地方政府住房市場干預傾向的度量與影響因素分析

【摘要】我國房地產市場調控的實施主體，就是各級地方政府。文章將以全國各大中小城市為主要的研究對象，以相關的數據報告為依據，對各城市各年份的住房市場干預傾向指數進行編制，以此實現各地方政府對住房市場干預政策及其具體特征的確定。同時，由于該項指數將會對地方政府的干預傾向及力度產生直接的影響，因此需要積極的理論與實證分析。

【關鍵詞】地方政府;住房市場;干預傾向

住房價格問題，是住房市場的核心問題，近幾年對我國市場經濟的發展與社會的穩定產生了十分重要的影響，這也是導致近十年來中央政府對住房市場進行頻繁干預的直接原因。中央政對住房市場的干預，其具體的措施主要包括多個年份所采取府抑制性措施以及個別年份中刺激性措施。按照不同地區之間不同的住房市場實際情況，因地制宜的對地方政府住房市場干預傾向的度量與影響因素進行詳盡的探討。

1、地方政府住房市場干預傾向指數的確定

1.1思路與理論

在地方政府住房市場干預傾向指數的確定方面，對于政府具體特征的評估，可以通過度其傾聽意愿的量化，以及對其實際措施的考察兩條思路來進行[1]。具體而言，地方政府在進行住房市場干預政策的確定過程中，對其傾向性意愿的量化，即可通過政策相關文件、會議報告以及官員講話等媒介，對其中所表達的政府對于住房市場目前的實際情況以及未來發展方向的判斷等信息進行分析，并積極的探討政府在住房市場干預政策制定上的整體思路。對其實際措施的考察則可將重點放在地方政府對金融、稅收以及土地方面具體的干預措施上。

（1）地方政府制定的干預措施可能借助金融、稅收等多個方面來進行具體的呈現，這就對不同方面政策的統一與量化帶來相當的難度[2]。

（2）關鍵部分在于，除了上述相較于顯性化的干預措施以外，地方政府還可以通過更多的難以直接觀察可得的、微妙的環節，以此來對市場進行有效的干預，因此，針對這項研究是很難精準的給予合理的量化反映。

1.2指數確定的具體方式

以上述思路為基礎，文章選取近十年全國35個大中型城市為主要的考察對象，采取以下幾個步驟，對各城市各年度政府住房市場干預傾向指數進行具體的計算。

（1）文本的收集。建立以當地城府網站、主要報刊以及城市年鑒為主的文本收集渠道，對各城市各年度政府工作的完整論述版本進行收集。并以文檔收集為基礎，結合人力進行資料的研讀，在各分數據報告中整合商品住房市場相關的全部論述，以此作為后續政府工作報告的原始文檔。

（2）關鍵詞的選取。使用全文詞頻統計的方法，對收集的原始文檔進行詞匯的選取，一共獲取一千多個構成原始文檔的具體詞匯，這些詞匯在原始文檔的出現次數累計多達近兩萬次。基于出現頻率較低的詞匯對結果不會產生過大的影響，選取累計出現次數較低的三包多個關鍵詞匯作為研究的目標，其在原始文檔的累計出現次數為一萬八千余次，在總的出現次數中占比近百分之九十三。以此來對詞匯進行逐一評估，判斷該詞匯是否能夠精確的反映出地方政府刺激或抑制市場的具體傾向性。

（3）關鍵詞的定位以及出現頻率的統計。將選取的關鍵詞定位到原始文檔中，第一步，結合具體的語境對個別歧義較大的詞匯進行排除;再結合相對應的傾向，統計個原始文檔中刺激性傾向與抑制性傾向關鍵詞出現的頻率。

