結構思維導向的房地產企業資金管理

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0 引言

結構思維是在面對工作任務或難題時能夠從多個方面進行思考，深刻剖析問題出現的原因，從而系統地制定行動方案，并采取適當的手段高效率地開展工作，以取得高績效。其特點體現在：（1）對問題和對象進行全面完整的思考，這反映了思維的系統性和廣度；（2）對問題和對象進行深入透徹的思考，這反映了思維的深刻性和深度；（3）對問題和對象進行充分聯想，啟發解決問題的思路和線索，反映了思維的開放性。結構思維是一種思維方式，同時也是一種管理方法，常見的表現形式有流程圖、架構圖、思維導圖和魚骨圖等。

房地產企業是指進行城市土地和房屋綜合開發，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織［1］。由于房地產企業具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點，因此，資金管理是房地產企業經營管理的重中之重。本文基于結構思維視角，從縱向和橫向兩個維度分析房地產企業的資金鏈管理和資金流管理問題，深刻分析了影響房地產企業資金管理的關鍵制約因素，并有針對性的提出解決措施，從而提高資金管理的效果。

1 房地產企業資金管理的結構思維模型

企業資金管理是在企業生產經營過程中產生的資金流入和流出的管理［2］，包括融資管理、投資管理和資金營運管理。其中，融資是企業獲得資金的行為，也是企業資金活動的起點；投資是企業資金使用和投放的行為，而資金營運是企業對投入資金使用的協調、平衡與管理［3］。

1.1 房地產企業的資金鏈管理

資金鏈是維系企業正常生產經營運轉所需要的基本循環資金鏈條。房地產企業在項目開發的各個環節都需要大量資金的支持，因此，資金鏈管理對企業的發展有非常重要的影響。由于房地產開發過程主要包括取得項目土地、項目開發前期、開發建設期以及項目銷售或持有經營等階段，因此對房地產企業而言，其資金管理也主要圍繞這幾個階段展開。

（1）取得土地期間的主要資金支出為土地評估費用、土地款的繳納、稅金等，資金主要來源為自有資本金。

（2）項目開發前期的費用主要包括項目策劃費、勘察設計費及各項規費，資金主要來源為自有資本金。該階段資金流出規模較小，但此時的資金籌劃卻至關重要，將為項目開發建設期的資金需求做好融資安排。

（3）項目開發建設期的資金支出主要有建安工程費、裝飾裝修費、配套設施費、間接費等項，而資金來源主要由項目開發前期所做的融資安排提供，多為銀行貸款。

（4）項目銷售或持有經營期為銷售樓款或物業出租租金等收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、貸款本息的償還等。

1.2 房地產企業的資金流管理

資金管理是房地產企業在市場競爭中必不可少的一項管理，而資金流管理是企業資金管理的基礎和資金運轉核心，也是房地產企業規避財務風險的首要屏障。

在房地產企業開發的各環節中，前三個環節為資金流出期，其中土地款和工程款支付為核心資金流出部分，而資金流入部分主要來自于項目自籌資金、銀行借款和部分樓款的銷售回籠等。土地款在取得土地階段發生時間短，但資金流出量大，呈凈流出狀態；工程款則分布在項目開發建設期內陸續支出。

項目銷售或持有經營期是房地產開發過程中唯一具有資金回收的階段。其中銷售資金呈現出先大后小的特點，在銷售初期回籠快速，進入銷售后期逐漸趨緩、并最終為零；而物業出租則表現為初期資金回收較少，而在進入經營穩定期后，資金流入則穩步增長。

1.3 房地產企業資金管理的二維結構模型

資金鏈管理是以房地產企業開發過程為出發點進行的縱向分析，而資金流管理是以房地產企業開發過程中的資金流入和流出為出發點進行的橫向分析。從結構思維的視角，綜合縱向和橫向兩個維度對房地產企業資金管理進行系統分析，建立房地產企業資金管理的二維結構模型，如圖1 所示。長箭頭方向表示的是按開發階段的資金鏈分析，短箭頭表示的資金流分析，向上的箭頭為資金流入，向下的箭頭為資金流出。

圖1 房地產企業資金管理的二維結構模型

2 房地產企業資金管理問題的解決對策

如圖1 的二維結構模型所示，在房地產企業開發全過程，其資金管理具有資金來源受限、前期投入大、周轉速度慢的特點，若管理不當，將制約企業的發展，甚至造成財務危機。針對房地產企業資金管理問題，本文基于結構思維的視角，提出完善資金管理制度、拓寬資金來源渠道、加快資金周轉速度的解決對策。

2.1 完善資金管理制度

2.1.1 做好項目投資決策，建立資金管理體系

房地產企業在投資之前要充分調研論證項目的開發背景與可行性，評估項目的投資風險和收益回報，將投資風險控制在可承受的最小限度內。防止因為單個投資項目失敗影響企業整體運轉，避免因為某個環節的過失導致整體資金鏈的斷裂。另外，需要在企業內部對領導層、中層管理者、基層員工都進行專業財務知識培訓，使其了解企業資金管理的重要性，逐步建立資金管理體系；尤其是基層資金的管理方式，需要從細微處入手，包括對企業投資項目的調查評估、資金的來源和流向、杰借款利率分析和資金周轉情況等內容均需詳細掌握［4］。

