上海三房企“圍標”：揭開拿地規則的明與暗

南方周末記者　劉詩洋

上海北外灘核心商務區地理位置優越。讓三家知名房企陷入圍標風波的北外灘地塊就在附近。

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★上海這套復雜的“招標評分體系”，雖然從一定程度杜絕了房企哄搶熱門土地的現象，但從掛牌變成招標，中間增加的評標環節難免會造成信息不透明。

2010年，北京CBD核心區中服地塊入市時，SOHO中國董事長潘石屹就曾發微博指責，該地的標書完全是“量身定制”，全世界僅有一家公司符合所有條件。

除非完全放開，公開競價，否則再細致的規則，也仍有漏洞可鉆。但完全放開，自由競價，有可能會再度激生地王，這顯然有悖于當下政府控制房價的思路。

一宗上海土地招標案，將三家國內排名前十的房企，同時卷入了一場“圍標”風波。

2020年2月25日，上海一宗位于虹口區北外灘的“黃金地塊”掛牌出讓，中海、萬科、華潤、招商、綠城和平安共六家企業申請參與。經過評定，中海、萬科、華潤獲得最后的競拍機會。但到了競價環節，由于三家企業的出價均為底價，且無人加價。最終按排位順序，由中海成功以底價摘得這塊黃金土地。

這樣的結果讓業內大跌眼鏡。該宗地是上海虹口區近3年來首次推出純住宅用地，業內此前普遍預測該宗地可能引起激烈爭奪。

4月9日，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥，突然被上海市公安局經偵總隊依法采取刑事強制措施。

據多家媒體報道，崔帥等人被帶走，與北外灘地塊涉嫌“圍標”有關。圍標，是土地招投標術語，一般指幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標。

“圍標”事件引發上海地產圈震蕩。繼崔帥之后，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、華潤置地上海執行總經理宋悠優，也先后被公安機關帶走調查。

目前，公安機關還未公布調查結果。一位接近中海地產的人士告訴南方周末記者，萬科上海一位高管此前也被帶走調查，但目前已歸來。另外三家申請競標但并未參加競拍的企業，也有高管被調查。該人士還透露，上海警方的介入，源于有人實名舉報。

在寸土寸金的上海，三家實力雄厚的房企，圍繞一塊熱門黃金地塊，如此明目張膽“圍標”，在近年來的土地交易市場上相當罕見。

自1998年“房改”后，中國政府一直在完善招拍掛制度。但從2002年7月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》正式生效以來，隨著房地產業高速發展，土地出讓背后的“黑幕”一直未能徹底禁絕。

2017年“控房價”“控地價”等調控政策出臺后，為了防控公開競價容易產生地王，以北京、上海為主的一線城市相繼出臺了更為嚴厲的土地出讓細則，但卻給地方政府帶來了“圍標”難題。

怎么賣地？

將三家知名房企卷入其中的這塊地，位于上海虹口區嘉興路，緊鄰規劃中的北外灘核心商務區，與著名歷史建筑1933老場坊僅隔了兩條街。

地塊為70年普通商品房用地。除建設商品房外，還需配建5%的保障房和1500平方米的自持菜市場。掛牌文件顯示，地塊起始價34.3億元。報名者需繳納保證金6.68億。

不錯的地理位置，外加沒有15%自持租賃住宅等規定，導致該地塊的起始樓面價就刷新了上海的成交紀錄。該地出讓面積21724.20平方米，限高80米，地塊容積率為2.5，由此計算起始樓面價為63155.4元/平方米。而此前上海土地成交的最高樓面價，為靜安區天目社區一宗宅地，起始價為55001元/平方米。

但這樣的價格顯然仍有利潤空間，該項目地塊周邊二手房售價7萬元-9萬元/平方米之間，且北外灘區域已很久未出讓過純住宅地塊，沒有新房項目競爭。除要求70%中小戶型外，該地塊也沒有在商品房售價上作出限制。

根據出讓文件，該地需按申請人數來確定出讓方式。申請人達3人及以上的，地塊出讓將采用競價招標方式，申請不足3人的，則直接掛牌出讓。

需要注意的是，與全國其他城市大多將“招標”和“掛牌”分開進行不同，上海這種“招標+掛牌”的出讓辦法，是在2017年樓市“3·17”調控后，為限制地王而推出的新辦法。當年4月11日，上海規劃和國土資源局發布了《上海市國有建設用地使用權出讓補充公告》，對當時正在掛牌的三宗地塊進行調整。此后，這種招標+掛牌的復合式出讓，曾多次在上海土地交易市場出現。

