資源部印發(fā)了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)），對(duì)開展出讓評(píng)估工作明確提出了詳細(xì)要求。根據(jù)文件規(guī)范，結(jié)合歷年來的工作實(shí)踐，按出讓方式的不同，現(xiàn)將各類出讓評(píng)估中的技術(shù)難點(diǎn)總結(jié)如下：

2.1招拍掛公開出讓項(xiàng)目

土地招拍掛出讓市場(chǎng)是國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中控制房地產(chǎn)項(xiàng)目供需平衡的重要場(chǎng)所，政府對(duì)招拍掛土地成交動(dòng)向密切關(guān)注。

2010年底，《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確了“招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊”的上報(bào)機(jī)制，供地監(jiān)管日趨完善。在“房住不炒”的定位和因城施策的方針下，各界對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)成交情況密切關(guān)注。這導(dǎo)致地方政府一方面希望土地價(jià)格具有吸引力，以確保土地順利出讓，完成每年的供地任務(wù)，另一方面又希望制定的底價(jià)不至溢價(jià)過高，對(duì)招拍掛底價(jià)的精準(zhǔn)度要求很高。

而在實(shí)際工作中，待測(cè)算招拍掛底價(jià)的地塊往往尚未進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，基礎(chǔ)資料較為籠統(tǒng)、粗糙，規(guī)劃指標(biāo)僅限于地塊綜合用途、容積率、限高、覆蓋率等，地上項(xiàng)目的可塑性極強(qiáng)，不同的開發(fā)利用方式設(shè)定將對(duì)地價(jià)產(chǎn)生極大影響，估價(jià)結(jié)果的不確定概率高。

2.2協(xié)議出讓項(xiàng)目

隨著土地招拍掛公開出讓的推進(jìn)，協(xié)議出讓現(xiàn)在已經(jīng)基本屬于常規(guī)出讓手段（即公開出讓）的一種補(bǔ)充，最為常見的是房產(chǎn)交易中涉及的出讓評(píng)估。

這類評(píng)估一般面向個(gè)人，由于對(duì)政策不了解等原因，個(gè)別受讓人在房產(chǎn)交易已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)才知曉尚有土地出讓金需要結(jié)清，有一定抵觸情緒。對(duì)此，除正常估價(jià)任務(wù)外，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師需配合自然資源經(jīng)辦部門進(jìn)行大量政策宣傳、技術(shù)答疑等工作，估價(jià)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)得起質(zhì)疑和推敲。

2.3已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)目

由于這類項(xiàng)目涉及的歷史遺留問題最多、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃條件多種多樣，評(píng)估中的難點(diǎn)在于認(rèn)定評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、理清思路。例如項(xiàng)目“土地用途”這一基本評(píng)估事項(xiàng)時(shí)常過于籠統(tǒng)，常見的有：“綜合”、“商住”、“商業(yè)金融業(yè)”等等，由于商業(yè)、住宅、辦公等不同物業(yè)售價(jià)差異巨大，各明細(xì)用途如何認(rèn)定、認(rèn)定多少將極大地影響最終測(cè)算結(jié)果。

3、對(duì)策建議

3.1招拍掛公開出讓項(xiàng)目

3.1.1確定評(píng)估設(shè)定的土地用途

這類項(xiàng)目大都規(guī)劃條件不夠明朗，我們一方面應(yīng)研究、分析現(xiàn)有基礎(chǔ)資料，并對(duì)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)物業(yè)狀態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式展開調(diào)研，進(jìn)而設(shè)定宗地的最高最佳利用方式，另一方面要針對(duì)相應(yīng)土地開發(fā)利用方式，選用合適的估價(jià)方法，并結(jié)合日常調(diào)查收集的房地產(chǎn)資訊進(jìn)行綜合判斷。

3.1.2細(xì)致研究土地掛牌條件

土地一級(jí)市場(chǎng)是國家最能直接調(diào)控土地供給、從源頭進(jìn)行政策引導(dǎo)的市場(chǎng)。為執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策或是加大對(duì)某一區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)的支持，供地時(shí)經(jīng)常會(huì)設(shè)置各類特殊條件，最常見的如：必須代建小學(xué)/基層社區(qū)中心等公用設(shè)施、設(shè)定商業(yè)物業(yè)的可售比例、居住項(xiàng)目中限制建筑面積≤90平方米的戶型占比要求等等。在評(píng)估中應(yīng)充分體現(xiàn)這些特殊限定因素對(duì)地價(jià)的影響。

3.2協(xié)議出讓項(xiàng)目

此類項(xiàng)目經(jīng)常涉及老舊房屋，偶有未經(jīng)登記的改擴(kuò)建現(xiàn)象。針對(duì)改擴(kuò)建建筑，現(xiàn)場(chǎng)踏勘記錄中需予以明示并配建筑情況草圖。同時(shí)，因受讓人對(duì)供地政策的了解程度不一，這類評(píng)估時(shí)常面臨多輪解釋、答疑任務(wù)。工作中需特別注意留存現(xiàn)場(chǎng)踏勘、解釋答疑過程中形成的紙質(zhì)、影像資料，以供備查。

3.3已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)目

3.3.1分析項(xiàng)目的來龍去脈，把握好項(xiàng)目前后的變量和不變量

因開發(fā)項(xiàng)目通常時(shí)間跨度長(zhǎng)、涉及材料多，故應(yīng)細(xì)致、慎重地描述項(xiàng)目沿革，將開發(fā)項(xiàng)目的整體面貌反映在報(bào)告中。具體而言，項(xiàng)目概況描述應(yīng)包括以下基本事項(xiàng)：原土地使用權(quán)取得概況（包括《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽署情況、原土地登記用途、各用途面積、容積率、使用權(quán)出讓終止日期等）;改變土地利用條件的批文;現(xiàn)土地開發(fā)利用條件（包括用途、各用途面積、容積率等）;地塊現(xiàn)狀;出讓申報(bào)日期等。

3.3.2加強(qiáng)與委托方的溝通，明確估價(jià)事項(xiàng)

例如前文所述“確定土地用途”的問題：在實(shí)際評(píng)估中，將“綜合”、“商業(yè)金融業(yè)”這類籠統(tǒng)概括性的土地用途細(xì)化為具體的商業(yè)、住宅、辦公等明細(xì)用途時(shí)，各明細(xì)用途的占比將對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響。對(duì)這些特殊事項(xiàng)的設(shè)定需要經(jīng)過國土相關(guān)部門的認(rèn)可。

結(jié)語：

土地出讓評(píng)估工作全面考量了估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的執(zhí)業(yè)操守和執(zhí)業(yè)技能。在秉持執(zhí)業(yè)道德操守的同時(shí)，我們應(yīng)深入理解并執(zhí)行相關(guān)規(guī)程、規(guī)范，在工作程序上合法合規(guī)、在技術(shù)運(yùn)用上專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)。在細(xì)致分析各個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用市場(chǎng)分析、地塊推演測(cè)算的技能，從而有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升估價(jià)結(jié)果的合理性、專業(yè)性。

參考文件：

[1]《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）

[2]《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）

[3]《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）