解析房地產企業高周轉模式下的現金流管理

林中釗

摘 要：資金是企業的命脈，有效的現金流管理，可以為企業發展提供有力保障。房地產企業是典型的資金密集型企業，在房地產企業經營管理中，尤其是在高周轉模式下，現金流管理顯得尤為重要。文章從房地產企業管理視角，簡述了高周轉模式下現金流管理的意義，就如何有效進行現金流管理提出了幾點建議，希望能對房地產企業現金管理風險防范有所幫助。

關鍵詞：房地產企業;高周轉模式;現金流;管理

與一般的企業不同，房地產企業在運營管理中需要投入大量的現金，而且投資項目一般周期較長，這對企業的資金規模、流動性提出了較高的要求，所以，對于房地產企業來說，防控金融風險，做好現金流動和管理非常重要。那么，房地產企業的現金流動和開發有何特點，如何在高周轉模式下有效進行現金流管理呢，文章對此做出了研究和探討。

一、房地產企業高周轉模式下的現金流管理意義

高周轉模式指企業整體的現金流周轉較快、現金流回正周期短、銷售去化速度快的模式。房地產企業是一個綜合性的企業，房地產企業的運營、發展涉及金融、施工、銷售、設計等行業。房地產企業的項目動則上千萬元的投資。項目持續時間短、資金回流快，對房地產企業更有利。現金流量管理指對企業在不同時期現金的流入、流出以及流動量所進行的監督與管理。房地產企業的現金流管理，涉及諸多方面的業務，尤其是有現金流動的業務，如經營活動、投資與籌資活動等等。房地產企業高周轉模式下的現金流管理的指標主要是應收賬款周轉率、存貨周轉率、資本利潤率、銷售利潤率、成本費用利潤率等等。對于高周轉模式下的房地產企業來說，現金流管理的主要意義在于：首先，有效的現金流管理，是維護企業經營、發展的重要因素，沒有現金流，企業無法開展任何活動，盈利和發展都成為空談。其次，現金流管理可以提高企業資金使用效率。如借助現金流管理環節的稅務籌劃、成本管理等措施，可以節約企業的運營成本，提高資金使用效率。再次，現金流管理可以防御財務風險，現金流管理可以加固企業資金鏈，幫助企業獲得更多的融資機會。最后，現金流管理能提高企業競爭力。高水平的現金流管理有利于企業資金良性循環和流轉，有助于企業實現戰略目標，提高競爭力。

二、房地產企業高周轉模式下的現金流管理現狀

在高周轉模式下，房地產企業的主要任務就是提高資金利用率，抵御風險，以強化公司在資金、人力、技術方面的聚合效應。但是，近幾年來，隨著土地出讓金在項目總投資中的比重越來越大，地價的不斷攀升，房地產企業面臨的資金壓力越來越大。另一方面，政府對房地產企業管控的收緊，銀行給房地產企業房貸門檻的抬高，也使得房地產企業在融資方面越來越難。在此背景下，房地產企業只能以“高周轉”模式來實現利益最大化。與此同時，高周轉模式下的房地產企業現金流管理也迎來了許多問題。如許多房地產企業由于融資困難，只能負債經營，企業償債能力不足，資金鏈斷裂風險不斷加大。在投資規模大、周期較長的情況下，房地產企業的資金回收慢，而且許多時候資金回收經常會受到外部因素的影響，資金回收率低下。而為了擴大規模，許多房地產企業會無視自身的資金結構和整體實力盲目擴張，導致現金流風險不斷加劇。此外，在市場經濟環境中，許多房地產企業都將精力放在了市場開發方面，許多企業都不重視現金流管理。加上一些企業在內部管理中對財務監管不力，任人唯親，所以現金流管理隱藏著諸多風險，企業生產效益也因此而受到影響。

三、房地產企業高周轉模式下的現金流管理策略

1.重視和加強現金流管理

龐大的開發規模，激烈的市場競爭，要求房地產企業不僅要具有較強的資金實力，還要具有一定的融資能力、現金流運作能力。對于房地產企業來說，要想不在市場競爭中處于劣勢，必須要重視和加強現金流管理，爭取通過現金流管理提高現金周轉速度和使用效率。因此，房地產企業要從實際出發，結合實際，對區域內項目企業的資金進行統一調配和管理，對所有現金流進行集中管理，將企業的所有資金集合在結算中心，建立總集團模式的資金池，目的是通過規范化統一管理降低閑置成本，增加資金的使用效益。企業結算中心要做好內部賬戶管理，認真記錄管理資金的流通、支出情況。借助收支兩條線的方式，集團可以有效進行預算管理，控制子公司銀行賬戶資金的使用情況。如在支付外部客商資金時，子公司要向資金池申請，由集團將資金轉到子公司外部賬戶。子公司在付款時，可從資金池內劃賬，但是子公司的資金收入也要歸到資金池。在還款時，如果子公司無法還款，集團資金池可以借助事前防范與事后完善機制，防范稅務風險，重新進行資金統籌。在集團帶領下，子公司要將集中資金作為內部存款，對集團資金池管理性質和內容有一個全面的認識，聽從集團安排，注重資金統籌和項目安排。