除了由申請人數決定出讓方式之外，上海還設計了一套“招標評分體系”。當一塊地因超過3人申請而進入招標環節時，申請者需提供包括企業近兩年的資產、利潤等財務數據、中國房企百強排名、信用評級，在建及竣工項目數等材料，來進行投標，由土地部門組織專家進行打分評標，再按照排名選擇最終能夠進入拍賣的企業。

其中，有3-5家企業投標的，選擇前2位。6-10家投標，則選擇前3位。超過11家投標，則排名前4位的投標者均可參與拍賣。

這套評分體系采取“135分制”。管理經驗占45分、項目經驗41分、經濟實力32分、技術資質17分。正因為此，雖然北外灘地塊共有6家企業申請，但最終中海、萬科和華潤憑借130分、130分和120的得分，進入公開競價環節。

上海這套復雜的“招標評分體系”，雖然從一定程度杜絕了房企哄搶熱門土地的現象，但從掛牌變成招標，中間增加的評標環節難免會造成信息不透明。

一位上海地產分析人士告訴南方周末記者，雖然投標和評標的過程都是不公開的，但大家都在這個圈子里，想拿地的企業只要稍一打聽就知道都有誰競爭。而打分的標準雖然固定，評分也會公開，且當投標人實力接近時，評分也難免出現主觀成分。

蓄謀還是偶然？

正是在如此嚴密的制度之下，上海“圍標”事件的諸多疑點浮出水面。

根據出讓安排，自3月20日競買申請截止，宣布以招標形式出讓土地時，參與申請并有意向投標的企業，就可以獲知同場競價的6家企業都是誰。但按照上文所述的招標規則，在評標結果出來之前，理論上沒人知道最終入圍拍賣環節的，究竟是哪三家。

正因為如此，要想“圍標”，圍標人不僅要保證自己能夠入圍，還要知道其他入選者是誰。否則即便順利進入了拍賣環節，只要有人抬價，地塊的歸屬就成了未知。

但本次招標的投標、開標、評標以及最后的競價環節均在3月31日。4月1日，上海土地交易市場就公布了中標結果。三家企業均報底價，中海因順位第一，摘得該地塊。另有媒體報道，在31日當天的競價環節，其實也只有中海出價，其他兩家直接放棄了競標。

這也就意味著，除非早在評標結果公示前，就已經互相串通“圍標”，否則留給他們現場勾兌的時間將非常少。

但如果有公司提前串通，它怎么知道自己一定會入選前三？

上海方面規定，土地評標小組由有關方面專家組成，成員人數為5人及以上的單數，身份不公開。一位參與過上海土拍的房企人士告訴南方周末記者，除非買通內部關系，否則不可能準確知道誰能入圍。但他也強調，自2017年這種新的出讓方式上馬以來，隨著各種土地出讓，被評分的企業越來越多，行業內大家一般對誰能得多少分會有個概念。

事實上，最終勝出的這三家，在不同領域也各有優劣。中海、華潤、萬科在2019年的百強排名中，分列第六、第八和第三。從業績規模來看，萬科最大，但中海的凈利潤卻是行業最高水平。

中海和萬科原本得分相同。按照規定，這種情況將優先按照經濟實力得分來確定名次。正因為中海冠絕行業的高利潤，上述人士稱，即便不看最后結果，也能猜到中海獲得第一順位的可能性最大。

不過，即便能猜到入圍名次，可圍標的發起者，究竟是三家中的哪一個呢？

上述人士認為，真正的圍標者，也可能不是最后的中標人。因為在評分標準不變的情況下，除非搞定了評分小組，企業想增加評分、提高排名基本不太可能。那么在自身評分不佳的情況下，與可能的高分企業互相勾兌，等拿到地之后，再入股開發，也是一種可能。

這些問題的答案，還要等到調查結果公布才能清楚。南方周末記者曾就此事向上述三家企業的多位人士詢問，但均遭到拒絕。

如果“圍標”屬實，那么涉事企業將付出慘重代價。

2016年，房企旭輝控股在已繳納保證金并參與投標的情況下，在土地出讓的開標環節，無故缺席。最終該地塊由其他4家企業完成競拍，由寶龍集團摘得，溢價率僅0.48%。上海土地交易中心認定旭輝存在違約行為，罰沒了全部保證金。旭輝此后發布公告解釋，當時沒參與開標是因為堵車。

另根據《中華人民共和國刑法》規定，投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

值得一提的是，在此次申請競標該地塊的企業中，中海、華潤和招商均為國企，而最終入選前三的萬科，背后大股東深圳地鐵集團，也是國企背景。只有平安和綠城是民營企業。

深圳一家國企副總裁告訴南方周末記者，這場外界眼中的底價圍標，也可能只是基于企業對土地價值的判斷。在他看來，如果是真的圍標，根本沒必要做得這么“明顯”。三家企業都是有口碑的頭部房企，假設真的圍標，在競價階段互相抬幾次價，也并非不可承受。

