“1+1大于N”：從啟迪協信重組合并看品牌房企的戰略轉型

文/曹志東 徐鵬（.上海交通大學、廣微控股集團；.啟迪協信科技城投資集團產業研究院）

當前的中國房地產業已經穩穩站上了15萬億的銷售額規模，是名副其實的支柱產業。隨著國家和行業的發展、近年來科技進步、消費升級以及社會結構的變遷，房地產也面臨著企業整合和發展戰略的分化。其中四個大趨勢比較深重地影響了整個行業。

房地產行業競合轉型的大勢：近年隨著行業差別化調控和城市化的延伸，覆蓋1-4線城市的銷售周轉型開發商增長迅猛，“3000億俱樂部”已經超過10家，中型開發商紛紛轉型為房子里面內容的營造者和運營商。

涉房國企混改進入深水區的大勢：央、地、系統內的國企混改進入到了含有重資產企業的深水區，并購交易的案例層出不窮。

物理空間營造支持科技創新的大勢：國家對科技創新的持續、巨大投入和鼓勵，客觀上需要場所、金融、政策等多方位支持，而房地產企業具有與生俱來的高金融流量和大量持有物業的特征，非常適合成為新的輔助力量。

社會形態升級的大勢：隨著移動互聯網和物聯網技術的深度應用，除了傳統行業紛紛被改造，人們的生活、消費習慣也大大改變，形成了工作、家庭、社區“3D生活”的集成狀態，對社會單元的形態提出了便捷、集約、互利的升級要求。

近年來，為行業所矚目的協信控股和清華啟迪兩大多元化集團的地產資產的重組合并案例，較好地詮釋了房地產企業應對上述四大趨勢的戰略轉型。

一、協信控股的“商住產集成一體化”經營模式

協信控股集團創建于1994年6月，經過多年的深耕突破，從區域性住宅開發商發展成為全國性的不動產投資、運營、管理專家和金融資產、科技資產的控股集團。依托專業、透明、規范的企業機制，協信高效經營、開拓創新，項目覆蓋環渤海、長三角、珠三角、成渝版塊都市圈，遍布北京、上海、天津、深圳、重慶等20多個重點城市，管理資產規模超過1000億。協信緊扣市場發展態勢，尋求企業突破發展，確立了“不動產是基礎、金融是橋梁、科技是未來”的多元發展戰略，以商業+產業的經營能力為核心，通過商業、住宅、產業一體化的全產業鏈，持續創造不動產價值；同時，在營造的項目中以”投資+運營”相結合模式打造科技領域專業核心平臺，獲得相應的產業運營和投資回報。

20多年精耕細作，“協信+”的驅動力，讓協信從精品住宅建設者逐步成為商業地產、產業地產、品質住宅的綜合性城市運營專家，多元化的產業整合運營，這便是協信高質量發展的核心競爭力之一。協信的開發基本功已經比較成熟，因此更為關注“房子里面的東西”，要把房子的價值做起來。首先，與收購物業時的價值相比，經營后價值提升幅度頗為樂觀，甚至比單純投資建設更劃算。其次，拿了物業之后再提升其價值，相當于達到了兩倍的開發規模，這亦是經營提升價值的重要意義所在。這與近年來國家提倡供給側結構改革的策略不謀而合，以新技術、新產業、新業態、新模式為核心，加快新舊動能轉換，推進產業結構優化升級與轉型。市場上房地產企業紛紛轉向多元化產業，文旅小鎮、產業園區、長租公寓等一時間備受矚目，此時距協信布局多元化地產業務已有十多年。

協信對外宣貫的戰略主張“商住產一體化”有一個更加“洋氣”的名稱—“ICR3”(圖1)，這是協信成立20周年之際，清華大學房地產研究所量身制定的核心發展戰略。產品質量升級，產業結構調整，多元業態發展成為時代主旋律。對“價值內容”的專注，讓協信能夠以“3D 城市運營商”的視角去審視每一個項目。融合商業、住宅、產業，建造現代化城市綜合生態社區，并投資運營其中的優勢產業，在城鎮化進程中，推動更多價值聚變，提升企業溢價。

圖1 協信集團核心發展戰略

二、清華啟迪的產業報國和科技創新基因

啟迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清華科技園發展中心。啟迪控股是一家依托清華大學設立的綜合性大型企業，是清華科技園開發、建設、運營與管理單位，是首批國家現代服務業示范單位。公司旗下直接投資及控參股企業300多家，總資產超過1000億元人民幣，為我國首個千億級科技服務企業。多年的發展過程中，啟迪也積累了大量房地產資產和更多科技產業對創新空間的需求。

