長租公寓行業的財務問題探討

馮志森

[摘? ? 要] 時下，長租公寓借助互聯網技術的發展，逐漸形成規模化的新型產業，為支持社會經濟發展、帶動就業的同時，也產生了對企業會計上的新疑問。以蛋殼公寓為例，在國家相關負責部門未對長租公寓企業制定正式的會計核算方法背景下，分析了長租企業財務上的存貨以及押金、營收項目、籌資途徑三方面的問題，提出觀點。此外，針對長租行業對現行企業會計準則帶來的挑戰，給出三點建議。

[關鍵詞] 長租公寓;財務問題;蛋殼公寓

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 03. 024

[中圖分類號] F235? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2020）03- 0054- 03

1? ? ? 引? ? 言

長租公寓是當下房屋租賃行業中的全新的商業模式，分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。借助于互聯網技術，長租公寓實現了線下收房、線上出房的經營方式。相比較于傳統的房東直租模式，長租公寓更加專業化、規范化運作，是房屋租賃產業的升級換代。在國內一二線城市的高房價的背景下，政府推出“租購并舉”的新政策，積極鼓勵房屋租賃行業的發展，以滿足社會就業人群對住房的需求[1]。作為時下的一種商業熱點，長租公寓的財務問題也會逐漸進入到政府和公眾的視野中，本文將以分散式長租公寓中的蛋殼公寓為例，分析和討論該行業的財務問題。

長租公寓行業主要集中在互聯網型民營企業領域，社會知名度較高的有自如和蛋殼公寓。當前國有企業涉入程度有限，較知名的是萬科地產旗下的泊寓公寓，近期由于投資成本過高、租金回報率低的問題，萬科宣布暫緩該業務的擴張。截至2019年3月，蛋殼公寓共完成三輪融資，其中C輪融資額高達5億美元，估值20億美元。而其最新一輪融資額同樣高達5億美元，其估值50億美元[2]。蛋殼公寓全名為北京紫梧桐資產管理有限公司，成立于2015年，在短短四年時間里，通過資本的介入，蛋殼迅速成為行業內的佼佼者，規模僅次于自如。長租行業是美國的舶來品，在國內屬于新興行業，公司業務主要是收房、精裝修后對外出租，企業需要承擔前期所有費用，在收入、成本和資產等會計科目上的處理方法具有不確定性。為了能夠占據長租市場份額，蛋殼公寓控制了大量房源，對外宣稱已經管理45萬套房屋。而這些房屋應該在會計上確認為什么科目，與房屋所有人簽訂的房屋合同需支付的租金應該如何定性，新的承租人所支付的押金以及以分期付款方式承租房屋應該在會計上如何核算，另外，該行業所涉及的資產證券化如何，本篇文章以財務專業的角度對其提出個人觀點。

2? ? ? 存貨的確認與分類

2.1? ?將房屋及配套設施以性質不同劃分為不同性質資產

長租公寓屬于重資產運營的產業，不同于阿里巴巴、京東商城等輕資產運營的方式，更偏向于經營租賃。長租公寓企業擁有房屋的出租權，承擔風險與收益，房屋所有者與企業簽訂收房合同并收到收房租金后，在合同期限內喪失對房屋的使用權，不需要承擔出租風險。經營企業與房東簽訂的房屋租賃期一般都在一年以上，目的是為了保障雙方的經濟利益，而簽訂的房源在合同期內屬于企業的資產。通常而言，對于經營企業來講，房屋應該屬于固定資產或者投資性房地產。據企業會計準則，固定資產是指使用壽命超過一個會計年度并為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的有形資產[3]。但是，對于長租企業來講，房屋屬于其主要經營產品并且隨時準備出租，應該歸為存貨類，以便每個會計期間的成本結轉，而不應將其視作固定資產。依附在房屋上的裝修材料和家電設備是企業的固定資產，其使用壽命基本都在12個月以上，企業擁有對這些物資的所有權，在會計上應該分開獨立核算，分別計提存貨跌價準備和固定資產折舊。而在現實生活中，特別是在一線城市，房租上漲的普遍性遠大于下跌的普遍性，所以企業計提跌價準備的可能性也較小。

