房地產企業(yè)破產重整問題實務分析

□ 南寧 劉應飛

（作者單位：廣西大學法學院）

央行《2019年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2019年三季度末，人民幣房地產貸款余額43.29萬億元，同比增長15.6%，增速比上月末低0.6個百分點，連續(xù)14個月回落；前三季度增加4.59萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的33.7%，比上年全年水平低6.2個百分點。2019年三季度末，房地產開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。房地產信貸規(guī)模不斷擴大的同時，其伴隨的風險也不斷累積，一旦房地產企業(yè)出現(xiàn)自有流動資金不足，資金鏈斷裂，其自有資金難以清償巨額的債務，銀行貸款回收將隱藏著巨大風險，還有數(shù)量眾多的個人購房者的權益也將受到影響，影響經濟秩序的良性運行。近年來，國家出臺一些針對樓市的調控政策逐步彰顯效果，都讓人感覺到了房地產業(yè)的寒意，實力不濟的房地產企業(yè)無法逃脫所面臨消亡的困境，而房地產業(yè)的特殊性在于其不同于其他產業(yè)，其涉及的債權人眾多，利益關系錯綜復雜，各方矛盾較為集中和突出，如果處置不當，極易引發(fā)群體性、突發(fā)性事件，如何解決可謂意義重大。通過有針對性地對房地產破產重整，能夠最大化發(fā)揮房地產企業(yè)的營運價值，保護和平衡所涉及的利益群體，重獲新生，恢復生產運營活力，促進經濟朝著更好地勢頭發(fā)展。

一、房地產企業(yè)破產重整制度概述

1.破產重整制度概念及在房地產企業(yè)中的適用。破產重整是破產法新引入的一項制度，2007年我國引入時，只是直接將此表述翻譯直接使用，并沒有明確的界定法律概念。因此，很多學者在其文章著作中，從理論層面給出了不同的概念。比如破產重整是指在企業(yè)無力償債的情況下，依照法定程序，保護企業(yè)繼續(xù)營業(yè)，實現(xiàn)債務清理和企業(yè)調整，使之擺脫困境，走向復興的再建型債務清理制度。破產重整是指通過司法權力的引導和干預，對瀕臨破產但有復蘇希望的企業(yè)，積極拯救，促使債務人企業(yè)與利害關系人協(xié)商合作， 避免企業(yè)破產清算的法律制度。雖然很多學者對破產重整都有各自的見解和不同的表述，但其共同點都認為挽救處于困境中的企業(yè)，重獲經營能力的一種特殊法律程序。本文認為，破產重整是針對可能或者已經發(fā)生破產但又存在再生希望的企業(yè)，通過法定程序對各方利害關系人進行協(xié)商，清理整頓生產經營和債權債務關系，以重獲新生的特殊法律制度。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，處于破產狀態(tài)的房地產企業(yè)有重整、和解及清算三種具體方式，破產重整制度近些年在破產實務中地應用越來越受到重視。實踐證明，和解制度的順利進行，需要依靠債權人做出妥協(xié)。因此，其適用在房地產企業(yè)破產案件中非常有限。與和解和破產清算相比，重整在房地產企業(yè)破產中有著獨特的制度優(yōu)勢，比如能使債務人資產價值最大化，有利于保護債權人利益等。房地產企業(yè)破產重整資產數(shù)額大，涉及各方民眾廣，導致重整周期長、費用高，在實踐中判斷是否適用破產重整又沒有標準規(guī)定，因此在具體案件中，需要綜合分析、權衡利弊，找出最佳方案。

2.房地產企業(yè)破產重整的價值和目的。房地產開發(fā)企業(yè)破產具有不同于一般企業(yè)破產的特殊性，其破產涉及到銀行等金融機構、投資人、建筑商、被拆遷人、購房者等諸多主體利益。伴隨著實踐中在破產重整案件各方的利益博弈，破產重整的價值取向也發(fā)生了變化，從注重保護債權人利益、債務人利益到對所涉及債權人利益、債務人利益及社會利益的衡平，諸多主體利益的平衡成為當今破產重整制度的主流價值取向，也擺脫了以往企業(yè)相對被動的處境，其價值取向傾向于維護社會整體利益，在房地產企業(yè)重整中，以謀求對于維護經濟發(fā)展與社會穩(wěn)定的意義。因此，其制度的直接目的也不同于和解、破產清算這兩種方式， 前者在于為了挽救企業(yè)生存進而清償債務，而和解、破產清算更傾向清償債務。破產重整制度在經濟組織聯(lián)系日益緊密的今天，體現(xiàn)的正是現(xiàn)代企業(yè)破產法的社會價值取向，也突出了在債權人得到公平保護的前提下，對有希望的房地產企業(yè)積極拯救的立法目的。