在“致力于成為科技服務業的中國引領者和全球典范”這一總體目標下，啟迪控股依托已經形成的科技園區和新型城鎮化建設平臺，金融資產管理平臺，創新研究與咨詢平臺，以亞都科技、清華陽光、啟迪環境為核心成員企業的實業運營管理平臺，逐步形成了地產、金融、酒店、實業、教育、傳媒等多位一體的業務架構，已經成為中國新型城鎮化進程中的一支生力軍，成為擁有豐富經驗和智慧、具備全面業務能力的科技服務提供商。

三、重組合并的時代意義和綜合優勢

房地產行業發展進入白銀時代，業態日趨多元化，收益性房地產所占比重上升。傳統房地產企業紛紛謀求轉型，房地產業的資金逐漸流向實體經濟，比如恒大收購很多國外汽車零部件企業大舉進軍新能源汽車，碧桂園從2018年開始布局機器人產業、引進相關研發團隊與企業進駐園區。同時，城市空間結構演變、生活模式調整，促進綜合性開發運營成為主流。中國一二線城市在營商環境、人才儲備、政策扶持、城市環境等各方面產業要素，均有著其他地方無可比擬的優勢，“智能制造”與“數字經濟”等新興產業的核心要素也不再是人力和土地成本，而是技術與人才、研發與創新，中國創新人才城市與經濟發展核心城市逐漸重合，產城融合的城市功能成為新趨勢。

恰逢房地產行業發展進入新的階段，中國科技服務業發展也是朝氣蓬勃，方興未艾，隨著“大眾創業、萬眾創新”的提出，科技創新上升為國家戰略。《國務院關于加快科技服務業發展的若干意見》提出，到2020年科技服務業產業規模達到8萬億元。科技城、科技園作為承接創新戰略，承載科技型中小企業的重要載體，隨著中國科技產業黃金發展期的到來，科技地產物業需求也將大量出現。同時，金融環境的轉變，產業地產與金融的關系進一步深化，也為科技地產提供了良好的發展環境。在投資端，由于科技地產本身具備的市場與公共事業雙重屬性，權益類融資更加多元化，融資渠道更加豐富。可以通過采用合資、PPP等多樣化的方式與政府合作，也可以吸引實體企業直接用土地、資金鎖定物業回購等方式直接入股，還可以吸引基金、保險等社會資金以股權、債券等方式接入前期投資開發。同時，對于科技園區運營所需要的自持部分，伴隨ABS、REITs等資產證券化政策的推出與市場的成熟，有利于項目整體的長中短期利潤的平衡。

另外，國有企業發展混合所有制經濟意義重大，要確保這項改革平穩有序推進、取得實效，提高國有資本配置和運行效率，優化國有經濟布局，增強國有經濟活力、控制力、影響力和抗風險能力，主動適應和引領經濟發展新常態，實現各種所有制資本取長補短、相互促進、共同發展，夯實社會主義基本經濟制度的微觀基礎。真正使混合所有制經濟成為基本經濟制度的重要實現形式。鼓勵企業間跨領域、跨體制合并重組成為大力發展混合經濟的一種重要的方式。

在如此恰逢其時的時代背景下，啟迪控股與協信控股通過地產資產和科技服務業務的合并重組，通過集合清華啟迪控股在品牌、資源和項目儲備方面的優勢和協信集團在地產項目投融資的整合、運營和開發管理方面的優勢，致力于科技園區的投資、開發和運營，短時間內取得了1+1大于2的成效，成為房地產企業轉型，服務于實體產業的一個典范，也為中國混合所有制改革的推動提供了一個案例。

具體操作中著眼于啟迪協信的長遠發展，雙方約定由啟迪控股控股，股權占比為51%,協信集團股權占比49%，在品牌、項目、產業資源與組織團隊上實施全面的重整合并和市場化的經營管理。在重組合并之初，雙方按照股權比例直接注入商辦綜合類項目共計38個，集中于北京、青島、南京、蘇州、重慶等一二線城市，項目預計貨值超過800億元，使得啟迪協信從規模上一開始具備規模優勢，一舉邁入科技地產行業前列。

