ZG房地產有限責任公司納稅籌劃探討

□ 陜西安康 王 萍 胡艷梅 張 雪

（作者單位：安康學院陜南生態經濟研究中心 安康市安運運輸集團汽車運輸有限公司 安康學院經濟與管理學院）

近些年，房地產行業的稅收監管力度增大，本文依據現行稅收政策，以ZG房地產有限責任公司為研究對象，選擇對企業節稅效果好，收益大的方案。充分利用國家相應優惠政策，抓住難得的機遇，順應大局，提高公司治理水平，特別是納稅管理方面的水平。

一、背景

隨著“營改增”全面完成，房地產行業迎來了新的機遇和稅收政策，充分利用國家相應優惠政策，選擇對企業節稅效果好，收益大的方案，提高公司治理水平，對研究房地產企業稅務籌劃具有現實意義。

二、ZG房地產有限責任公司概況

ZG房地產有限責任公司主要經營的項目包括房地產開發銷售、工程承建、社區商業運營、旅游產業開發、物流配送及物業管理等業務。由此可見，ZG房地產有限責任公司是一家綜合型實業集團公司。該公司的發展理念是：生態環保、理想之家。ZG房地產的目標是“一流的地段、一流的景色、一流的性價比”。ZG房地產一直與陜西房地產行業同舟共濟、共同努力，為陜西建設貢獻力量。

三、 Z G 房地產有限責任公司納稅籌劃方案

1.建設階段。房地產開發企業在開發過程中對資金的需求量很大，在借款方面就會涉及利息。我們可以靈活運用稅收對利息扣除做的一些規定進行納稅籌劃。資料1：ZG房地產有限責任公司在開發一處房產中，土地使用權費用為800萬元，開發土地的費用和建設新房屋以及購買新設備的總費用1000萬元，在不超過商業銀行同類同期貸款利率情況下，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為64萬。籌劃方案：假如公司可提供金融機構證明，公司能扣除費用為：64+（800+1000）×5%=154（萬元）。假如公司不能提供金融機構證明，公司能扣除費用為:（8 0 0+1000） × 10%=180（萬元） 。比較這兩種情況，不提供金融機構證明可為企業節省：180-154=26（萬元）。通過這一方法測算結果分析，不提供金融機構證明，可以給企業帶來最大收益，幫助企業提高稅前收入26萬元。資料2 ： ZG房地產有限責任公司在一項房地產開發中，土地使用權費用為1000萬元，開發土地的費用和建設新房屋以及購買新設備的總費用為1200萬元，在不超過商業銀行同類同期貸款利率情況下，允許扣除的利息費用為140萬元。籌劃方案：假如公司不提供金融機構證明，公司可扣除的費用是：（1000+1200）×10%=220（萬元）。假如企業提供金融機構證明，公司可扣除的費用是：140+（1000+1200）×5%=250（萬元）。二者相比較，提供金融機構證明可為公司節省：250-220=30（萬元）。通過這一方法測算結果可看出，提供金融機構證明，能給企業帶來收益最大，幫助企業提高稅前收入30萬元。

通過上述籌劃，可看出公司是否提供金融機構證明，主要看是否超過5% ， 超 過 5% ， 提供證明占優勢，沒有超過5%不提供證明占優勢。那么關鍵是看能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例。

2.銷售階段。①增加扣除項目。房地產企業的主要開發成本之一就是土地增值稅，如果企業土地增值率不超過20% ， 不用繳納土地增值稅。資料3 ： ZG房地產有限責任公司開發了一處普通住宅，房屋售價為900萬元，公司需要繳納土地增值稅60萬元，其他稅4.5萬，依照稅法規定可扣除費用700萬元。假設不考慮企業所得稅，則該公司利潤為135.5萬元。籌劃方案：如果該公司對此棟普通住宅進行簡裝，裝修費用為300萬元，房屋售價1200萬元，那么可扣除項目費用為1000萬元。增值率是（1200-1000） ÷1 000=20%， 利 潤為:1200-1000-4.5=195.5 （ 萬 元 ） ，應用此方案企業可為公司增加利潤:195.5-135.5=60（萬元）