2.完善內部管理體系

房地產企業的現金流資金的主要內容是現金、應收賬款、應付賬款和存貨。這些，也是房地產企業日常現金流入流出的主要內容。可以說，房地產企業經營活動中的現金流整體處于一個不斷投入和收回的循環過程，現金流量管理工作不僅工作量大，而且明細復雜。在高周轉模式下，要想對企業現金流進行有效管理，企業必須要在公司整體戰略中，對現金流管理給予重視，同時結合一些企業的管理經驗，完善內部管理體系，在投資、融資、分配決策方面，以現金流管理為核心，以確保現金流安全為目的，打造量入為出的預警線。以萬科為例，因為資金成本較高，所以萬科一直都非常重視資金管理，為了管好資金，企業內部控制力度也一再加大。為此，房地產企業要向先進看齊，完善內部管理體系，包括資金分析和評價體系，加強內部控制，將資金中心管理模式無限向下延伸，直到觸及一級利潤中心。要求一級利潤中心采取有效措施催收賬款，利用多種方式進行產品促銷等，加快庫存產品清理，加快資金回流速度，激發利潤中心的活力，然后，在資金管理中，建立資金管理信息系統和平臺，從分析利潤中心資金狀況入手，由淺入深，逐步深入，全面展開資金分析、評價和管理工作，對企業自有資金、銀行貸款、現金流匯款情況等進行全面管理和清點，提升資金管理效率。在現金流管理中，企業可以通過資本市場來輸送資金，還要時刻關注資本市場的變化，保留足夠的資金，爭取在市場發生變動時，有足夠的應對能力。

3.控制融資規模和增長幅度

寬松的融資環境，居民住房需求的增加，良好的銷售表現，為房地產企業投資和發展提供了有利的條件。但是，即便如此，許多房地產企業也存在增收不增利的情況。而最近幾年來，政府政策的收緊，負債水平的持續提升，要求房地產企業必須擯棄傳統的粗放型管理模式，對融資規模、增長幅度進行有效控制。進一步來說，在大環境影響下，房地產企業要在融資規模和效益方面尋求平衡，從決策方面入手，在制定決策時，要將決策中心由規模逐漸朝規模+效益方面轉變，一方面明確投資、融資規模和銷售目標，確保企業外部融資是以企業增長所需投資為目標的。一方面從現金流的角度分析、明確核心業務的銷售利潤，確保實現企業經營活動現金流額度高于同期凈利潤的最低目標。總之，房地產要清醒認識到，企業生產經營的目標是實現最大化經營活動凈利潤，加強現金流管理的最終目的是發揮杠桿的調節作用，通過現金流管理、融資需求與增長目標綜合考量，合理制定發展規劃，準確判斷企業承受風險的能力。

4.因時因勢做出改變

近幾年的房地產市場調查數據顯示，企業財務負債堆積，壓力增大，現金流不足，風險防范意識風險，是導致房地產企業經營困難的主要原因。對于房地產企業來說，他們始終要面臨諸多的資金隱憂，一旦企業在布局、投融資方面有不合理的舉動，各種隱形風險隨時可能暴露出來。所以，理性投資，科學經營，非常重要。因此，房地產企業要想避免資金風險，必須要擯棄傳統的市場追隨式經營策略，仔細揣摩國家政策走向，對地域發展進行科學預計，避免高價土地儲備帶來的庫存積壓風險。然后，根據自身實力，放緩新項目的開發速度，以現存房交易為重點進行市場開發，開發多種業務，進行多元化、多頭經營，如開發租賃業務，借助增加公司在管理方面的靈活性提高企業經營效益。

綜上所述，房地產行業早已進入高周轉模式，而在高周轉模式下，現金流管理的重要性是毋庸置疑的。所以，房地產業要將現金流管理置于重要位置，結合行業發展背景，完善現金流管理制度，實施有效的現金流管理策略，以減少現金流風險，為企業平穩發展打好基礎。

參考文獻

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3.李菁.基于“金融+地產”商業模式的房地產企業現金流管理研究.南華大學，2018.

（責任編輯：王文龍）