房地產企業(yè)裝修住宅方滲漏質量管理思考

黃治

摘 要：房地產企業(yè)裝修的質量是房地產開發(fā)項目的重點關注目標，住宅房屋滲漏的本質就是質量不過關。因此，從房地產企業(yè)工程質量問題入手，重點分析有關滲漏問題的原因和責任方，并提出管理策略。

關鍵詞：房地產企業(yè)裝修;住宅方滲漏問題：管理策略

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）01-0173-02

“安居樂業(yè)”自古以來是人們生活圖景的要素之一，擁有安全、舒適的住房是人們幸福生活的重要組成部分。然而，滲漏問題層出不窮，制約著人們住房需求的滿足，給住戶帶來諸多煩惱。

一、國內房地產企業(yè)裝修工程現狀

現如今，國內大多數房地產企業(yè)的工程質量管理，主要依靠在施工階段的工程質量檢測。但其存在的明顯弊端是沒有強調工程質量的系統(tǒng)化預防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質量控制保障體系，這就給裝修質量帶來了不小的隱患。而質量的監(jiān)控和責任追究的缺失，也是導致我國建筑工程壽命過短的主要原因。

二、深刻認識滲漏問題所造成的慘痛教訓

1.某高層住宅項目在結構施工時預留廚衛(wèi)煙風道洞口，施工圖設計未給出詳細的建筑節(jié)點圖，施工單位根據國標圖集中的做法選取了其中的一種，上報給開發(fā)商的工程部和監(jiān)理公司，經開發(fā)商設計部確認后，開始進行成品煙風道的安裝。施工單位嚴格按照規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位嚴格按照規(guī)范要求檢查。項目交付后不到兩個月，煙風道根部出現大量滲漏，開發(fā)商因此遭到大量的業(yè)主投訴及索賠。

2.某別墅項目采用層層退臺的露臺，并在每層露臺均設置種植花池，從此作為設計賣點，營造花園式立體景觀效果。施工圖設計深度普遍不足、構造要求不明確、不配設計節(jié)點圖或引用節(jié)點圖集錯誤，但甲方工程部及施工部及施工單位圖紙設計審查未發(fā)現問題。項目交工兩個月后，幾乎所有的種植花池全部漏水，開發(fā)商為此付出賠償及維修費用。

3.某住宅項目的衛(wèi)生間采用結構降板，同層排水方案。但項目交付不到半年時間，大部分衛(wèi)生間出現滲漏，開發(fā)商為此付出了大量索賠費用。究其原因，是由于中間填充的砂石層時間久產生沉降，導致上部水泥層、防水層出現開裂，使用水沿開裂薄弱部位向下侵入填充區(qū)域。由于填充區(qū)域下部即結構樓板上部施工有防水層，水漏不出去，水在填充區(qū)域積聚，時間長了，填充區(qū)域積水飽和，隨著積水長時間的侵蝕，導致下部防水層出現破壞，從而產生嚴重滲漏水。

4. 2016年12月在上海徐匯區(qū)某小區(qū)住戶發(fā)生房屋滲漏現象，該項目經現場勘察，為個人住宅室內窗戶下沿墻體出現陰濕發(fā)霉和膩子層起皮脫落，分析主要原因為外墻面磚磚縫搭接存在裂縫，在保溫內形成串水造成的室內返潮，在施工方針對問題做出相應分析之后進行了提前拆除踢腳和鏟除墻面膩子層，并清理基層，修補裂縫的相關操作。因修復及時所以未對住戶造成更嚴重的影響，試想如果修復不及時，那么房屋存在的巨大安全隱患會對住戶造成很大的生命健康威脅。

三、房屋滲漏的原因

首先，防水系統(tǒng)的漏洞直接影響房屋的防水性能;其次，住宅投入使用后期破壞或者未做好相關硬件設施的維修從而影響防水性能;再次，防水層在長年的腐蝕下逐漸失去作用;最后，滲透維修工作人員的不專業(yè)，無法正確排查和檢測滲漏點進而影響防水性能。

