對(duì)粵港澳大灣區(qū)商品住宅定價(jià)的研究

摘 要：本研究首先通過(guò)對(duì)粵港澳大灣區(qū)意向購(gòu)房者的問(wèn)卷調(diào)查，確定灣區(qū)意向購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中會(huì)考慮的特征因素。然后通過(guò)問(wèn)卷數(shù)據(jù)的反饋得出：居住舒適度、未來(lái)再出售的簡(jiǎn)便程度，高速和快速路的發(fā)達(dá)程度、地鐵的發(fā)達(dá)程度、休閑舒適度、購(gòu)物舒適度、工作舒適度、當(dāng)前自身收入和預(yù)期自身收入等來(lái)自四個(gè)的指標(biāo)對(duì)灣區(qū)商品住宅定價(jià)有重要的影響。

關(guān)鍵詞：粵港澳;大灣區(qū);商品住宅;住宅特征

粵港澳大灣區(qū)作為國(guó)內(nèi)商品住宅的先行地，其發(fā)展模式和合理定價(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的商品住宅定價(jià)有較為深遠(yuǎn)的影響。國(guó)內(nèi)目前的大部分研究都是基于簡(jiǎn)單的特征價(jià)格模型。邵飛波、張?chǎng)危?007）基于Hedonic模型對(duì)上海的住宅價(jià)格影響因素研究認(rèn)為，地鐵距離、容積率、教育環(huán)境等影響商品住宅價(jià)格[1];趙霞等（2017）以特征價(jià)格理論為基礎(chǔ)，通過(guò)構(gòu)建Hedonic模型來(lái)分析商品住宅價(jià)格的主要影響因素[2]。

一、 問(wèn)卷調(diào)查的實(shí)施過(guò)程

本研究以粵港澳大灣區(qū)意向購(gòu)房者為調(diào)查對(duì)象，通過(guò)房產(chǎn)中介銷售的渠道對(duì)珠三角九市和香港、澳門的意向購(gòu)房者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)電子問(wèn)卷的方式，一共發(fā)放問(wèn)卷4075份，回收有效問(wèn)卷3890份，無(wú)效問(wèn)卷133份，有效回收率92.20%。

問(wèn)題的設(shè)計(jì)也將偏向宏觀的角度，但是與此同時(shí)，將根據(jù)消費(fèi)者的偏好對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行優(yōu)化。 問(wèn)卷分為五個(gè)部分，分為影響商品房?jī)r(jià)格的四個(gè)特征，包括調(diào)查對(duì)象的基本信息，商品房市場(chǎng)環(huán)境，交通資源，居住便利性和個(gè)人負(fù)擔(dān)能力。

首先對(duì)受訪者的基本信息進(jìn)行收集，即包括性別、年齡和所在地區(qū)等問(wèn)題。然后采用多項(xiàng)選擇題的方式，對(duì)住宅的環(huán)境和市場(chǎng)的特征、對(duì)交通資源的特征、對(duì)生活舒適度的特征和個(gè)人償付能力的特征進(jìn)行調(diào)查，確定意向購(gòu)房者對(duì)各項(xiàng)特征里的各項(xiàng)指標(biāo)的敏感程度，從而得出合理的商品住宅定價(jià)指標(biāo)。

二、 問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果分析

首先，在住宅的環(huán)境和市場(chǎng)的特征中，選擇居住舒適度和未來(lái)房屋再出售的簡(jiǎn)便程度分別占到總體的該項(xiàng)特征數(shù)據(jù)的96.73%和86.43%。居住舒適度可以作為考慮房產(chǎn)定價(jià)的核心指標(biāo)，對(duì)價(jià)格的影響有較重的影響，而未來(lái)房屋再出售簡(jiǎn)便程度的指標(biāo)反映了未來(lái)市場(chǎng)的供給和需求程度，對(duì)價(jià)格同樣有決定性的影響力。而其他指標(biāo)選擇率均在40%以下，特別是調(diào)控慣用的政策、利率、首付比例等，說(shuō)明這些政策對(duì)剛需市場(chǎng)的價(jià)格影響甚微，張婧（2015）指出過(guò)去出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策均未能使房?jī)r(jià)出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果[3]。

