商品房降價促銷中開發(fā)商的法律風(fēng)險防范

李泉怡

【摘要】2020年2月16日，恒大集團(tuán)宣布于2月28日啟動全國各大樓盤的特大優(yōu)惠政策，全國在售樓盤75折銷售，因?yàn)橐咔榈挠绊懀M(fèi)者可以通過VR看房等方式對房屋的情況進(jìn)行了解，并且在商品房交易的首付、按揭等環(huán)節(jié)，均推出不同程度優(yōu)惠。該營銷方式一經(jīng)出臺，反響熱烈，于2月共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購商品房總套數(shù)99141套，位居該月行業(yè)第一。商品房降價促銷中，開發(fā)商在獲取營銷帶來的豐厚利潤和現(xiàn)金流的同時，可能會遇到以下法律問題：1.由于促銷帶來房價變動，已購房業(yè)主主張退房或補(bǔ)償差價;2.無理由退房的法律風(fēng)險;3.開發(fā)商在按揭貸款擔(dān)保中的法律風(fēng)險;4.由于疫情原因，導(dǎo)致無法按期交房的法律風(fēng)險;5.先漲價再降價帶來的法律風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】商品房銷售;降價促銷;法律風(fēng)險

1、由于促銷帶來房價變動，已購房業(yè)主主張退房或補(bǔ)償差價

開發(fā)商為提升銷售額、拓寬銷售渠道而降價，可能會導(dǎo)致在在促銷活動進(jìn)行前購買商品房的消費(fèi)者認(rèn)為，其自身利益受到損害，在此情況下，消費(fèi)者為維護(hù)其利益，一般會有兩種主張：退房或者要求開發(fā)商補(bǔ)償差價。此兩種行為在法律上具有不同性質(zhì)。

1.1退房

退房的訴求，在法律上為主張解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（后簡稱《合同法》），合同的解除方式分為法定解除、約定解除與協(xié)商解除三種。首先，約定解除即雙方民事主體在簽訂合同之時所約定的合同解除條件被滿足時，合同自動解除;其次，簽訂合同的雙方民事主體可以就該購房合同的解除協(xié)商解決;最后，在滿足《合同法》中規(guī)定的合同解除要件，或出現(xiàn)我國法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他法定解除情形（比如：房屋質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)安全問題等）時，消費(fèi)者可主張依據(jù)該條款解除合同。

消費(fèi)者解除合同，對開發(fā)商而言是一筆不小的損失。因此，開發(fā)商在訂立合同之時，應(yīng)當(dāng)著重注意對合同的解除條款的規(guī)定，在不違反法律規(guī)定的情況下，對自己的權(quán)益進(jìn)行預(yù)設(shè)性質(zhì)保護(hù)。

1.2補(bǔ)償差價

補(bǔ)償差價，在法律上的性質(zhì)為變更合同。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，只有以下四種情況可以對合同進(jìn)行變更：（1）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致;（2）因重大誤解訂立的合同;（3）訂立的合同顯示公平;（4）因欺詐、脅迫、趁人之危等，致使當(dāng)事人在違背其真實(shí)意愿下訂立的合同。顯然，開發(fā)商的降價促銷行為并不符合上述（2）-（4）所規(guī)定的情形，消費(fèi)者無法依該三個條款主張要求開發(fā)商補(bǔ)償差價。如若開發(fā)商愿意在該價款中進(jìn)行讓步，可以同意與消費(fèi)者進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償，但是該行為并非因過錯或法律約定而進(jìn)行補(bǔ)償，如果雙方未達(dá)成協(xié)議，則消費(fèi)者無法主張開發(fā)商補(bǔ)償差價。

恒大集團(tuán)在其《商品房網(wǎng)上認(rèn)購書》中說明：“乙方或乙方推薦的客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》之日至2020年5月10日期間，如該樓盤出現(xiàn)價格下調(diào)，甲方承諾補(bǔ)差價。”此優(yōu)惠政策即開發(fā)商同意在一定時期范圍內(nèi)對消費(fèi)者最低價購房進(jìn)行承諾，若房價出現(xiàn)價格下調(diào)，則變更合同價格。《合同法》中第142條規(guī)定，買賣標(biāo)的風(fēng)險自標(biāo)的物交付完成后由賣方轉(zhuǎn)移至買方，雙方另有規(guī)定的除外。商品房的促銷行為導(dǎo)致商品房價格的降低，雖然不屬于標(biāo)的物損毀、滅失的情形，但是其本質(zhì)也為標(biāo)的物的自身風(fēng)險。開發(fā)商同意為消費(fèi)者補(bǔ)償差價，不違反相關(guān)法律法規(guī)的情況下，根據(jù)合同法的意識自治原則，該補(bǔ)償差價的行為合法有效，可以在合同中進(jìn)行規(guī)定。但開發(fā)商在認(rèn)定房價下跌中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1.房價下跌標(biāo)準(zhǔn)：房價下跌有兩種可能，第一種為開發(fā)商為了提升促銷活動的效果，自行對房價采取打折等降低的舉措;第二種為由于市場變動，導(dǎo)致房價的降低。如果開發(fā)商未對房價下跌的情形進(jìn)行規(guī)定，則可能導(dǎo)致自身承擔(dān)難以承受的風(fēng)險。2.若開發(fā)商未對該房源所在范圍內(nèi)的全部小區(qū)進(jìn)行促銷，僅對其中部分銷售房源進(jìn)行打折降價促銷，如何對降價進(jìn)行認(rèn)定。若該降價標(biāo)準(zhǔn)未能得到確認(rèn)，則開發(fā)商與消費(fèi)者極易對房屋價款產(chǎn)生爭議。3.差價的補(bǔ)充范圍。若商品房出現(xiàn)多次降價，即在消費(fèi)者主張房屋價款下降要求補(bǔ)償后，房屋出現(xiàn)了再次下降，開發(fā)商是否再次承擔(dān)該降價補(bǔ)償。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)針對消費(fèi)者的差價補(bǔ)償請求進(jìn)行更為明確的規(guī)定，以規(guī)避涉訴風(fēng)險。