二、房地產企業(yè)破產的特征和原因

1.房地產企業(yè)破產的特征。房地產企業(yè)資金需求量大，項目投入資金大，部分企業(yè)盲目擴張、多方投資，民間借貸債權申報經常存在虛假“水分”的現(xiàn)象，涉案債權數(shù)額龐大、種類繁多。房地產企業(yè)一旦破產，購房戶不能按期住進新房、施工單位無力支付農民工工資、其他各類普通債權人損失巨大在所難免，極易導致群體性、突發(fā)性事件發(fā)生。包圍管理人工作地點、占用公司辦公場所等事件時有發(fā)生，還有一些債權人利用網絡、電視等媒體給法院施壓，對辦案法官、管理人進行人身威脅，甚至揚言自焚等，案件審理矛盾沖突尖銳，給受理法院、法官、管理人帶來極大壓力。大部分房地產企業(yè)進入破產程序之前項目開發(fā)停滯，多數(shù)處于僵尸爛尾狀態(tài)。進入破產程序后，為保障購房戶及其他債權人利益，往往需要對項目續(xù)建，以最大化破產企業(yè)的價值。案件無論是清算還是重整都面臨項目重建續(xù)建的問題。房地產企業(yè)因其行業(yè)特性，從土地的招拍掛到規(guī)劃審批、再到商品房的買賣、備案、登記，牽涉規(guī)劃、住建、環(huán)保、國土、消防、人防、水電、財稅等多個政府行政部門或公用事業(yè)單位在企業(yè)進入破產程序后，政府也并未完全退位于司法。另外，政府出于地方經濟、維穩(wěn)等利益需要，也會對破產工作提出指示或建議。

2.房地產企業(yè)破產的原因。從2011年開始，政府宏觀上為規(guī)范房地產市場健康發(fā)展、抑制過度投資，出臺了一系列調控政策。受宏觀經濟政策的沖擊，房地產市場逐步進入下行通道，陸續(xù)開始出現(xiàn)銷售不景氣，資金缺乏或者回收周期長，企業(yè)資金鏈日益緊繃等問題，以至于狀況逐步惡化。有的公司內部派系分立矛盾突出，主要精力沒有放在經營管理上。大部分房地產公司未按照公司法制度規(guī)范運行，缺乏有效的決策、監(jiān)督機制，財務制度運行不規(guī)范，再加之抗擊市場風險能力較弱等因素，很多房地產企業(yè)最終進入破產程序。

房地產開發(fā)企業(yè)自有資金不足、融資渠道單一，在國家房地產宏觀調控政策影響下，房地產企業(yè)從銀行等金融機構融資貸款的額度有限，一些企業(yè)在資金流轉出現(xiàn)困難后只能通過民間借貸獲得經營所需資金，房地產市場行情稍有波動，企業(yè)銷售資金難以回籠，極有可能導致其資金鏈斷裂，只能繼續(xù)通過民間高息融資維持運營。高息債務如滾雪球般急劇增長，一些企業(yè)不堪重負走向破產。

三、房地產企業(yè)破產重整的現(xiàn)狀及主要問題

1.破產重整制度的立法現(xiàn)狀及問題。第一，破產申請制度不科學。根據(jù)《破產法》第 2 條之規(guī)定，所有的企業(yè)法人只要具備規(guī)定的重整原因就可以適用重整制度，由此可知，重整在立法上有著非常廣泛的適用范圍，正是由于范圍不具體的影響，實踐中不乏濫用重整程序逃避債務的情形。此外，根據(jù)《破產法》 第70條之規(guī)定，確定了出資債權人作為申請主體的資格，為其行使申請重整設置了兩個限制條件，一是時間要求，二是比例要求，但出資債權人對符合重整條件的房地產企業(yè)，其不能直接啟動重整程序，只是一項被動的權利。第二，管理人選任機制欠合理。根據(jù)《破產法》第22 條之規(guī)定，破產管理人的選任一般由法院指定，清算組主要是由政府有關部門派出人員主導，地方行政官員加當?shù)芈蓭熃M成的行政化清算組，這往往演化為行政性的削債，行政化色彩濃厚，不符合如今市場化的重整趨勢。此外，在管理人的管理制度上，雖然名冊編制在一定程度上規(guī)范了管理人的選任，但是準入和標準在實踐中備受詬病，管理人的能力水平參差不齊，實踐中甚至出現(xiàn)無法勝任的情況，現(xiàn)今破產法經過十幾年的實施，遵循市場化的原則，如何選擇適合的管理人需要我們重新審視。

2.破產重整制度的實施現(xiàn)狀及問題。第一，重整程序啟動難。我國《破產法》第 2條對于重整程序開始的原因上，并未直接明確規(guī)定債務人須具有挽救希望。但第 7 8條規(guī)定的在終止重整程序的原因上，表達了開展重整程序應具有挽救希望。重整程序復雜又艱巨，成本較高，在重整程序實施過程中需要對一些權利作出限制，實踐中是否對重整申請實質審查也存在爭議。第二，企業(yè)信用恢復困難，濫用“強裁”現(xiàn)象突出。在現(xiàn)代社會中，商業(yè)信用成為一個企業(yè)的生存命脈，信用的缺失使得需要資金的房地產企業(yè)陷入無法融資的處境，導致一些原本經營能力很強，市場上很有份額的房地產企業(yè)也不可避免的進入到重整程序中來，而我國缺乏相關的企業(yè)信用修復配套制度，以至于外部環(huán)境惡化，經營能力下降，無法實現(xiàn)重整的價值目的，之前的重整也失去意義。

當前經濟背景下，國家實施了一系列的調控措施，市場上的優(yōu)勝劣汰在所難免，房地產業(yè)也同樣如此，本文之所以選擇房地產業(yè)作為破產重整的研究視角，就是因為房地產破產案件有著不同的特殊性，分析破產重整過程中的種種現(xiàn)實和法律困境，探尋房地產企業(yè)在重整程序中遇到的一些問題。總的來說，房地產業(yè)的如火如荼必然伴隨著許多問題，如何恰當?shù)靥幚磉@些問題，平衡破產重整中各方的利益都需要眾人的智慧和努力，學以致用，在實踐中針對所面臨的問題不斷完善。