四、房地產企業(yè)裝修過程中滲漏問題是誰的責任

滲漏問題始終是住戶們面對的一大問題，防水是一項系統(tǒng)工程，要保證防水工程質量，材料、設計、施工和監(jiān)管措施諸多環(huán)節(jié)必須全部到位。居高不下的滲漏率是多方原因造成的，不是具體某一方的責任，而是多方之責。究其原因，有以下幾點。

1.房地產企業(yè)之責。房地產企業(yè)或者公司高層的不重視，導致很多開發(fā)商、總包商或分包商為減少投入，在防水工程上還仍不斷壓縮，防水工程質量因此大打折扣。

2.工程管理制度之責。許多防水施工隊伍，不按規(guī)范施工、偷工減料現象普遍存在。工人僅憑經驗施工而不追求質量，求多求快求省，工藝流程管理混亂。常常出現基層處理不到位、細部節(jié)點不注意、涂膜厚度不足等問題，留下了滲漏的隱患，這也正面反映了制度懲罰的缺失。

3.工程人員之責。工程管理人員敬業(yè)精神或專業(yè)能力的不足，而導致施工過程中會出現專業(yè)知識無法解決的相應問題，責任感的不足更為“豆腐渣”工程埋下禍患。

4.設計之責。建筑師專注于建筑設計，防水設計水平不足，有的甚至不了解防水材料的相關性能，沒有掌握相關防漏技術，只是簡簡單單地套用建筑防水圖集，設計不合理選材不當。

5.監(jiān)督之責。監(jiān)理單位不認真履行監(jiān)理職責，導致大量假冒偽劣和不符合國家標準的防水產品，以及無資質、無技能的施工隊占據了建筑工地的主要市場。

6.業(yè)主之責。大多數業(yè)主缺乏防漏相關專業(yè)知識，導致“馬路游擊隊”盛行，不合格的防水工程蒙混過關。有的業(yè)主甚至在滲漏發(fā)生時，維修態(tài)度還很消極，加重了滲漏的危害性。住戶要提高對防水重要性的認知，在入住之前要檢查房屋的滲漏情況。發(fā)現滲漏問題后，找專業(yè)施工隊伍及時解決，要投入一定的合理費用，切勿拖沓不管。

7.總承包單位對施工質量的影響。建筑施工企業(yè)總體素質如果均不是太好的話，注冊資本低、資信差、轉包、分包，掛靠現象就會隨之嚴重，導致施工企業(yè)的質量保證體系形同虛設。

8.施工之責。許多防水施工隊伍，不按規(guī)范施工、偷工減料現象普遍存在。工人僅憑經驗施工，求多求快求省，工藝流程管理混亂。常常出現基層處理不到位、細部節(jié)點不注意、涂膜厚度不足等問題，留下了滲漏的隱患。

