論房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計

潘亞華

就目前房地產公司的開發而言，存在著開發成本過大、開發周期過長的現象，同時一旦資金投入，其資金的流動性又會很低。而且，由于房地產開發項目眾多，在每一個環節都會涉及到稅負問題，因此房地產公司很有必要在公司內部進行稅籌工作，并以此合理減少稅負。

一、房地產項目開發各階段涉及稅種

1.公司設立階段：主要依據權利、許可證照、營業賬簿、產權轉移數據等繳納印花稅，以及接受以房屋等不動產出資繳納的契稅。

2.項目投資開發階段：辦理土地使用證前，需要根據土地價款一次性繳納土地款契稅、印花稅。在獲取土地使用權時，因占用符合耕地條件的需按照實際占用耕地面積和適用稅率一次性繳納耕地占用稅。土地交付后根據土地面積計算繳納土地使用稅，土地使用稅的繳稅辦法采用差別稅額，它是按城市、縣城的大、中、小來區分的，并按每平米土地年應繳納稅額的一種定額稅率。建筑施工階段需簽訂的各類合同按規定稅率（0.05‰-1‰）繳納印花稅。其中，建安工程以施工合同不含稅金額的0.3‰計算貼花。如果項目進行了借款融資，則按相應繳納借款合同金額的0.5‰計算貼花。

3.銷售經營階段：預售時需根據預收房款（不含稅金額）的3%預繳增值稅（營改增前為5%營業稅）、根據增值稅金額預繳城建稅及地方教育附加稅、按不含預繳增值的預收賬款計算預繳土地增值稅，以及按預收賬款一定比率計算的毛利額結合經營損益合并計算預繳的企業所得稅。以上稅種預售預繳，項目達到竣工、交付或實際可使用狀態進行匯總清算，并在達到一定要求和條件進行土地增值稅的清算。涉及不動產租賃服務的繳納增值稅、房產稅、城建稅附加稅及印花稅。自用房產也需按房產計稅余值繳納房產稅。

二、房地產項目開發各階段稅籌方法

房地產項目開發每個階段都有其特有的稅籌方法，具體分析如下。

1.公司收購虧損較嚴重的公司時，收購的方式可以利用股權支付模式，這種模式可以有效減小公司的稅基，從而可以在應納稅額方面有一個大幅度的降低，同時也可以對集團的稅率進行降低，具體包括統籌成本支出、計提折舊等。

2.以年度為單位對公司所得稅進行科學分配，這是由于房地產公司在經營過程中，較比一般生產經營公司具有一定的特殊性，因此在進行稅籌的時候，需要對其經營所得進行科學合理的分配，這對平衡公司年度的實際稅務具有重要作用。

3.房地產開發公司在各個階段應注意適時延遲納稅期限，這是由于時間的變化當然會引起資金價值的變化，比如延期納稅就等于為公司帶來一筆無息的貸款。同時，公司還應注意在列支費用與成本方面應當進行適度調整，盡量使二者保持平衡。

4.在交叉投資過程中進行稅負轉嫁，具體說來就是在繳納完稅款后，納稅人通過一些方法將稅收的負擔對其他相關人員進行轉移，這種方法即符合國家的相關稅法規定，同時也不會對國家的利益造成傷害。

5.房地產公司在經營過程中，將主營業務進行轉移或分割，這種流程再造和業務操作可以有效保證公司稅負的平衡性。具體說來，公司可以公開對外籌融資，然后再以貸款模式對各所屬公司進行貸款下放。

三、房地產項目開發各階段稅籌方案設計

（一）設立階段的稅籌方案設計

首先應選擇經營地點，而在這一過程中，公司首先應考慮國家在地域層面稅收政策的優惠傾斜，這是由于我國地域間存在較大的稅率差異，比如有個別地區會對企業的落戶實行稅款返還或者落戶獎勵政策。其次，也應將國際市場方面的有關稅務籌劃的方案考慮進來，考慮到未來長久的發展，公司很有可能會進軍國際市場，而國際避稅這一稅籌模式是公司不得不考慮的現實稅籌問題。

（二）投資開發階段的稅籌方案設計

在房地產項目開發經營過程中，其中開發階段的稅籌方案包括以下兩大層面。其一為抵免籌劃，其二為稅率差異籌劃。首先，對于項目的決策階段其稅籌方案應進行如下設計，可以對國家出讓，亦或其他地區的土地使用權進行購買，有法律規定，承受人為取得某土地使用權，因此需要支付契稅，契稅的計稅價格就是承受人所支付的全部經濟利益。同時，這里面如果是以協議方式進行出讓的，其成交價格為契稅計稅價格。另外，還可以利用股權轉讓模式，對土地使用權進行獲得，以這種方式取得的土地使用權，則無需繳納契稅。在房地產項目的建設開發階段，不同時期的利息費用都具有較強的可變性，因此需要根據不同時期的具體情況做出選擇。同時，在取得土地環節，涉及到印花稅和契稅，對于土地價款較高的項目，其所承擔的稅金也是較高的。積極通過與當地國土部門及政府部門溝通，取得延緩繳納稅金或政策性補貼。最后，還應在房地產項目開發階段對開發土地的獲取方式進行分析，這對后期的成本收入會產生較大影響。

（三）銷售經營階段的稅籌方案設計

在房地產項目開發過程中，銷售階段作為房地產企業主要獲得收入的環節，這一階段涉稅較多，因此在設計稅籌方案的時候，應將這一階段作為稅籌重點問題進行關注，而臨界點的銷售定價模式是一種較好的稅籌方法。具體說來，可以利用銷售定價、交樓時間的約定進行稅籌管理。就銷售定價稅籌來說，其方法為根據土地增值稅所特有的四級超率累進稅率為依托，并且還應結合國家相關的對房地產開發公司的優惠政策為基礎，結合房地產公司的現實情況對其進行籌劃。這其中增值率增加一級，負稅率也會相對提升一級，因此看來對增值稅率進行合理控制就顯得十分重要。對于交樓時間的約定，由于交樓的時間對企業所得稅的清算和成本的結轉都有著決定性的影響，因此適當的提前交樓時間，可以滿足預售階段預交所得稅較高情況下的退稅需求。公司還可以通過對房地產價格的定位，來實現對增值稅率的合理控制。同時，如果當公司對經營房地產的增值率將要超過累進臨界點有了一定預測，而這一過程公司又無法進行進一步提升的情況下，應對批量購房者給予優惠，以此來對價格進行控制。這樣一來，不僅可以對增值幅度進行控制，同時也可以使資金周轉速度加快，同時，在加快資金回籠方面也具有一定作用。就銷售定價的臨界點而言，主要包括超率臨界點和免稅臨界點，而這兩種臨界點均可以通過計算結果在價格方面對其產生指導作用。

四、結語

在房地產項目開發階段，每一個階段的稅務籌劃方法都各有不同，首先公司相關管理者應對公司在各個階段所涉及到的稅種進行了解，同時也應對每個階段的稅籌方法進行深入學習，進而從房地產開發的設立階段、發展階段、經營階段三個層面的稅籌管理進行妥善籌劃，最終達到有效幫助房地產開發公司合理有效節稅避稅的目的，從而推動房地產行業更為長遠地發展。