住宅規劃設計中技術管控標準化的設計助力

弓彥

摘 ? ?要：完善和系統的設計標準化，不但在前期設計階段有助于開發商高效全面的對項目進行技術和成果管控，為后期施工工藝、招標采購等后續工作帶來便利;同樣有助于設計師準確把握客戶意圖，將客戶在以往項目中的經驗、教訓運用于現有項目中，從而提高設計效率和實現客戶滿意度，更好的配合業主將項目順利推進。因此，如何能夠對項目進行有效的技術和成果管控，是開發商需要面對解決的問題;而在配合開發商完成設計成果技術管控標準化的整理過程中，對設計師來說是一個難得的自我梳理和總結過程;

關鍵詞：住宅;規劃設計;技術管控

1 ?項目概況

B12是業主進駐南北康片區的二期開發地塊;項目東距103省道和2號線南康站600m;基地西側為教育用地，南側為公園和體育設施用地，北側和東側均為待建住宅用地，其中東側一期B13（住宅）和B5-2（商辦）地塊正在規劃建設中，周邊生活配套設施相對匱乏，遠期規劃有幼托、體育公園、大型商業綜合體等。項目依托西側教育用地定位為強剛需弱改善的品質學區房，擬建高層住宅商品房小區。

基地東臨南康路，西臨北康路綠化隔離帶，隔離帶中有南北向河道貫穿;南北兩側均為規劃道路（未建成）;總用地面積46860m2，建筑限高100m，地上計容面積159324m2，地上容積率3.4;基地整體趨勢西高東低，內部最大高差9m，外部與周邊道路高差也較大。

項目在方案設計階段分別從總圖、住宅、商業三部分進行分類管控。

2 ?總圖篇

總圖的方案設計是一個從全局到局部的復雜過程，涉及到很多大大小小的技術要點;本文著重闡述兩個管控重點，因其對項目是否能夠滿足業主利益要求并順利推進起到至關重要的作用。

2.1 ?需要明確的地方規范及政策解讀

在對濟南當地規范進行細致的梳理與解讀后，結合基地豎向高差較大的情況，問題集中在以下幾點。

（1）和場地豎向高差相關的一系列問題。

[①]半地下室的概念，計容面積如何計算。

[②]住宅裙房作為沿街商業時層高的上限是多少。

[③]場地內正負零標高確定是否有與周邊道路中心線交點處高差不超一定范圍的限制條件。

[④]綠化率計算時覆土厚度要求。

（2）100m限高情況下，住宅單元面寬是否有上限要求。

（3）建筑朝向與間距控制的問題;非正南北向時間距雙控，且此條無書面條文。

這些問題都關系到方案設計在滿足規范的前提下，如何有效利用現有地形，減小開挖，節約成本，提高溢價空間。

2.2 ?報審風險管控

對內業主從規劃要求、方案指標、風險描述、管控措施、管控目標、落實時間、責任人和部門等七個方面進行管控;對外要求設計團隊在設計前期對可能影響項目推進和報審進度存在的風險點進行匯總，業主指派專人提前與規劃管理部門進行征詢，避免因前期溝通不到位導致的后期返工。

而基地因東西向高差較大，由此帶來的豎向問題會影響到總圖布局和交通組織;在初始設計階段，出現三個較為突出的問題。

問題一：場地西側沿北康路存在城市綠化帶及河道阻隔場地與道路聯系，方案設計時采取跨綠化帶與河道架設橋梁，利用場地高差設置獨立地下車庫出入口的措施，實現車行出入口獨立便捷且最大限度人車分流的目標;但由此帶來以下問題需提前溝通：西側沿北康路道路紅線寬30m為次干道，控規上有允許開口的范圍，但需跨綠化帶及河道開口的情況下，開口數量、寬度以及開口性質需經征詢確認。

問題二：場地西高東低，但東西向側規劃道路坡向與場地相反，呈東高西低，方案設計時以場地東北角道路標高為出發點，保留整體抬高的趨勢，使基地東側順應道路坡向并與北康路平緩銜接，西側與場地外形成3.6m～4.5m的高差，場地內部維持平坡和局部緩坡的處理，靠近西側及西側邊界利用高差設置可直接對外的半地下空間;如圖示2。

場地采用平坡式;擋土墻情況少。

根據當地規范，半地下空間建筑面積只需一半計入地上容積率，將南北兩側較好的位置布置商業，西側界面設置社區配套，為業主爭取更多的可售面積;這種情況合規卻因范圍較大，存在報審風險，就需業主提前與規劃管理部門進行征詢和確定，并在正式報審之前落實溝通結果，保證方案順利推進，如圖3、圖4。