2.2? ?押金的確認與計量

房屋租賃是一個典型的存在押金的行業，早期房屋所有人對外出租時普遍存在收取押金的現象，少則押一付三，多則押三。同樣，規模化的長租企業也同樣要求租客預付押金蛋殼公寓與租客簽訂合同時收取一個月押金，而押金會給企業帶來充足的資金流和收益。在實際操作中，長租企業房屋對外出租的方式有長租和短租之分，長租時間大于一年，短租在一年以下，甚至一個月或兩個月。因此，押金可按流動性進行歸類，租期在一年以上的租客押金流動性較弱，企業不需在短期內退還給租客，可將其作為金融工具使用，根據所投資的類別劃分為不同的金融資產，包括購買一年期以上的債券或者短期理財產品;而對于較短期的押金，企業應專門建立相應的賬戶，將其打入該賬戶，隨時滿足短期租客的押金退還需求。

3? ? ? 企業營收項目的確認

長租企業的主營業務收入是房屋對外轉租所收取的租金，以蛋殼公寓為例，其租金收入的方式主要是押一付三和分期付款，分期付款可實現押一付一。租賃行業不同于傳統制造型企業，以租賃為主業的企業適用的企業會計條款以及在會計科目上的設置上具有獨特性。最新企業會計準則的規定，企業的收入確認以商品的控制權是否轉移為標準，控制權是指能夠主導商品的使用并從中獲得全部的經濟利益[4]。租客與蛋殼公寓簽訂租房合同并支付租金之后，房屋的使用權在合同期限內便發生了轉移，此時企業可以確認收入。但是，根據企業會計準則關于租賃活動的規定，租賃分為融資租賃和經營租賃，區別兩者應該根據交易的實質，交易若轉移了資產的全部風險和報酬，則應將其劃分為融資租賃，反之則為經營租賃。企業會計準則上明確規定，在租賃期內的各個期間，出租人應當采用直線法或者其他系統合理的方法將租金確認為收入。因此，在實務中，企業在會計核算時應將長期租金分期確認收入，而不應該一次性納入當期損益。

長租企業作為房屋代管人，是房屋的經營者和受益者。蛋殼公寓目前針對應屆高校畢業生推出的簽約滿租一年并且辦理分期付款，則返現700元以及返送保潔代金券50元的活動。對于企業自身來講，分期付款并返現的實質是再融資，返現和代金券的行為應視為銷售上的現金折扣行為。根據中國企業所得稅實施條例，企業會計上應采用總價法確認收入，即現金扣除前金額入賬，現金折扣額在實際發生時計入當期損益，計增財務費用。

4? ? ? 租金貸及資產證券化的籌資途徑

如前文所述，長租公寓是重資產運營的行業，企業運營資金占比高，投資回收期長、盈利水平低。長租公寓企業前期的資本籌集方式單一，主要依靠風險資本的投資。雖然長租行業的市場前景好，規模大，但因在短期內無法獲取高額回報、風險投資高等因素，企業創始人必須尋求更多途徑的融資方式。租金貸和資產證券化便是目前國內長租企業采用的另外兩種金融市場上的融資方式，例如自如和蛋殼公寓。所謂租金貸就是租客向第三方金融機構辦理的分期付款業務，一般由長租企業出面辦理并承擔手續費，金融機構將貸款一次性打給長租企業，形成資金池[5]。租客作為分期貸款人，并不能直接獲得貸款額，租客需要每月償還貸款給金融貸款機構，企業本身實際未承擔風險并利用此項貸款重新擴大市場占有率。

