住房公積金貸款貸后管理探討

□ 四川德陽 黃秀蓉

（作者單位：德陽市住房公積金管理中心）

近年來，伴隨住房公積金貸款總額的增加，規避貸款或有風險成為貸后管理的重點工作，要切實提升貸后管理質量，降低貸款業務風險，公積金管理中心需要優化貸后管理措施、落實貸后管理部署。本文就住房公積金貸款貸后管理工作進行闡述，提出幾點強化貸后管理的建議，以供讀者參考。

一、住房公積金貸款貸后管理概述

公積金貸款的貸后管理工作指的是公積金管理中心在住房貸款發放后至貸款結清前這段時間內的所有貸款相關管理工作，涵蓋了檢查監督、分析與處置、催收、檔案資料整理和風險評估等項目。貸后管理工作的質量直接關系到貸款的收回，對公積金管理中心工作具備較大影響，所以在實踐工作中應設置貸后管理崗位甚至是部門，專職對公積金貸款貸后工作做管理，對貸后業務做監督和檢查，降低貸后管理風險。

貸后工作主要集中在檢查活動，對貸后業務的常規工作和風險因素進行檢查，保障貸后工作的穩步進行，并規避貸后工作管理風險。具體而言，日常業務的檢查和復核工作由信貸員之間進行相互審查，對已經發放的貸款逐月做檢查，除了要對借款人還款日期等做分析，還需要對借款人短期內資信走向做調查，對存在延后還款或已經在催收范圍內的借款人做預警工作，便于風險管控。另外，借款人的還款能力受制于各方因素影響，所以貸后管理工作應該就借款人的個人信息變動及時做出數據變更，特別是工作單位等因素變化，需要及時調整。至于風險檢查工作則應由專職的貸后管控人員進行，對信貸員一段時間內所發放貸款的產權證等權屬證明做出檢查，對貸款標的物的真實性及時與房產權屬機關做出對比，存在貸款信息與實際權屬證明不符或其他違約風險的，及時出具書面報告并采取相關措施。

二、住房公積金貸款貸后管理具體工作

1.常規性貸款歸還。住房公積金貸款要求借款人在簽署《借款合同》并獲取公積金貸款支持后，應積極制定還款計劃，依據合同約定還款方式逐期償還本金和利息。如果借款人在合同期間內未履行償還義務，拖欠應償還本金和利息，則公積金管理中心有權依據合同所約定的違約責任追償；如果借款人積極履行義務，并在貸款期內清償本息，則公積金管理中心應及時出具貸款償清的相關證明文件，協助借款人解除抵押。還清貸款的相關證明文件由信貸部門負責管理，除此之外信貸部門還應負責貸款信息的統計，依據實際貸款發放、收回等業務編制貸款明細賬及報表以供查詢和監測分析使用，并定期與委貸銀行進行賬務核對，為貸后管理提供個貸業務的真實信息。

2.逾期貸款催收和處置。公積金貸款的催收工作涉及到三個大的主體，分別是委貸銀行、開發企業和公積金管理中心，如果借款人存在逾期未償還貸款的情況，三方均可以向借款人發起催收流程，因為三方均是公積金貸款活動的直接利益相關人。單在公積金管理中心催收的層面來看，首先對逾期1-2期的借款人，采取電話和短信催收方式，由信貸人員負責告知債務人違約情況、違約責任，了解違約原因，對風險形成初步判斷，并對催收情況進行記錄。對逾期3期的，經信貸人員催收后仍未還貸的，由公積金管理中心信貸部門向借款人發放《逾期貸款催收通知書》，并在媒體或公積金網站上發布催收公告；對于逾期4期（含）以上的，由公積金管理中心信貸部門及委貸銀行配合公證機構進行催收，并辦理逾期催收公證；經確認為有貸款損失風險的逾期貸款，由公積金管理中心依法向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟并依據法律規定申請法院予以強制執行支持，對強制執行資產進行處置，形成有效的貸款回收。

3.內部審計和檔案管理。貸后管理工作需要通過內部審計監督形式來強化工作質量，公積金管理中心信貸部門應按月將貸款發放回收情況進行統計并報送數據使用部門、領導和內部審計部門，內部審計部門根據所報送的數據進行抽檢或其他形式的檢查，及時糾正貸款業務存在的風險，并出具書面的審計意見落實主體責任。無論是客戶貸款資料還是內部職能部門的審批或審查材料，公積金管理中心均需要對其進行入檔管理，檔案的管理需要月度交存、季度檢核整理，降低檔案遺失風險。

