無確切建筑面積的構(gòu)筑物如何辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

2014年10月，A公司申請(qǐng)為其建設(shè)廠區(qū)內(nèi)的水塔及蓄水池辦理首次登記，但其提交的《房屋面積測(cè)繪報(bào)告書》中沒有確切的建筑面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能否辦理，具體應(yīng)如何辦理？

分? ?析

筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其建設(shè)廠區(qū)內(nèi)的水塔及蓄水池辦理構(gòu)筑物首次登記。

《物權(quán)法》規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)登記”包括所有不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)不僅僅包括房地產(chǎn)，土地及附著于土地的建筑物、構(gòu)筑物都屬于不動(dòng)產(chǎn)。雖然相關(guān)法律法規(guī)對(duì)構(gòu)筑物首次登記時(shí)如何進(jìn)行面積測(cè)繪、登記描述等問題沒有明確規(guī)定，但構(gòu)筑物只有經(jīng)過登記才能體現(xiàn)物的價(jià)值和物權(quán)效力，才符合物權(quán)登記公示的立法宗旨。

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第二款規(guī)定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”這里首次提出了“構(gòu)筑物”的概念。構(gòu)筑物是指獨(dú)立存在于建筑物之外的，不具備人類生產(chǎn)及生活功能的永久性人工建造物，如隧道、橋梁、碼頭、水池、油庫等。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條中規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照本條例的規(guī)定辦理登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十九條規(guī)定：“具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。”由此可知，對(duì)構(gòu)筑物進(jìn)行首次登記是有法可依的，應(yīng)按照房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理。

在具體辦理構(gòu)筑物首次登記過程中，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)。其一，要對(duì)構(gòu)筑物與建筑物予以區(qū)分。在《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書》中即要求明確申請(qǐng)登記的對(duì)象屬于建筑物還是構(gòu)筑物，申請(qǐng)單位對(duì)此往往界定不清，相關(guān)規(guī)劃材料有時(shí)只列出有限信息而不顯示建造種類，這就需要登記機(jī)構(gòu)來進(jìn)行界定。在界定時(shí)首先要注重構(gòu)筑物的法律特征，一是人工建造性，非天然形成的，其凝結(jié)了人類的勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，天然存在的水渠、溝壩等不屬于構(gòu)筑物。二是建設(shè)永久性，臨時(shí)建設(shè)可隨意拆除或移動(dòng)的建造物不屬于構(gòu)筑物。三是人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活，這是構(gòu)筑物區(qū)別于建筑物最重要的特征。雖然建造構(gòu)筑物也是為了滿足人們的需要，但人們生產(chǎn)和生活的主要場(chǎng)所是在房屋等建筑物內(nèi)。四是獨(dú)立性，建筑物包括房屋、附屬設(shè)施及其他建筑物，有時(shí)構(gòu)筑物會(huì)與附屬設(shè)施相混淆，判別時(shí)應(yīng)從其獨(dú)立性著手，一般建造在房屋內(nèi)部或?qū)儆诜课菀徊糠值慕ㄔ煳铮鳛榉课莸母綄傥铮瑢儆诟綄僭O(shè)施，不屬于構(gòu)筑物，構(gòu)筑物勢(shì)必獨(dú)立于建筑物之外。

其二，構(gòu)筑物登記之所以覆蓋率低、發(fā)展緩慢，一個(gè)主要的問題是構(gòu)筑物測(cè)繪難度較大。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第3.1.1規(guī)定：“面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。”第3.1.2規(guī)定：“房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。”與房屋等建筑物相比，構(gòu)筑物類型多樣，形狀各異，如長方體、錐體、圓柱體等，有時(shí)還呈非對(duì)稱不規(guī)則狀態(tài)，一般不具備上述測(cè)繪的條件。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)構(gòu)筑物如何進(jìn)行測(cè)繪并無明確的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)測(cè)繪機(jī)構(gòu)因標(biāo)準(zhǔn)不明確不知如何測(cè)繪而不受理開發(fā)單位的測(cè)繪申請(qǐng)，或不知如何出具《房屋面積測(cè)繪報(bào)告書》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也以沒有實(shí)測(cè)報(bào)告為由，不予辦理首次登記。

筆者認(rèn)為，首次登記時(shí)是否需準(zhǔn)確記載構(gòu)筑物的建筑面積可根據(jù)不同情況而定。建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖中一般會(huì)對(duì)建筑面積、長、寬、高等數(shù)據(jù)予以明確，不明確的有時(shí)會(huì)進(jìn)行文字描述或標(biāo)示。已進(jìn)行明確的，則實(shí)際測(cè)繪時(shí)對(duì)符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的構(gòu)筑物可參照規(guī)劃報(bào)建圖的相關(guān)指標(biāo)類型進(jìn)行測(cè)量。未明確或不符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的，可考慮不測(cè)量具體的建筑面積，在《房屋面積測(cè)繪報(bào)告書》中以描述或附圖的形式示意構(gòu)筑物的名稱、位置、輪廓等信息，登簿后在登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄中也進(jìn)行描述性顯示。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）