江浙滬的“樓市之春”

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一、比預想中猛烈

包郵區(qū)（江浙滬）樓市的暖春比預想的要來得更早更猛烈。

首先筆者要明確一點——我們最近看到的樓市“陽春”，是成交量的放大，在“房住不炒”的基調(diào)下，房價是“穩(wěn)”，不預期跌，短期也不會漲。

然后，來講講包郵區(qū)樓市的幾個暖春跡象。

杭州3月2日至8日，市區(qū)共成交商品房2017套、26.37萬平方米，成交套數(shù)、面積環(huán)比分別上升27.9%、53.14%。3月6日，杭州某均價7萬、總價1100萬以上的豪宅盤推出62套房源，共有992戶家庭報名登記，中簽率6.25%。

早在3月初，杭州未來科技城就有一個均價3.5萬/㎡的改善盤加推開盤，196套房源，共有2347組客戶登記，中簽率約為8.35%。

杭州樓市的回暖并非一枝獨秀。近期上海某樓市大V也接連寫到上海一手剛需市場的回暖；而蘇州的房價呢，根據(jù)克而瑞測評，2020年2月蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為26723元/㎡，環(huán)比持平，同比上漲26%。

以上是表面上的數(shù)據(jù)，實際情況呢？在筆者工作的近期銷售會上，也不時聽到杭州一線的信息：原來賣不掉的大戶型，最近走起來了；原來賣不動的偏遠“環(huán)杭”項目，賣起來了；原來沒有來訪的售樓處，看房的人多起來了。

筆者問銷售的同事：

偏遠剛需盤為啥賣起來？——原本觀望租房的，現(xiàn)在咬牙買房子了；

高總價大戶型為啥賣起來？——疫情期間，更發(fā)現(xiàn)房子改善的重要性。有人過去天天不著家，對房子多一間少一間也不在乎，現(xiàn)在天天在家，覺得多一點空間還是有不少好處的。

買房各有理由，但更重要的，每年的3月都是傳統(tǒng)“小陽春”，被疫情延后的需求在接下來會集中爆發(fā)。當然，樓市暖春也和最近市場上的幾大新聞與政策密不可分。

1.市場普遍有較高降息預期

先是3月6日央行實施普惠金融定向降準，共釋放長期資金5500億元，市場流動性寬松。緊接著美聯(lián)儲大放水，影響全球。雖然國內(nèi)貨幣政策淡定從容，沒有緊跟美聯(lián)儲，但在巨大的經(jīng)濟壓力下，市場對降息的預期依然很高。

2019年一二線大城市，銀行的貸款都在LPR基準上有不小的上浮，如蘇州上浮都要20%左右。算下來實際的房貸利率要6%以上，在歷史上也是偏高的。從長期來看，低利率是趨勢，樓市會再次充當“抗通脹”的工具。

2.人多：長三角新增人口名列前茅

在最近的部分城市新增常住人口數(shù)量排名中，杭州以55.4萬人口增量，摘下2019年度人口凈增量桂冠。寧波的新增人口也達34萬。在長三角“包郵區(qū)”里，現(xiàn)在已經(jīng)有3座千萬級人口城市，珠三角有兩座。

此外，在此次疫情中，“包郵區(qū)”政府的作為有目共睹，這些地方在復工“搶人大戰(zhàn)”中也贏得了較高的好感度，讓人覺得是宜居宜業(yè)之地。

3.地多：土地審批權(quán)下放，傾斜的“給地”政策

3月12日，國務院發(fā)布《關于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，里面這樣表述：試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限為1年。

可以看出，此次試點省市都是人多地少的經(jīng)濟大省、直轄市，對城市建設來說是一個大利好，可以提高土地利用率，大城市的虹吸效應也將更明顯。以杭州為例，“杭海新區(qū)”這樣的跨市新區(qū)將會有越來越多的宅地出讓，有利于緩解主城區(qū)擁擠的人口壓力。

當然審批權(quán)下放也會受到限制，包括國務院批準的城市土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)紅線、18億畝耕地紅線等。