2、無理由退房的法律風(fēng)險

恒大集團(tuán)在除低價保障之外的另一促銷舉措為無理由退房。針對無理由退房中，若無細(xì)則規(guī)定，則易產(chǎn)生法律糾紛。首先，針對商品房買賣中稅費(fèi)的承擔(dān)。若消費(fèi)者成功退房，在消費(fèi)者前期支付的一些款項(xiàng)，如契稅、印花稅等，也是一筆較大的支出，因此，在開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂購房合同之時，應(yīng)當(dāng)對無理由退房進(jìn)行明確的約定，將稅費(fèi)的承擔(dān)主體進(jìn)行明確，同時，若消費(fèi)者在退房前，為房屋進(jìn)行了裝修等，此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定等，在購房合同中進(jìn)行明確約定，以防在無理由退房方面與消費(fèi)者產(chǎn)生糾紛。

其次，若消費(fèi)者在辦理過戶后主張無理由退房，則可能導(dǎo)致該房屋作為二手房進(jìn)行銷售的情形。因此，開發(fā)商在確立無理由退房日期的時候，應(yīng)當(dāng)考慮到盡量將退房時間定為商品房辦理過戶之前，以避免商品房成為二手房進(jìn)行銷售的情形。

除此之外，在目前我國現(xiàn)階段的按揭貸款擔(dān)保制度中，在某些情況下，開發(fā)商會作為消費(fèi)者向銀行貸款的擔(dān)保人，消費(fèi)者購買的商品房則作為該筆貸款的抵押物。在此情況下，若消費(fèi)者要求解除購房合同，不履行其對銀行承擔(dān)的按時還款的義務(wù)，開發(fā)商此時作為該筆貸款的保證人，則會受到消費(fèi)者不履行義務(wù)的不利影響。若由于消費(fèi)者不履行其義務(wù)，銀行將該房屋進(jìn)行查封，則開發(fā)商受到的不利影響更大。除此之外，在目前信息傳播如此迅速的時代，房地產(chǎn)開發(fā)商的涉訴信息對于開發(fā)商的商譽(yù)具有重大影響。

3、由于疫情原因，導(dǎo)致無法按期交房的法律風(fēng)險

恒大如此大手筆的促銷行動，其目的為應(yīng)對目前由于疫情原因，房地產(chǎn)市場低迷的情形。由于疫情原因，很多房地產(chǎn)開發(fā)工程面臨暫緩?fù)９さ那闆r，農(nóng)民工無法如往年一樣，于春節(jié)假期結(jié)束之后返回工地繼續(xù)施工，這可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨無法按期完工的情況。

針對這種情況，住建部于2020年2月26日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情、防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，該通知明確了疫情防控導(dǎo)致工期延誤，屬于合同法規(guī)定的不可抗力的情形。開發(fā)商可以根據(jù)不可抗力對工期進(jìn)行合理延期。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時以適當(dāng)?shù)姆绞酵ㄖ黉N前即購買房屋的房主，并且在目前的降價促銷中，對新購房者進(jìn)行及時的信息公示。同時，為了商業(yè)形象的建立，可以采取其他的措施，如小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)等，安撫消費(fèi)者的信心。

4、先漲價再降價帶來的法律風(fēng)險

在恒大發(fā)布了促銷信息后，有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，促銷的基準(zhǔn)價格相較于該商品房的原始價格上漲了一些，在上漲后的價格進(jìn)行促銷，促銷價格和商品房原始價格并未差距太多。先漲價再打折，原本為網(wǎng)購中經(jīng)常出現(xiàn)的商家套路，對于商家而言，這確實(shí)是能夠保“促銷”的同時，利潤損失也不會太多的一種方法。但是從法律上而言，若開發(fā)商在實(shí)際促銷的操作中，如若真的采用這種方式進(jìn)行牟利，則可能侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時可能會被認(rèn)定為虛假銷售行為，最終導(dǎo)致其自身商譽(yù)受損，甚至受到行政處罰。

房地產(chǎn)開發(fā)商往往一個項(xiàng)目及涉及廣泛，稍有不慎便容易有涉訴風(fēng)險。商品房的降價促銷，若無法妥善處理老房主利益受損之心，則可能導(dǎo)致集體訴訟;若收了新房主的款項(xiàng)，最終無法滿足新房主內(nèi)心所期待的真正無理由退房以及降價補(bǔ)償，則也可能導(dǎo)致法律風(fēng)險;在政府方面，價格調(diào)控也是一個需要考慮的因素，商品房價格的變動并非開發(fā)商一方即能夠確認(rèn)，還需要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并且履行相關(guān)的法律流程。

降價促銷，對于開發(fā)商而言可以短期內(nèi)回籠資金，解決現(xiàn)金流不充足的問題。從長遠(yuǎn)看，商品房的降價促銷，于新購房者，是低價購房的利好消息，于舊購房者，是其購買的房屋降價貶值的隱患所在。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到百姓民生，商品房價格的穩(wěn)定變化是穩(wěn)住民心的重要因素。降價促銷不是長久之計(jì)，開發(fā)商的商譽(yù)無價，誠信經(jīng)營才是開發(fā)商長久經(jīng)營的良方。