資產證券化是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities， ABS）的過程[6]。企業發行資產證券化必須要求未來有穩定的現金流，長租企業有租賃合同為基礎，未來有穩定的現金流，通過資產證券化的方式可以將未來的現金流折現。據證監會披露，蛋殼公寓2018年8月7日發行其首單公募ABS，發行規模2.035億元，產品期限3年，在上交所掛牌交易，底層資產為租客租金與支付房東租金差額。

然而，筆者認為此兩種融資方式在總融資額中所占權重不應過高。近年來，長租公寓行業不斷出現爆倉的現象，其緣由主要在租金貸（分期付款）、收房成本過高、行業內的無序競爭，進而導致企業資金鏈斷裂。租金貸的方式對租客和房東的風險較大，一旦長租企業出現經營問題或破產跑路，租客將會損失押金并且仍需按期償還貸款，否則影響個人征信。

5? ? ? 總? ? 結

租房行業在我國的發展歷史悠久，隨著市場經濟逐漸成熟，分散的租賃行業開始整合為長租公寓，由企業進行規模化集中經營。長租公寓起源于美國，發展成熟的長租企業有EQR、Greystar，這些企業的估值平均都在200億美元到300億美元之間[7]。國內的長租公寓仍處于初期階段，頭部企業主要以“燒錢大戰”搶奪市場，由于國內的城鎮化以及工業化道路尚未完成，所以國內的長租企業仍有巨大的發展空間。因此，這些新行業的出現必然會帶來新的財務問題，與現行的財務會計準則產生沖突。如果相關負責部門不能盡快出臺針對該行業更加詳細的新規，長租企業的發展將會受到限制，該行業也會陷入無序發展的窘境，造成投資者和國家稅收的損失。有鑒于此，提出以下建議：

（1）相關負責部門加大對長租行業的關注力度，完善企業會計準則

例如，長租企業作為房屋的代管人，與房東簽訂的租賃期在一年以上的合同之后，按照實質重于形式的概念，房屋應屬于企業的固定資產范疇;而企業本是租賃性質的企業，房屋屬于主要經營產品，應納入存貨的管理范疇，實現后期成本的結轉，符合收入配比原則，前者和后者管理上的不同，其帶來的最終效益也會有較大的差別。

（2）金融監管機構和稅務部門要提高對該行業的監管強度

長租公寓企業不同于其他傳統的互聯網企業，金融板塊也是重要的業務，以資產證券化和分期付款回籠資金的方式固然有效，但是金融監管機構必須要防止企業在金融手段融資上竄通金融機構降低貸款人信用和材料造假行為。再者，長租行業目前整體的盈利水平較低，管理成本較高，稅務部門要提高警惕性，重點關注盈利水平較高的企業，防止財務上的造假。

（3）企業內部財務人員須及時掌握會計法規前沿信息，吃透準則

2017年新修訂的企業會計準則相比之前有較大的變化，企業會計準則的修訂往往具有滯后性，會計人員是企業財務核算和監督工作的直接負責人，在未出臺最新規定之前，要吃透現行會計準則的內涵，根據實質重于形式的條件做事，遇到疑難問題及時與主管部門溝通，而不止拘泥于條條框框，避免給企業自身帶來經濟上的損失。

主要參考文獻

[1]謝海生，張有坤.房地產新領域開拓與服務升級研究[J].建筑經濟，2019，40（9）：5-9.

[2]滕瑾.蛋殼公寓被曝甲醛超標，銷售員：一個死人的錢還是賠得起[N].中國新聞周刊，2019-03-19.

[3]財政部.企業會計準則第4號——固定資產[S]. 2019.

[4]財政部.企業會計準則第14號——收入[S]. 2019.

[5]陳秋竹，鄧若翰.長租公寓“租金貸”：問題檢視、成因探析及規制路徑[J].南方金融，2019（4）：91-98.

[6]李嘉.“租住同權”背景下基于信托制度的長租公寓融資模式[J].貴州社會科學，2018（7）：116-124.

[7]滕芳菲.美國長租公寓房地產投資信托基金的實踐及借鑒[J].上海房地，2019（8）：51-54.