文旅小鎮投資策略與風險控制

程芳

2020年1季度，突如襲來的新冠肺炎疫情讓國內以消費為主導的第三產業陷入停滯。時至今日，疫情還在繼續，旅游業首當其沖受重創。中國旅游研究院的分析稱，如果疫情在4月底得到控制，對全年旅游業的影響不低于25%。旅游業是國民經濟發展的重要產業，從中央到地方紛紛加快了重振旅游業發展的扶持政策。根據前瞻研究院統計，截至4月7日，全國31省區市均發布了涉及旅游業的扶持政策，旅游業恢復在望。受旅游利好政策的推動，以及疫情中人們對高品質生態文旅環境的向往，文旅小鎮項目也將迎來黃金發展期。文旅小鎮具有投資大、回收周期長的特點，市場上存在大量失敗的案例，開發建設及運營情況較好的標桿小鎮項目數量較少。

文旅小鎮的成功投資與運營，除了必備的財務層面的風險控制，更重要的是要了解這類項目的操作規律和關鍵因素，才能有效控制風險，保障項目長期穩定健康地運營。在眾多影響因素中，區位優勢、產品策劃、開發商實力以及投后管理，是四大關鍵成功要素。

文旅小鎮越發細化

區位條件隱含了當地的經濟、人口、交通、自然資源等要素。優質的文旅小鎮多以當地的特色文化和旅游資源為基礎，地處大都市圈內，依托一二線城市及周邊的中高端收入群體，帶來大量的人口導入，保障小鎮的持續開發和運營。

以元亨祥近期正在投資的南京湯山某文旅項目為例，該項目位于江蘇省知名溫泉休閑度假區——南京湯山，所在區域形成雙龍環玉的格局，兩側臨山，一側臨水，周邊遍布優質的天然溫泉資源，是極佳的生態環境基地。項目離南京市中心車程不到1小時，交通非常便利;且南京及周邊區域經濟發展基礎較好，居民收入水平在江蘇乃至全國地區都處于較高水平，大量中產階層的人口流量導入，為小鎮的地產項目去化和文旅項目運營提供了持續的保障。

文旅小鎮是以文化、旅游產業植入為特色的小鎮，屬于特色小鎮中更強調文化與旅游、休閑與商業聚合的產業綜合體。隨著居民收入水平的提升，游客對旅游資源的需求程度也相應增加，會促使小鎮旅游產品愈發細分化。

一個成功的文旅小鎮產品，首先要明確小鎮的特定目標客群，深入研究用戶需求，包括對房產和旅游休閑項目的需求特點，小鎮產品設計要更加靈活，打造出滿足目標用戶需求的產品。除了常規的美食、民俗、風景、文化體驗項目之外，近幾年興起的一些有創意的特色項目如燈光演繹、文創產業、體育培訓、大型主題樂園等，針對特定客群，通過打造超級文化IP，輔以完善的配套設施，形成小鎮獨具特色的吸引力源泉。

例如元亨祥投資的恒大文旅城項目，位于江蘇省南通啟東市，與上海隔江相望。項目總面積為8967.9畝，融合了沙灘、酒店、娛樂、運動以及商業為一體的綜合旅游度假區。除了一期7.23平方公里藍色海域和3.5公里私家海岸線，二期投資400億的恒大童世界，將成為長三角北翼能夠媲美上海迪士尼樂園的綜合性旅游度假項目，被稱為中國旅游度假綜合體領域里程碑式作品，有著“東方威尼斯”的美譽。

自國家推動特色小鎮建設以來，已有很多家房企涉足。據克爾瑞研究院統計，文旅小鎮的運營商超過50%是房地產企業。文旅小鎮項目在前期需要投入大量資本，開發商在介入文旅領域時，通常會采用“大盤+綜合開發”的模式，因此對開發商的資金實力、操盤能力等有較高的要求。元亨祥在過往的投資中，攜手太平洋建設、中國建筑、恒大、中冶天工等世界500強名企，共同投資文旅小鎮項目。強有力的合作伙伴，對文旅項目的投資成功是極大保障。

投后管理控風險

文旅小鎮運營回收期較長，“重開發建設、輕招商運營”成為國內眾多特色小鎮的通病，很多項目在后期運營中出現資金鏈斷裂。對于資產管理行業而言，近幾年生存壓力加大，私募違約率也開始上升，有不少私募會選擇犧牲風控。投后管理是投資基金“募、投、管、退”四要點之一，良好的投后管理將會從主動層面減少或消除潛在的投資風險，從而實現投資的保值增值。對于重資產型的文旅小鎮項目而言，投后管理尤其重要。

元亨祥集團旗下基金品牌“元亨祥基金”作為業內知名的風控型資產管理專家，創立8年來，始終秉承“安全方得安心”的品牌理念，堅持“始于風控、終于穩健”的投資原則，對投資者負責，守住底線，嚴格控制風險。在元亨祥投資的所有項目中，尤其是投資金額較大的文旅小鎮項目，在投后管理的各個環節中，利用大數據進行風險控制，通過盡可能多的財務和非財務數據做到實時監控與建模分析，排查異常，及早發現并排除潛在風險，連續8年按期兌付基金產品，實現0違約、0逾期、0風險。

未來，伴隨著我國城鎮化進程不斷加快，特色小鎮作為城鄉產業融合的重要載體也在大力推進。尤其受今年新冠疫情的影響，人們對健康生活的追求和向往空前強烈，以康養、娛樂休閑和度假為特色的文旅小鎮將迎來下一個春天。

元亨祥集團多年來持續在文旅領域投資，擁有豐富深厚的行業資源和投資經驗，專注于“康養、文旅、田園”特色小鎮為載體的鄉村振興樣板工程，專注于美麗中國、鄉村振興和生態文明建設的投資運營，把綠水青山打造成“人城融合、景城融合、產城融合”的金山銀山，促進產業、商業、事業的繁榮，人口、人氣、人才的聚集，生產、生活、生態的提升。