有些專家認為，土地審批權(quán)下放，加大了土地供應，有助于平抑房價。這個論點筆者并不同意。還是以杭州為例，土地供應加大，還是會有源源不斷的熱錢涌入，之前連臨安的樓板價都要13000～14000元/㎡左右，加大供應并不能平抑價格。對樓市價格的平抑，最主要還是看政策。

二、50萬億新基建？

前面說了那么多，并不是鼓吹大家要在“包郵區(qū)”置業(yè)買房子。現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢錯綜復雜，樓市并不會獨善其身。

近期不少專家預言全球金融危機開啟，同時國內(nèi)不少媒體報道50萬億元的新基建救市，多省份都公布了2020年重大項目投資計劃。隨著各地重點工程的復工及一批重點項目名單的下發(fā)，近50萬億元的投資版圖浮出水面。不過，這50萬億有一個周期性，是要分幾年時間完成的，不能過分解讀。

不同省市的投資力度也不相同。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月10日，有25個省區(qū)市公布了未來的投資規(guī)劃，2.2萬個項目總投資額達49.6萬億元，其中2020年度計劃投資總規(guī)模為7.6萬億元。在總計50萬億投資中，廣東有5.9萬億，四川有4.4萬億，福建、山西、陜西、河南、湖北都開出了3萬億的大單。

各地的統(tǒng)計口徑不一樣，項目的截止時間也不一樣，投資規(guī)模大小，跟經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)]有必然關聯(lián)，將來究竟能落實多少尚需觀察。比如同樣是沿海發(fā)達省份，廣東的項目總投資是5.9萬億，而浙江只有8864億。江蘇、上海雖然數(shù)據(jù)尚未公布，但從量級看也遠不及廣東。

25個省份公布未來投資計劃

這里很大的原因在于——長三角尤其“包郵區(qū)”，目前的基礎設施已經(jīng)比較完善，高鐵城際路網(wǎng)遍布，各個城市間的經(jīng)濟差距并不大。但廣東城市間經(jīng)濟差距非常大，廣東還有大量山區(qū)需要補短板。

除了城市投資，新基建將迎來包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大板塊，也會產(chǎn)生新的風口和受益企業(yè)。

三、傳統(tǒng)行業(yè)員工財富縮水

勞動密集的傳統(tǒng)行業(yè)將受到很大挑戰(zhàn)，尤其中小企業(yè)，有的倒閉，有的裁員，有人剛被降薪，有人突然失業(yè)。以筆者所在的房地產(chǎn)行業(yè)為例，已成為這輪裁員的重點行業(yè)。

根據(jù)AI財經(jīng)的訊息，半個月時間里，某西南“黑馬”房企員工人數(shù)從140人左右銳減至40人左右，離職率達71%；另有業(yè)內(nèi)消息稱，某20強房企華東區(qū)域解散，只保留少部分工作人員。

作為資金密集型企業(yè)，缺資金的中小房企難以獲得貸款，或者利息相對高、壓力大，而頭部企業(yè)可以獲取低息貸款，拿地、并購、收購，再次做大規(guī)模。在疫情的洗牌下，行業(yè)的集中度再次聚集，頭部效應愈加明顯。在這種情況下，很多人將面臨降薪甚至失業(yè)的風險。

總之，在大環(huán)境的不確定性下，不能再把財富的安全感繼續(xù)寄托在房子上。不能心存幻想——像2008年那樣抄底樓市，從而完成財富逆襲，幾乎不可能了。

所以，現(xiàn)在要買房子的，關鍵是“控制杠桿”。貸款、月供不僅和利率高低、貨幣供應有關，更和就業(yè)前景密切相關。要算好口袋里的錢。買房加杠桿的時候過去了。

所以，現(xiàn)在到底是不是買房的好時候？

任何時候，都是買房的好時候，前提是——自己住，自己喜歡，首付寬裕，不因“黑天鵝”影響還月供。

還是要不停強調(diào)三個字：降杠桿、降杠桿、降杠桿。

摘自秦朔朋友圈