淺析城鎮房屋租賃糾紛的預防和處理

趙娜

摘要：目前中國城市人口不斷增加，城鎮房屋租賃問題亟待解決，本文從我國城鎮房屋租賃現狀出發，談及房屋租賃糾紛的種類，產生的原因，最后結合原因淺析糾紛的解決之道。

關鍵詞：房屋租賃糾紛;租賃合同;房屋租賃中介

一、我國城鎮房屋租賃現狀

中國經濟正呈現出高速發展的態勢，隨著城鎮化系數的進一步提高，涌入城市的人口大幅增加，加之購房“剛需”的增加，導致城市房價越來越高。一大批剛走出校門的院校畢業生、外來務工人員、流動人員，由于沒有足夠的資金、工作不固定或政府限購等原因，無能力在短期內購買住房，且其中部分人群因種種思慮暫未有購房計劃，轉而租賃房屋解決其居住問題。由于我國人口眾多，加之城鎮化進度的加大，導致租房人口的不斷增加，從而造就了一個基礎數據龐大的房屋租賃市場。據有關數據分析，目前中國租房人口已由2016 年的1.89億增加至約2.2億人次，到2030年預計將達到 2.65億人次。從以上數據可以看出，租房已經成為新入城人員生活的一種新常態，特別是北上廣以及“新一線”城市，如成都、杭州、南京租房量均同比增長超過5%，一些城市為了吸引人才，更是特別制定了針對高校畢業生的租房優惠政策，從而使租房量翻倍。

二、房屋租賃糾紛的種類

隨著我國近年來房屋租賃市場的不斷膨脹，在租房過程中存在或可能出現的各類問題隨之凸顯，各類糾紛案件的數量也隨之大幅增加。據全國公開的各級人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件數量來看，每年都呈大幅度上漲趨勢，其中2014年3.21萬件、2015年4.36萬件、2016年5.29萬件，2017年更是增長至6.04萬件。分析在房屋租賃中常見糾紛，其種類主要有以下幾種。

（一）房屋自身問題導致的糾紛

其原因首先是因為房屋產權存在不清晰，導致承租人與出租人或因第三方原因產生經濟和房屋處置權的糾紛，影響承租人正常使用房屋或給承租人帶來一定的經濟損失。其次是因為出租人出租給承租人的房屋，本身存在質量問題，如房屋施工質量不過關、裝修材料不達標、潛藏安全隱患等原因。房屋工程質量問題導致承租人的人身安全或財產受到損害。或因房屋裝修材料選用不當，給出租人的人身健康造成傷害，裝修材料質量不過關，存在水電暖的“跑冒滴漏”，在使用房屋過程中給出租人或第三人帶來損害。第三是出租人所出租的房屋性質不符合對外出租條件，如房屋屬于違建、危房或出租人私自改變房屋結構和用途，但未向承租人提前如實告知，從而導致房屋租賃合同不具備法律效力而無法履行，給承租人造成財物和自身利益等方面的損失。

（二）因租賃合同約定內容不嚴密、要約條款不全面，導致雙方在租金支付、押金退還、裝修等方面產生的糾紛

首先是由于出租人和承租人雖未簽訂租賃合同，雙方已就租賃事宜協商一致，同時承租人已經支付訂金后，由于雙方各自原因出現悔約，在退還訂金可賠付違約金方面產生的糾紛。其次是雖然簽訂了房屋租賃合同，但出租人和承租人由于在理解上存在偏差，從而對房屋租金支付的時限產生糾紛。三是合同到期后承租人和出租人在移交房屋時，由于承租人在使用房屋過程中造成房屋的一些附屬設施損壞等問題，雙方未能就損失賠償或維修內容達成一致以及出租人未按合同約定期限，足額退還出租人所支付的租賃押金等問題產生糾紛。四是由于合同中沒有約定或對禁止承租人分租或轉租的約定不詳，導致承租人未經出租人同意私自對房屋進行二次轉租、分租，給出租人或第三人造成經濟損失。五是在簽訂租賃合同時，出租方與承租方事先未就房屋裝飾、裝修事項進行明確具體的約定，導致合同到期后雙方就裝修、附屬物拆除、恢復及相關費用的承擔問題產生糾紛。

（三）房屋維修及其他費用的糾紛

一是在使用房屋過程中雙方對不可預見的一些費用如維修、物業及職能部門新增的一些收費項目由誰來承擔，導致雙方產生糾紛。二是由于承租人在使用房屋時的不當行為，如水管爆裂因漏水造成樓下住戶房屋及室內物品損壞、變形或無法正常使用等糾紛給承租人、房屋共有人或第三人造成經濟和人身損害。