同時啟迪控股注入了雄厚的有清華大學背景的科技服務運營的實力與品牌影響力，使啟迪協信能夠獲得便宜的土地和必要的政策支持，同時通過啟迪擁有新能源、環保、新材料等新興產業龍頭企業資源以及產業基金、創投基金等金融資源。而協信集團本身具有先進的商住產集成開發模式與能力，成熟的管控體系和強大的執行力，強烈的市場意識與市場化的操作經驗以及對產業綜合體產品的研發實現能力。所以啟迪協信公司在成立之初，集合了雙方優勢資源與人才，在土地獲取、產業招商、園區運營、產業投資、地產開發管理、項目融資等多方面構建了核心競爭力，在行業中處于領先地位。

四、啟迪協信的發展戰略

（一）業務目標

啟迪協信將持續鞏固科技城開發運營的先發優勢，奠定一流科技城投資運營商的行業地位，持續保持規模領先、服務領先和品牌領先，逐漸發展成為全球科技城產品與服務標準的制定者，通過產業、創業、商業、社區四位一體發展，為科技企業提供園區空間和產業服務，為科技從業人員消費與生活體驗，并以“千億市值+全球科技城產品與服務標準的制定者”為發展目標，將“科技城投資開發”與“產業運營服務”作為兩大業務線，全力打造“科技城+科技園+科技谷”拳頭產品，致力于成為全球第一的科技城投資運營商。

（二）“4+1+X”產業方向

啟迪協信科技依據三方面產業選擇標準，即（1）產業發展空間大、前景好；（2）產業對地域或單一資源依賴性弱，普適性和可復制性強；（3）屬于科技密集型和智力密集型產業，確立四大戰略產業方向：即節能環保產業（預期2020年產業規模達到7.5萬億）、軟件互聯產業（預期2020年產業規模達到10萬億）、大健康產業（預期2020年產業規模達到6萬億）、文創教育產業（預期2020年產業規模達到8萬億）。 啟迪協信將根據城市產業基礎、區位特征、地塊規模等，實行“4+1+X”的產業發展戰略，其中“4”指啟迪協信的四大戰略產業，即節能環保、網絡互連、大健康和文創教育；“1”指啟迪協信眾創空間；“X”指當地潛力產業。

（三）產品創新

啟迪協信將根據不同城市的特點與需要，提供科技城、科技園和科技谷三大產品線。

1.科技城

啟迪協信科技城定位為區域創新中心語樞紐，在一線城市與二線中線城市的發展新區進行選址，著力打造占地面積在1000畝以上的產業新城和科技高地，提供全面的政、產、住、商、學、研、公共服務。科技城將重點發展一到兩個主導產業，搭建學研產用科技創新體系，功能布局“一心、兩區、三組團”，面向清華系企業、世界500強、科技龍頭企業、中小型科技企業進行招商入駐。

2.科技園

啟迪協信科技園定位為城市中央智力區（CID），在一線城市、二線城市和三線中心城市的城市副中心或區域中心進行選址，著力打造建筑面積在50萬方以上的產業總部集聚、產住商一體化“的科技產業綜合體。科技園將重點引入清華創新服務體系，全面提升城市創新環境，為科技企業的發展提供中長期的高品質物業與服務，功能布局“一心、五分區、一基地”，面向清華系企業、世界500強的區域總部，科技龍頭企業總部、中小型科技創新企業總部進行招商入駐。

3.科技谷

啟迪協信科技谷定位為城市大型企業臨時總部和中小企業創新、創業基地，在一線城市、二線中心城市進行選址，著力打造建筑面積在10-20萬方的科技產業綜合體。科技園將強化金融引導，服務大眾創業，包含產業、商業和社區三大功能，重點引入啟迪孵化器等科技服務體系，為中小企業提供中短期的辦公空間與服務加速體系，功能布局“眾創空間、共享辦公、青年社區”，面向大型科技企業臨時辦公、中小科技企業、創業型科技企業進行招商入駐。

（四）選址策略

由于科技園區發展不同于傳統地產項目，對于落地城市創新環境、經濟基礎與產業基礎均有較高的要求，所以啟迪協信對城市評價與選址策略做了重新梳理。從城市經濟基礎、科技創新、公共服務、市場環境與產業基礎對中國主要城市做了評分。如表1。

經過篩選，共確定一級城市四個：北京、上海、廣州、深圳，二級城市12個，為天津、重慶、成都、武漢、杭州、蘇州、南京、沈陽、大連、長沙、西安、鄭州，三級城市共14個，四級城市30個。從而在投資端嚴控項目風險，對于一級與二級城市要加強拓展力量，在創新人才集聚、產業基礎較好，創新環境良好的一二級城市加快布局，對三四級城市項目的拓展投資審批要嚴格，放緩在三、四類城市的拓展速度，特別是四類城市的進入要 慎重，避免機會型項目。