由此可見，企業在建造普通住宅銷售時，除了售價改動來控制增值率外，還可以考慮適當的增加可扣除項目的費用金額，把增值率控制在20%以下，對土地增值稅進行合理的避稅。②兩次銷售房地產。我國土地增值稅率是超率累進稅率，如果能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則土地增值稅就大大降低了。資料4 ： ZG房地產有限責任公司銷售一棟進行了簡單裝修的房屋。不含增值稅售價是800萬元，根據稅法規定扣除的成本是300萬元，土地增值稅是205萬元，增值額是500萬元。籌劃方案：我們可以將企業的這個項目進行拆分，將它拆為兩個合同。第一個合同是房屋裝修合同，裝修費用不含增值稅額為200萬元，允許扣除的成本為100萬元。第二個合同不包括裝修費用，是房屋的出售合同。在這個項目中，假設我們房屋的不含增值稅出售價格為600萬元，允許扣除成本為250萬元。土地增值率： 350÷250=140%， 企業應繳納土地增值稅是:3 5 0×5 0%-250×15%=137.5 （萬元）。應用此方案為企業減輕土地增值稅負擔：205-137.5=67.5 （ 萬 元 ） 。通過這個案例，我們可以深刻地感受到這個方法的有效性。通過拆分合同的方式，我們變相的將一次銷售變為了兩次銷售，有效降低了企業增值稅。③巧用臨界點。巧用臨界點就是利用如果增值率沒有超過20%就可以免征增值稅。資料5 ： ZG房地產有限責任公司建造一批普通標準住宅，取得銷售收入2420萬元，根據稅法規定允許扣除的金額是2000萬元，增值額是420萬元，土地增值稅是126萬元。籌劃方案：如果ZG房地產有限責任公司可以將銷售收入降低到2395萬元，則：增值額變為23950-2000=395（萬元），增值率 為：395÷2000=19.75%；19.75%<20%， 免稅。減少的銷售收入為：2420-2395=25（ 萬元），應用此方案企業可增加稅前利潤=126-25=101（ 萬元）。經過測算結果分析，巧用臨界點，可以給企業帶來最大的收益，從而刺激消費者進行消費，進一步提高了企業的銷售量。

3. 持有階段。①將出租變為投資。房地產公司將自己的黃金商鋪出租給商貿公司，這種情況是十分常見。但是，公司將房產租賃給其他客戶就意味著要面臨增值稅、印花稅、房產稅、城建稅等一系列稅收負擔。此種方式對于企業和承租人來說它的成本較大。如果企業將房屋出租改變為投資方式，便可減輕稅負。資料6： ZG房地產有限責任公司出租一套房屋，租期5年，租金為100萬元/年。增值稅稅額為100 × 1 1%=11（萬元） ， 附 加 稅 1 1× 1 2%=1.32（萬元），房產稅1 0 0 × 12%=12萬元，不考慮其他稅費，綜合稅收負擔為11+1.32+12=24.32（ 萬元），應繳納24.32萬元。籌劃方案：如果該企業將此套房屋改為投資的方式，每年從商貿公司收取一定股息。那么在這種情況下，企業只需按照房屋剩余價值來繳納房產稅。假設房屋的計稅余值為500萬元。這時企業所承擔的房產稅就為：500×1.2%=6（萬元）。此方案可 為 企業節省 ： 24.32-6=18.32（萬元）。這個案例我們可以看出，在采取將出租改為投資的納稅籌劃方法后，企業可以節省大量的稅款。②轉換房產稅計稅方式。依照我國稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，房產出租的以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的稅率為12%。我們可以看到這兩種稅率計算出來的應納稅額，有時存在很大差異。資料7 ： Z G 房 地產有限責任公司將公司所有的一處庫房出租給一家公司。雙方簽訂了租賃合同，約定租金為50萬元/年。房屋的剩余價值為150萬元，需繳納房產稅6萬元。籌劃方案：企業可以將庫房租賃合同改為倉儲保管合同，此項交易行為就不屬于租賃性質，屬于公司對其進行的相應物業管理。在這種方式下，此合同的計稅依據就是房產余值，稅率為1.2%。 公司應繳納的房產稅為：150×1.2%=1.8（萬元），應用此方案企業可節省：6-1.8=4.2（萬元）

四、 結論

本文以ZG 房 地產有限公司的納稅籌劃活動為研究對象，通過以上幾種不同的稅務籌劃，可以看出，選擇不同的籌劃方案，都應該進行準確細致的稅務測算，然后將計算結果進行對比分析，從企業立場出發，選擇節稅效果好，收益大的方案。