（四）房屋發生抵押、轉讓交易及續租引發的糾紛

首先是在房屋出現抵押、轉讓、轉租或其他形式交易情形時，出租人未能按合同約定及時與承租人進行溝通處理，導致承租人喪失優先租賃或購買等權益。其次是出租人違背市場原則，在承租人續租時惡意提升租賃價格，導致承租人短期內無法找到新房源、無法按期騰退所租用房屋，從而引發雙方糾紛。第三是受各自利益驅使，出租人和承租人隨意違約的事常有發生，從而雙方在租金支付、房屋交付等方面產生糾紛。

三、房屋租賃糾紛產生的原因分析

分析我國房屋租賃糾紛問題產生的原因和根源，主要是由于雙方個人行為過失、市場監管缺失、法律法規不健全等原因導致。

（一）法律意識不強

由于承租人法律意識不強、在簽訂租賃合同時，沒有全面的對所租賃的房屋情況進行調查了解，或是在合同中沒有將房屋租賃過程中可能存在或發生的相關內容，進行較為系統全面的約定，造成與出租人所簽訂的房屋租賃合同內容有紕漏，從而容易產生糾紛。

（二）雙方個人行為過失

承租人和出租人對相關法律的認知程度不同，或雙方均因房產稅、個人隱私等原因不愿辦理房屋租賃登記備案手續，或是出租人故意對承租人隱瞞真相，從而在發生房屋租賃糾紛的時候，由于合同效力瑕疵，承租人的權益無法得到保證。

（三）違約成本過低

案件涉及違約金額度小，導致雙方隨意違約，根據資料顯示，大部分房屋租賃合同糾紛所涉及的金額在10萬元以下，其所約定的違約金數量也就較低，一般為幾百元至千元左右，甚至一大部分只有幾十元，由于違約成本過低，導致承租方和出租方隨意違約。導致另一方權益得不到保障，從而引發合同雙方出現糾紛。

（四）法律法規不健全、監督管理存在缺位

當前雖然大多數城市已發布適用于當地的房屋租賃法規規章，但是由于目前我國還未發布一部統一的專門用于規范房屋租賃的法律規定，雖然《合同法》《物權法》等法令法規中有關于房屋租賃的條款，但所涉及內容都較為單一。再者，房地產市場在我國興起的年限比較短，租售市場建立較晚，且內容龐雜，導致房地產監管部門在解決房屋租賃相關糾紛時既缺乏明確的法律法規依據，又經驗不足，執行效果差強人意，致使承租人的權利受損。同時，各地對于房屋租賃登記、備案的規定不詳盡，導致房屋租賃合同法律效力無法得到保證。

四、房屋租賃糾紛解決的探索

縱觀我國當前復雜多變的房屋租賃市場，如何有效的規范租賃市場、切實保護租賃雙方的合法權益，維護房屋租賃市場穩定，應做好以下幾項工作：

（一）加強對房屋租賃市場的有效監督和監管

只有加強對承租人的法律保護，兼顧房屋權利人的利益，規范租賃市場監管，才能有效促進房屋租賃供需市場平穩，解決流動人口的居住問題。目前我國部分省市就規范房屋租賃推出新政，如河北進行“以房管人”立法探索，建立房屋出租信息登記制度;江蘇推行出租人申報房屋出租信息規定并記入信用記錄;深圳率先建立了房屋出租價格指導制度，將租房違約納入征信。

（二）完善法律法規，加快發布住房租賃管理相關規定

有消息稱國務院已在2017年起加速制定《住房租賃管理條例》，但目前仍未正式發布。如果《條例》正式發布，它將成為我國第一部專門用于規范住房租賃的行政法規，這將為房地產管理部門在規范和管理房屋租賃市場時提供有效的法律依據，同時為加快房屋租賃市場健康有序發展提供政策保障和支持。

（三）完善房屋租賃服務體系建設，構建專業房屋租賃市場運行秩序

目前我國房產中介公司數量眾多，據有關數據顯示，僅上海就有4000多家、北京有2000多家。筆者認為，在房屋租賃市場中，這些中介公司除了起到房屋租賃中間人的作用，還要在穩定房屋租賃市場、維護租賃雙方的合法權益、避免租賃糾紛的產生等方面發揮好服務和協調作用。在具體操作中除了在完善租賃合同條款上下功夫，重點對容易發生糾紛的事項和雙方的權責進行明確。同時，房地產管理部門還可以通過各房產中介掌握的房源，建立出租房屋信息平臺，構建專業房屋租賃市場運行秩序，從而加強對城鎮出租房屋的管理。

【參考文獻】

[1]陳煒.《住房租賃管理條例》擬出臺應對租房"痛點"[N].中國新聞周刊，2017.