三、住房公積金貸款貸后管理工作建議

1.強化貸后管理意識，規避形式主義。住房公積金管理具備一定的政府職能，是我國政府在居民住房層面建立的保障和調控機制，由于公積金貸款的對象是房屋，導致其貸款周期較長，一般而言處于習慣和資金需求，10年、20年和30年的貸款周期較為常見，即使是十年貸款期內也涉及到120期的還款周期，其中一旦借款人信用評估出錯或借款人個人資金出現問題，均會給公積金管理中心的貸款帶來一定的風險，所以公積金管理中心除了要在政策范圍內為借款人提供支持，同時還要強化對貸款的管理和控制。然而在當前的發展環境中，筆者觀察目前較多公積金管理中心對借款人的信用過度依賴，缺乏有效的貸后管理工作，將工作中心集中在貸款的發放上，貸后管理成為形式，簡單的書面數據統計和審查成為常態，貸后管理工作喪失實踐價值。就實踐工作角度而言，借款人偶爾一期甚至是兩期未還款，具備一定的偶然性可能，不能夠排除借款人忘記還款而導致逾期的問題，但是這并不能夠將所有的未超過三期未還款的所有逾期業務納入其中，貸后未按期還款必須依據流程進行催收，按催收流程及借款人回復對客戶還款的可能性做出評判，便于后續催收工作的安排，降低公積金管理中心在貸款業務中所要面臨的風險。

2.貸后管理向業務前端延伸，將風險管理端口前移。公積金管理中心在貸后管理工作中的工作壓力較大部分是來源于貸前管理，如果公積金管理中心能夠在貸款發放審批時做好控制工作，貸后管理工作的壓力能夠得到有效降低，所以貸后管理工作有必要向貸前管理傾斜，促進貸前管理與貸后管理的溝通，貸后管理工作中借款人出現逾期問題中所產生的共性問題可以向貸前管理部門提供，將風險管理的措施向事前轉移。由此而言，信貸部門在貸款整體的管理活動中應強化內部崗位職責，對信用評估、貸款審批等不同崗位明確權責，便于貸后管理出現風險時落實崗位責任，同時提升相關人員的工作積極性。貸后管理工作與貸前管理能夠形成貸款風險管理體系，能夠通過在書面審查和實地審查過程中對借款人資質的判斷，規避借款人客戶信息偽造、銀行流水失真和套貸等風險，貸后管理在對接工作中能夠有效提升管理效率。

3.加強貸后檢查，完善貸后賬款催收制度。貸后管理的日常監督工作是工作重心，是公積金管理中心實施有效貸后管理的主要數據來源，同時也是風險控制的中心環節。在日常監督管理工作中，需要就借款人的基本信息、信用評級做出動態跟蹤，并就其在過去一段時間的履約狀況做出記錄，分析其預期還款能力。借款人在信貸申請審批通過后，公積金管理中心信貸部門通過將貸款款項直接支付到開發企業賬戶的形式規避套現風險，但是即使在嚴密的風險防范措施后，貸款的風險仍然存在，貸后管理工作在動態跟蹤過程中可以將客戶信用狀態分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，并以此確認貸后管理的重心，貸后管理可以在信貸部門獲取貸款償還信息，一旦出現賬戶扣款未成功的，需要第一時間以電話、短信等形式與借款人進行溝通，記錄違約原因、借款人償還意愿等信息，對存在或有損失的借款人采取催收或訴訟等方式降低貸款風險。

4.注重人才隊伍管理。貸款的管理活動并非單純的審批放寬和依據流程進行催收，貸后管理需要具備較高綜合素質的人才做支持，不僅需要能夠對借款人的還款意愿和能力做出有效評價，更需要有能力能夠組織貸后管理工作。在價值創造角度而言，貸后管理工作屬于費用支出部門，但是不可忽視的是貸后管理工作雖然不能產生直接的價值流入，但是能夠切實降低公積金管理中心的貸款風險，規避資本非正常流失。所以公積金管理中心有必要就人才隊伍建設投入一定的資本，完善內部人才儲備，強化內部建設，由于貸后管理工作不僅需要簡單的催收，還需要與法律、財務等部門進行對接，要高效完成貸后管理工作，相關管理人員需要對所涉及范疇具備一定的知識儲備，當然這個儲備可以是管理人才原就會的知識，也可以是在工作過程中培養起來的，無論是何種途徑，均能適應貸后管理工作，而如何提升貸后管理工作人才素質是公積金管理中心要綜合衡量的，必須要解決的問題。

四、結語

住房公積金管理中心健全貸后管理制度的目的在于提升貸后管理質量，降低貸款活動風險，通過建設有效的預警體系和動態管理機制，形成常態化的貸后管理，通過提升貸后管理意識、風險端口前移、完善貸后檢查和人才隊伍建設等措施，能夠將貸后管理工作滲透至日常工作中，實現風險防控常態化、貸后檢查規范化、貸后管理專業化。