其次，在交通資源特征方面，只有高速、快速路的發(fā)達(dá)程度有明顯高的選擇頻率，達(dá)到了86.64%，說(shuō)明在人民在住宅周邊通勤便捷速度方面有較高的要求。而在其中的地鐵發(fā)達(dá)程度中，受到部分地區(qū)未開(kāi)通地鐵數(shù)據(jù)的影響偏低，但在已開(kāi)通地鐵的城市中，選擇占比達(dá)到了97.83%，隨著灣區(qū)內(nèi)地鐵建設(shè)的深入，該指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響力會(huì)逐步凸顯。蘭星等（2017）指出軌道交通的建設(shè)會(huì)使沿線的商品住宅價(jià)格上漲[4]。而其他指標(biāo)均處于不敏感的狀態(tài)，特別是城外的交通工具，說(shuō)明跨城購(gòu)房的人仍占據(jù)少數(shù)。

另外，在生活便利程度的特征里，休閑舒適度、購(gòu)物舒適度、工作舒適度此三個(gè)方面具有較高的選擇頻率，因?yàn)樵撊齻€(gè)方面滿足了居民日常四點(diǎn)一線的生活軌跡，因此商品住宅在休閑、購(gòu)物、工作地點(diǎn)的區(qū)位就變得異常重要，成為影響房?jī)r(jià)的核心指標(biāo)。劉向宇（2017）認(rèn)為空間集約化的社區(qū)能促進(jìn)居民理想的居住場(chǎng)所的建成。[5]而教育資源選擇占比不高的原因是30歲以下的購(gòu)房者占比只有22.12%，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)指標(biāo)的需求還是小眾。醫(yī)療資源也同樣如此，更受到50歲以上的中年購(gòu)房者青睞。

最后，在個(gè)人償付能力特征方面，當(dāng)前自身收入情況和預(yù)期自身收入情況選擇占比明顯偏高，分別占到99.97%和99.60%，購(gòu)買力毋庸置疑是影響商品住宅價(jià)格的重要因素，也是最本質(zhì)的基本面上的支撐。任凱（2020）認(rèn)為維持消費(fèi)者購(gòu)買力與需求的平衡，對(duì)房?jī)r(jià)有穩(wěn)定的作用。[6]而額外負(fù)擔(dān)的費(fèi)用相比總房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)較微，對(duì)意向購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)的影響不大。

三、 對(duì)灣區(qū)商品住宅定價(jià)的政策和建議

首先，灣區(qū)內(nèi)的各地區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)吸引人才的流入，通過(guò)一些優(yōu)惠政策，例如無(wú)條件落后、提供免費(fèi)醫(yī)療保險(xiǎn)等政策，使得灣區(qū)各地區(qū)需求和供給處于一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間;其次灣區(qū)內(nèi)部要加強(qiáng)對(duì)交通設(shè)施的建設(shè)，特別是高速、快速路口的開(kāi)設(shè)和地鐵線路的建設(shè)，使得住宅區(qū)周邊的交通環(huán)境得到進(jìn)一步的完善，從而穩(wěn)固房?jī)r(jià);另外加強(qiáng)對(duì)公園、購(gòu)物中心和行政副中心的建設(shè)，減少中心城區(qū)壓力的同時(shí)，平衡各區(qū)的發(fā)展程度，穩(wěn)固非中心城區(qū)的住宅價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1] 邵飛波， 張?chǎng)? 基于Hedonic模型的上海住宅價(jià)格影響因素分析[J]. 經(jīng)濟(jì)論壇， 2007（23）：11-15.

[2] 趙霞， 徐靜靜， 蒙永亨. 房地產(chǎn)定價(jià)影響因素研究——以東莞市臨深片區(qū)為例[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)， 566（9）：42-47.

[3] 張婧. 近十年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控政策研究[D]. 安徽大學(xué)， 2015.

[4] 蘭星， 柯金， 單守昆， et al. 烏魯木齊地鐵1號(hào)線建設(shè)對(duì)周圍房?jī)r(jià)的影響研究[J]. 住宅與房地產(chǎn)（33）：11-12.

[5] 劉向宇. 既有住區(qū)日常公共空間的建構(gòu)研究[D]. 2017.

[6] 任凱.基于消費(fèi)者購(gòu)買力的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析[J].現(xiàn)代企業(yè)，2020（01）：84-85.

作者簡(jiǎn)介：

姚進(jìn)宇（1997.11-），男，漢族，廣東肇慶人，學(xué)生，團(tuán)員，本科，主要從事房地產(chǎn)投資研究。