問題三：場地西南角綠化隔離帶內規劃有一處中水處理設施，且未實施建設，若按市政原有劃分方案，用地紅線范圍侵入住宅用地紅線內，對地塊方案布局存在極大不利影響;經與規劃及市政協商，中水處理設施用地范圍線調整移動至住宅用地紅線外，并將住宅用地西側社區配套用房劃分一定面積給中水站用作管理用房;如圖5。

3 ?住宅單體篇

圍繞項目對品質學區的定位，為城市中產階級打造品質格調社區，業主要求采用集團住宅標準化中的“新里系列”，注重成本控制、功能實用為主;依據業主集團產品配置成本限額控制要求進行設計，需要注意的管控要點如下。

3.1 ?住宅產品設計管控要點

（1）產品配置邏輯——大面積戶型設于中央景觀位置，利用景觀資源提升品質和溢價。

小面積戶型布置在小區周邊。

（2）明晰的業態極差——從面寬、進深、套型開間數量三個方面梳理極差。

（3）產品定位——結合營銷定位，競品對比，對戶型產品以下幾點做先期判斷和選擇。

包括：梯戶比、得房率、戶型開間、戶型贈送（全贈送面積和半贈送面積）、層高。

如：依據業主集團標準化要求，高層住宅得房率需控制在75%及以上。

3.2 ?住宅立面設計管控要點

在立面設計時，結合業主優先考慮經濟性的操盤定位，為保證立面效果，需用立面設計的豐富度來填補選材和施工工藝帶來的不足;且遵循“好鋼用在刀刃上”的原則，集中加強重點部位設計及材料運用，立面設計原則如下。

（1）滿足業主對一、二期立面風格差異化的要求。

（2）以成本控制為原則，風格簡約。

（3）重點部位加強設計——單元入口大堂、樓座頂部、小區大堂。

（4）材料運用以真石漆+局部涂料為主，重點部位可適當采用石材。

例如：入口大堂設計：著重把握門頭洞口寬度、高度的適宜尺度。

注意控制大堂層高。

材料運用控制。

南入戶：大堂只占用一層住宅，注意洞口梁需上翻以保證空間高度舒適。

凈高保證2.9m;如圖6所示。

北入戶：注意大堂與連廊高度銜接，一層連廊位置梁上翻，保證梁下凈高;

大堂部分層高控制在3.6m;如圖7。

4 ?商業篇

商業布置結合營銷定位、當地規范、場地豎向三大層面統籌考慮，管控要點如下。

（1）技術參數控制： 商業規劃比例：2.4%（商業面積/地上總建面）。

單鋪面積、開間、進深、層高等。

主力店鋪尺度：主力店鋪面寬：6.2m～6.6m，最小面寬3.4m。

主力店鋪進深：9m～12m，最大進深15.6m。

（2）商業布局。

功能劃分包括兩大部分：社區配套 + 可售商業

場地南北向沿規劃道路商業價值較高的布置可售商業;場地西側面向綠化隔離帶，商業價值較差的布置社區配套，且利用場地高形成半地下建筑，背面與地庫相接，正面可直接對外;

（3）體量分布：明確店鋪的體量分布，并表現典型店鋪進深和尺寸。

（4）形式分布：明確全一層、部分二層的分布情況，商業風險最低化。

（5）控制商業層高：明確各層商鋪層高、凈高（店鋪內、公區）。

商鋪能否做夾層，夾層層高分析;

商鋪與市政道路高差最不利點分析;

商鋪與其下方地庫層高關系;

商鋪與其上方咬合的住宅層高關系;

（6）商業平面：各層平面圖。

公共衛生間、機房等;

店鋪開間、進深、公共空間尺度;

店鋪衛生間及樓梯預留方式;

有餐飲條件的店鋪需注明;

（7）立面效果及選材。

立面設計遵循強調方案設計豐富度的大原則，從最初簡潔大氣的大都會風格，先后經過三輪立面提升，采用新古典偏現代的風格，豐富體量組合與虛實關系，細化柱子、檐口線腳關系，梳理空調外機位置及出風口和立面協調關系，從材質、色彩上強化效果。

5 ?結語

標準化設計對于建筑師理解和把握項目特色、提取設計及地域元素，滿足大型開發項目規模化設計要求，以及更好的實現地產商品牌特征，具有明顯的優勢及意義;本案從初始方案到落地報審，通過配合業主梳理標準化管控流程梳理，更加精準熟練地把握各個階段的開發商關注的設計要點，進而與甲方高效配合推進項目的進度，實現雙贏。