表1 啟迪協信城市評價指標

（五）“三位一體”運營服務體系

啟迪協信整合五大資源，即啟迪科服等科技服務資源、啟迪之星等孵化服務資源、啟迪金控等科技金融資源、協信星光等商業運營資源、天驕物業等生活服務資源，滿足科技園區法人和自然人的六大需求，即科技服務需求、政務服務需求、金融服務需求、孵化服務需求、產業服務需求、生活配套服務，協同打造“產業服務+創新服務+生活服務”三位一體的科技產業運營服務體系，為政府、業主、大中小型科技企業以及創業創新人員提供全方位的服務。如圖2。

（六）輕重并舉，雙輪驅動的盈利模式

公司采用重資產投資開發與輕資產運營并舉的雙輪驅動模式，其中在重資產開發階段，由于土地獲取價格較市場平均價格有較大折讓，同時在項目融資上能夠獲得更加便宜的資金，同時商住產一體化的綜合功能給客戶帶來更好的體驗，其銷售速度和銷售價格較一般房地產項目有較大優勢，從而重資產投資開發業務為公司帶來巨大的現金流與利潤率。

輕資產服務能夠迅速擴大管理面積，拓展入園企業客戶數量，培養招商運營團隊，通過為入園客戶提供較好的政策申請等企業級服務與生活服務，積累大量的園區運營數據，篩選出高成長的投資對象，通過產業投資業務獲得較高的投資收益。同時，良好的招商運營能力能夠帶來園區自持物業的增值，對于自持物業未來通過REITs等證券化方式推出有著積極的作用。

五、重組合并后的迅猛發展

啟迪協信重組合并成立后，經過努力取得了超快速的發展成就，截至2019年年底，其重資產投資業務在全國范圍內新獲取項目19個，總貨值近600億元，總面積近500萬平方米，輕資產業務共管理科技園區面積140余萬平方米，收購恒生科技園60%股份，并和豬八戒、武漢東湖創新中心合資成立了發展平臺。

目前，啟迪協信園區共引入企業近3000家，80%為戰略性新興產業企業，其中包含一批世界或中國500強企業，例如正泰集團、平安集團等，還引入了中科先見、極展科技、北斗國芯等一批高科技企業以及院士工作站、千人計劃項目落地園區，搭建了一批眾創空間、智能制造中試工廠等一批產業服務平臺，成為區域科技創新的高地與新經濟發展的重要載體。

啟迪協信獲得社會各界認可，屢次被評為中國產業園區運營商價值TOP10、中國科技地產行業標桿企業等，創造了巨大的經濟價值與社會價值。

圖2 啟迪協信公司運營服務體系

圖3 啟迪協信2019年項目情況

圖4 重慶總部城服務平臺體系

附錄：

【典型案例一】重慶總部城

1.項目概況

由啟迪協信集團聯合渝中區政府打造，是“十三五”重點產業項目，也是重慶首個總部經濟園區項目。

項目位于渝中區重慶行政、商貿、文化中心和總部高地,背靠240畝虎頭巖生態公園和228畝紅巖村文化公園,10分鐘到達龍頭寺火車站，10分鐘到達7大商圈，25分鐘到達江北機場。數百家大中型知名企業總部和高端品牌扎根于此。

項目占地500畝，總建筑面積約71萬方，涵蓋多元業態，低密商務獨棟、甲級寫字樓、精品寫字樓、商務公寓、高端住宅、商業購物中心，打造集辦公、科研、生活、體閑于一體的總部經濟商務生態圈。

2.合作模式

政企合作，輕重并舉，提供項目投資開發、招商銷售、科創資源導入與園區運營整體解決方案。

3.運營成效（在建、分批交付；總部辦公）

啟迪協信重慶總部城歷經7年沉淀，已成為區域名企的總部聚集地，入園企業超40家，其中資產過億企業8家，產值過億企業10家，上市企業6家，初步形成金融服務、健康醫療、創意設計、公共服務、智能環保五大產業集群。項目總入住率達75%

預計成熟運營后產值將超300億元，年稅收超25億元，提供就業崗位超過6萬個，將助推區域產業升級，為城市經濟發展注入強勁動力，成為重慶經濟發展的引擎。

4.園區特色

（1）聚焦總部經濟，搭建企業發展快速通道

位于重慶主城核心區-渝中區的西部，與地方產業發展方向相結合，打造服務世界500強、中國100強的專屬總部基地。截至目前，獲得國家級電子商務示范基地、重慶跨國公司總部基地、渝中現代服務業總部示范區、渝中區青年創新創業基地、重慶電子商務公共信息示范等園區品牌。