材料是基礎，設計是前提，施工是關鍵，管理是保證，任何一個環(huán)節(jié)都要引起重視。只有找到問題所在，才能對癥下藥，從根本上解決住宅方滲漏問題。

五、房地產企業(yè)裝修滲漏管理的關鍵策略

裝修工程滲漏主要分成兩方面：房屋結構的不足和門窗后期安裝的不足。因此，對于房屋結構不足提出以下建議。

1.開發(fā)商前期準備充足。首先，開發(fā)商要將建筑的底子打好，在招標過程規(guī)范化、透明化，并從設計開始就做好防水工程，所用的防水材料要保證過關，施工也要到位。對普通業(yè)主來說，應選擇工程品質優(yōu)良的開發(fā)商。優(yōu)質的開發(fā)商內部存在高質量的文化氛圍，在此氛圍的熏陶下每一名雇員都意識到工程質量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質量的途徑，實現“零缺陷原則”，與內部顧客和供應商保持良好的關系，通過工業(yè)化、機械化生產開始降低“人”的偏差。其次，對材料質量提高要求。防水工程中，以次充好、假冒偽劣和不符合國家相關標準的防水產品，導致防水工程質量缺乏保障，所以使用高標準，嚴格要求廠家產出的防水產品，正確選用防水材料在本質上可以減少房屋的漏水率。最后，提高住戶的防水認知。住戶要提高對防水重要性的認知，在入住之前要檢查房屋的滲漏情況。發(fā)現滲漏問題后，找專業(yè)施工隊伍及時解決，要投入一定的合理費用，切勿拖沓不管。消費者對行業(yè)、產品、品牌及相關標準了解甚少，缺乏自主判斷能力，導致“馬路游擊隊”盛行，不合格的防水工程蒙混過關。有的業(yè)主甚至在滲漏發(fā)生時，維修態(tài)度還很消極，施工延誤加重了滲漏的危害。

2.加強各個階段的質量監(jiān)控。施工過程中需要甲方對其進行嚴格的管理，包括供應商考察及選擇，主動地去輸出技術，加強管理標準并協(xié)助住戶建立有質量保證的房屋防漏水系統(tǒng)。在施工前，房地產企業(yè)施工者應該切實到工地進行實地考察，對房子進行全方位的深入了解，然后制定詳盡的策劃方案。在施工中，對可能影響房屋裝修質量的外界因素進行排查，選擇最合適的質量控制點。最后在施工后，對項目涉及的每一個施工點進行逐個驗收檢驗，盡可能地防止意外的發(fā)生。

基于上述綜合性的分析可知，滲漏問題對于消費者的生活以及建筑物的使用壽命與功能等方面造成極大的負面影響，這也是亟須解決的一大質量問題。因此，針對具體情況有效的創(chuàng)建一套合理可行的房地產企業(yè)裝修住宅防滲漏質量管理體系，對于房地產企業(yè)質量管控能力的提升、預防滲漏問題的發(fā)生以及緩解廣大消費者被質量問題的干擾等具有十分重要的意義。本文著重分析房地產企業(yè)裝修住宅滲漏問題的發(fā)生概率和所發(fā)生的部位等具體情況，在此基礎上詳細地探究其對于建筑物的使用性能、結構安全性、使用壽命與開發(fā)成本、品牌價值等方面所造成的影響。

除此之外，本文在具體分析研究的過程中，結合質量管理體系的基本原則、方針以及專業(yè)性的集成管理理論，科學地創(chuàng)建房地產企業(yè)裝修住宅防滲漏質量管理的集成管理模型，系統(tǒng)性地分析房地產企業(yè)裝修過程中滲漏問題所帶來的慘痛教訓，針對實際情況建立高效性的管理組織與操作流程、規(guī)范化的管理目標、有效的技術標準等，構建與現代化社會發(fā)展相協(xié)調的房地產企業(yè)裝修住宅防滲漏質量管理體系。

六、結語

在現如今的社會中，速度和質量是需要并存的，只有這樣才可以在激烈的競爭環(huán)境中保持持久的競爭力。只求速度而不管質量的“豆腐渣工程”無疑是自殺行為，而只談質量而不言高效的建筑群則失去了最本質的競爭力。所以無論城市怎樣轉變，市場如何變化，高效和高質量都必須雙管齊下，這看似艱難的過程背后如果每個環(huán)節(jié)都緊緊相扣，高質量鏈接，筆者相信類似于本文中的房屋漏水問題必會等到最大程度上的解決。

參考文獻：

[1]? 郭進濤.基于5M1E方法在建筑施工質量控制中的應用[J].黑龍江科技信息，2016，（33）.

[2]? 李昕.全裝修住宅一體化設計及項目設計總包管理[J].住宅產業(yè)，2011，（1）.

[3]? 李娜，鄭建春.全裝修住宅開發(fā)項目發(fā)包模式探討[J].住宅科技，2006，（5）.

[4]? 劉美霞.中美住宅產業(yè)發(fā)展對比及分析[J].住宅產業(yè)，2004，（8）.