（4）對指數進行計算。以各原始文檔統計所得的關鍵詞出現的頻數，對其進行兩極化比標準的區分。

1.3指數是否具備有效性的驗證

已完成計算步驟的指數，仍然需要對其是否精準表達各地方政府每個年度具體的住房市場干預傾向進行嚴格的驗證[3]。在驗證開始之前，對其他的影響因素進行控制，一旦該項指數對之前的住房銷售價格等關鍵指標表征，其具體的住房市場運行情況反映出了明顯的同向影響，那么即可確定該項指標能夠明確的反映出該地方政府在對該地區該年度的住房市場中存在干預傾向。換個角度來看，想要對其后續的分析更加的有價值意義，需要明確該種傾向確實能夠對當地的住房市場產生顯著的影響。

2、理論的設定與研究

2.1理論架設

完成對地方政府住房市場干預傾向的評估之后，下一步的目標就是對這種傾向受到何種因素的影響進行探尋與分析。

（1）中央政府相關干預政策的影響。下級聽從上級，地方聽從中央，是我國中央與地方之間關系的主要特征。地方政府依法以中央限定的權利為基準，嚴格的從事行政管理相關工作，政治管理方面完全聽從中央領導，領導團隊由上一級直接任命。特別是住房市場這類涉及到社會各個方面這種關鍵性的政策領域，地方的干預基調與中央基本一致，其具體的調整力度以及操作方式也受到中央嚴格的監督與管制。所以，地方政府對于住房市場的干預是完全符合中央政府的相關規定要求的。反之，地方政府的干預力度或措施力度過大，或者超越了中央政策的底線，那么該地方住房市場的干預將由中央直接進行。

假設：中央政府的干預傾向對地方政府對住房市場的干預產生正向的影響。

（2）城市住房運行的實際狀況。以堅持黨中央的領導為基礎，由于各個城市住房市場發展的實際情況存在一定的差異性。地方政府也應嚴格服從因地制宜的原則，結合當地住房市場發展的實際狀況，重點關注其中的主要問題和矛盾，以此來對干預的具體政策進行指定與實施[4]。將政策的核心，建立在實現住房市場積極健康發展的目標之上。換言之，如果當地的住房市場處于蕭條的時期，該地的住房市場出現了交易數量減少、價格與股價均降等現象時，想要繼續維護該地住房市場正常的交易秩序與發展，此時的地方政府就有可能實施刺激性的干預措施，以此來穩固住房市場的信心，刺激住房需求的上漲。反之，如果該地的住房市場處于較熱的階段，價格增長速度較快，甚至出現了泡沫跡象時，地方政府這時有可能采取抑制的干預措施。

假設：地方政府結合當地住房市場發展的實際情況，采取促進市場回歸區間的的干預政策傾向。

結語：

縱觀全文，地方政府的傾向性，其決定性的因素是中央政府的干預傾向。但從意愿層面的角度上來說，中央政府現階段對住房市場的干預政策的指定與執行，其具體的實施過程都嚴格的秉承了統一要求與因地制宜的兩項基本原則。同時，地方政府還會結合城市住房市場的實際運行狀況，相對應的采取逆向的干預措施，積極的考量土地出讓收入等地方利益客觀因素的影響。從意愿傾向的角度出發，現階段，中央政府在住房市場干預政策的制定與執行方面堅持統一要求與因地制宜的原則，并初見成效。因此，各地方政府整體上表現出來的傾向性與政策的制定基本一致。

參考文獻：

[1]閆珍.問題導向型房地產市場干預機制研究[D].鄭州大學，2017.

[2]郭尉.地方政府住房市場干預傾向的特征度量與機制研究[D].清華大學，2016.

[3]吳璟，郭尉，羅晨曦，等.地方政府住房市場干預傾向的度量與影響因素分析[J].財貿經濟，2015（12）：147-157.

[4]李洋.搜尋匹配視角下中國住房市場交易主體行為研究[D].清華大學，2013.

作者簡介：

王靜，女，1988年6月18日，漢，黑龍江省大慶市，碩士研究生，大慶市住房和城鄉建設局，中級工程師，房地產經營管理方向。