入駐企業有：中煤設計院、新華保險、紅嶺醫院、仁品醫院、新大正物業集團、重慶水務資產、重慶港力環保股份有限公司、重慶魏橋金融保理有限公司等

（2）政企合作為入駐企業打造全程貼身綜合服務平臺體系

為了更好的服務入駐企業，項目與當地政府共同打造六大綜合服務平臺。其中，總部經濟園區管委會先期入駐，開通行政綠色服務通道，為企業入駐園區提供一站式服務。

【典型案例二】深圳科技園

1.項目概況

根據深圳龍崗建設成東部產業集聚中心、科技創新中心和協同發展區域中心的定位，項目要成為清華科技園在珠三角的新一代旗艦產品。園區由啟迪協信聯合龍崗區政府共同投資開發，位于深圳市龍崗區大運新城核心區，深圳國家大學科技園，毗鄰大運場館。建設面積83萬平，70%為研發辦公，20%為商務公寓，10%為商業配套，整體分4期開發建設。2016年3月動工，2018年10月園區一期正式啟用，此后每年竣工一期，直至2021年全部竣工并投入運營。

園區定位于智能制造、信息技術、健康科技等新興產業，打造粵港澳大灣區智能制造產業創新聚集區、珠三角南翼的科技城新標桿。預計投資規模130億元，成熟運營期年產值300億元。創業公園已投入使用，入駐企業近100家。

2.合作模式

聯合龍崗區政府共同投資開發，輕重并舉，包含科技園投資開發、招商銷售、科創資源導入、園區運營全鏈條服務。

3.運營成效（在建，辦公）

已簽約入駐近100家（107家-2019.05）優質企業及機構，其中國家千人計劃專家項目2家；廣創團隊、孔雀團隊3家；高層次人才8人。商業區域已經入駐30多家服務機構。

聯合行業中的龍頭企業打造創新示范基地，如深圳5G智慧網聯應用基地

4.園區特色

（1）創業公園（科創孵化社區產品-產業主題加速平臺）

園區以中央綠地為核心，將周邊產業空間及綠地打造為創業公園，“創業公園”規劃建面約6萬m3，為初創公司提供工程方案、供應鏈支持、生產裝備調試、業務對接、金融服務等全方位服務，聚集創新孵化與投資資源，推動“產業+創新+資本”融合發展，也將成為深圳東部“創新、創業、創客、創投“四創聯動新地標，引領全球創新思潮的獨角獸企業孕育地。

目前已經完成3000平的智能制造企業創新孵化廳建設，已入駐聯想之星、海爾創新中心、富士康創新中心、京瓷創新中心等多個知名企業研發機構。

（2）智能制造柔性工廠平臺（科技促進中心產品）

投資1億元、打造粵港澳大灣區第一個全自動化智能柔性工廠，涵蓋了從共性技術研發，方案設計，供應鏈管理等裝備公司必備的核心競爭模塊。目前已完成一期建設，一期以硬件可靠性測試設備為核心，硬件可靠性測試設備，模擬產品應用場景的環境要求，充分測試驗證產品設計的各種質量隱患，確保產品的可靠性、一致性同時達到行業安規認證要求。

（3）深圳5G智慧網聯應用創新基地

與中國電信、華為、中國民用航空總局第二研究所合作，將組建具有前瞻科研性質的5G應用創新綜合實驗室，打造國家級低空改革示范區試點和5G低空應用創新樣板區，探索無人機物流、無人機安防、無人機基站巡檢等場景下的5G應用創新及商業模式創新，攜手推動產業升級，創造區域經濟新增長點。在四方各自資源、人才、技術和平臺優勢下，深入合作，攜手共贏，共同推進新型“5G智慧網聯應用示范基地”的建設及相關領域深度合作，聯合打造創新型園區生態圈，打造中國“5G+智慧網聯”的新標桿。

（4）引進國千和清華校友重點企業

已經引進中科先見等國家千人計劃專家項目2家；廣創團隊、孔雀團隊3家；高層次人才8人。

（5）打造一批膾炙人口的品牌活動

已經舉辦有清華大學全球科研戰略合作伙伴研討會、GIIC全球創新影響力大會、國際技術轉移高峰論壇等。