“我不太理解這些央企背景的公司，為什么要做這種事。國資買地本質就是左口袋進右口袋出，冒這么大風險圍標，又做得這么明顯，就算是高管個人行為，最后出這么大丑，好像也并不值得。”

招拍掛的竅門

上海的這起圍標事件背后，也折射出上海土地出讓政策乃至整個土地招拍掛系統存在的漏洞。

自1998年房改，進入商品房時代后，有關土地出讓的各類丑聞就屢見不鮮。雖然政府早從2002年就出臺了招拍掛制度，但時至今日，這套制度在全國各地的執行方式，信息透明程度也均有不同。

在2017年之前，全國大多數地方的建設用地，都采用掛牌拍賣的出讓方式，有意者自土地掛牌之后報名，再公開競價拍賣。這種方式的好處是，所有報名者都可以公平參與競價，價高者得。

但在過去幾年房價飛速上漲的背景下，這種制度也造成了兩個極端現象。優質地塊往往吸引大批參與者，以致成交價高企，地王頻出。而一些冷門地塊，即便多次降價掛牌，也總會流拍。

在城市化的大背景下，這種自由市場的出讓模式，在一定程度上阻礙了政府開發城市的雄心。為了均衡城市板塊，一些地塊開始采用協議出讓和招投標方式。其中前者由政府和意向企業直接溝通，只要雙方約定好條件，就可以直接定向出售。

而招投標，則是由政府發布地塊標的，特定或非特定企業各自上報方案及價格，最終經過評定，選擇合適的對象定標。這兩種出讓方式，在普通住宅用地上并非首選，常見于一些大型城市規劃、產業基地、遠郊新區等需要企業承擔部分基建及市政配套的土地。

與公開拍賣相比，這兩種方式雖然極大增加了政府賣地成功的可能，但其過程中的不透明，有礙公平。上述上海房企人士告訴南方周末記者，對于冷門地塊，有些地方政府會提前向企業發出買地邀請，并許諾此后出讓其他地塊時的種種優先條件。企業也會為了爭奪好地，與政府相關部門拉關系。另外在拍賣環節，雙方為了抬高或壓低地價，也會安排一些無關企業入場競價。

這些在中國地產圈廣為流傳的“潛規則”，曾造就一批地產富豪。而隨著房價高企，土地資源越來越值錢，一些地方政府在拍賣環節也開始設置各種限制，來把控最終的競得者。2010年，北京CBD核心區中服地塊入市時，SOHO中國董事長潘石屹就曾發微博指責，該地的標書完全是“量身定制”，全世界僅有一家公司符合所有條件。

2017年，政府開始新一輪對“地王”的打壓，全國各地又針對土地出讓政策進行了一輪調整，除了上海的招標+掛牌復合式出讓外，北京選擇提高土地自持比例，來提升開發商成本，而更多的城市則在此之后引入“熔斷”機制，即地價達到一定程度后就終止競拍。

盡管上海“圍標”事件眼下還沒有定論，但從事件本身的諸多疑點不難看出，除非完全放開，公開競價，否則再細致的規則，也仍有漏洞可鉆。但完全放開，自由競價，有可能會再度激生地王，這顯然有悖于當下政府控制房價的思路。

近期，類似上海這樣的蹊蹺事件并非孤例。4月15日，長沙望城區一宗土地因5家房企競價超過最高限價而遭遇熔斷。按照長沙土地規定，該宗地原本將于4月28日搖號決定歸屬。

但到4月21日，當地土地部門突然宣布，一家名為長沙萬軒房地產有限公司的企業摘得該地，理由是只有這一家通過了資格審查。南方周末記者通過啟信寶查詢發現，該公司的大股東為上海中糧地產集團。

也就是說，此前參與競拍并導致地塊熔斷的其他五家公司，實際上都沒有競買資格。值得一提的是，長沙同樣是在2017年后才開始采用“熔斷+搖號”的土地新政。

而就在長沙土地“蹊蹺”出讓的隔天，廈門也誕生了一宗“蹊蹺”地王。4月22日，經過14家企業多輪競拍，唯一一家“非房企”的公司最終以103.55億摘得該地塊。工商資料顯示，這家名為上海泰鳴的貿易公司，主業是建材、五金銷售和市場策劃營銷。

據媒體報道，上海泰鳴與當天同場參與競拍的房企中駿有密切關聯，而中駿和上海泰鳴，也是當天報價最積極的企業之一。

在這些“蹊蹺”事件的背后，從2月份開始，全國各大城市都加快了推地節奏。為刺激土地出讓，濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等城市都出臺了土地新政應對疫情，放寬買地條件——不僅可以延期繳納土地出讓金，還可以分期繳納，放寬土地抵押貸款手續等。