2.1.2 重視資金預算管理，強化資金風險控制

在房地產企業資金管理過程中，預算管理占據十分重要的位置。資金預算分為收入預算和支出預算兩部分，通過預算可以進行及時的資金調整，實現投資項目的成本與風險控制。所以，房地產企業應當及時建立健全資金預算管理制度，并強化資金風險管控意識，建立資金風險管控機制，對資金的使用情況進行實時監控，對資金流向進行跟蹤管理，并減少企業資金滯留時間，提高資金的使用效率。

2.2 拓寬資金來源渠道

目前，房地產企業的融資渠道比較單一，多以向金融機構貸款為主要方式。然而，在巨大的市場競爭壓力下，這種單一的貸款方式難以滿足企業的發展需要。因此，房地產企業必須創新融資方式、拓寬資金來源渠道，獲得持續性的內源性資金和外源性資金。

2.2.1 內源融資渠道

內源融資是指由企業經營活動結果產生的資金，對企業的資金需求具有原始性、自主性、低成本和抗風險的特點，是企業生存與發展中不可缺少的方式。

房地產企業進行內源融資的方式主要有通過抵押、質押、票據貼現等取得預收款項，或加強樓房銷售獲得銷售收益、特別是預售款，以及利用留存收益等。而樓房銷售資金回流和持續性的物業出租租金是收入的主要來源，企業如果想要降低經營風險，需要利用銷售或出租實現融資。因此，房地產企業需要深入研究消費者對房地產的功能需求，在產品定位、開發服務等方面進行創新，以加快出售樓房或出租物業，從而降低資金占用成本，促進企業發展。

然而，內源性資金會受到企業積累的限制，并且隨著社會需求的增加和企業規模的擴張，僅僅依靠內源融資已經難以滿足企業的資金需求，因此越來越多的房地產企業都采取外源融資作為獲得資金的重要方式了。

2.2.2 外源融資渠道

外源融資是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金，除了受自身財務狀況和綜合實力的影響外，還受國家融資體制和政府宏觀調控等的制約。在實踐中，可以融合以下多種組合形式，實現融資多元化。

（1）債權型融資。房地產企業可以創造條件在公開市場發行股票或者通過買入殼公司間接上市，對企業的融資結構進行調整。另外，可以探索信托融資、投資基金、資產證券化等方式來緩解企業的資金壓力。

（2）債務型融資。以企業所有的經營性項目或物業做抵押獲得銀行貸款，并主要以樓房銷售回款或物業出租收入作為還款的來源；依靠企業的品牌形象建立良好的信用評級，可以利用銀行貸款杠桿從多家銀行取得貸款；通過發行公司債或企業債，直接向市場融資等。

（3）供應鏈融資。在簽訂材料采購合同時，和供應商商量延后結賬日期，通過開發項目的內部鏈條尋求資金效益；在政策允許的范圍內，還可以以施工單位墊資的方式延緩資金支付或者對施工進度款以房抵賬等。

（4）合作方資金。通過共同開發、利潤共享、資金共投等方法與其他企業開展項目合作；同時，可以尋求建立戰略性的合作伙伴，與其通過合作開發、股權轉讓的方式吸引資金的投入。

（5）收購土地。在獲取項目土地時，除了招拍掛的方式，還可以通過收購其他房地產企業或從其他企業處獲取優質土地的方式，爭取在投資前期階段做到利用最少的資金獲得更大的項目。

除此之外，像碧桂園這樣的房地產企業通過認籌金的方式也取得了良好的效果，規定項目經理級及以上的管理人員對自己所管轄的項目認繳一定數目的金額，既為項目獲得了開發初期的資金來源，又對相關的管理人員起到了約束和激勵的作用，為項目的成功奠定了基礎。

2.3 加快資金周轉速度

加快資金周轉速度，快速回籠資金，能有效提升企業的資金管理效益。因此，房地產企業員應該盡可能地縮短項目開發周期，加快銷售回款速度，合理利用資金時間價值。

2.3.1 縮短開發周期

房地產項目一般要經過取得土地、開發前期、開發建設期和銷售出租期幾個階段，開發周期通常比較長。因此，房地產企業應該采取措施縮短開發周期，盡早獲得銷售樓款，節約資金使用成本，提高資金使用效率。

（1）將開發前期階段的工作提前進行。在不違背相關政策和對競標土地勝算較大的前提下，將資金策劃、項目可行性論證、勘察設計等開發前期階段的工作提前至取得土地階段進行，并利用企業優勢考慮前端融資用于土地款的支付，如圖2 所示。

圖2 房地產企業縮短開發周期的資金管理

（2）在開工時做好融資工作。這時，可以采取認籌金、銀行貸款、合作方資金、供應鏈融資等多種融資方式的組合形式，確保工程款的按時支付。

（3）在開發建設期做到按期保質施工。在工程建設過程中，如果出現工期延誤的情況，則不能按時進行樓房預售，勢必會影響企業的資金回流，也無法保證后續工程的順利實施；而且不能按時交房，還會對業主產生違約金，不僅造成經濟損失，也會對企業的信譽產生較大的影響。因此，企業在控制項目成本的同時也要控制好工程進度和施工質量。

2.3.2 加快銷售回款速度

除了要按期保質施工，房地產企業更要積極地推動樓房預售工作。通過各種宣傳渠道提高消費者對項目產品的認可和認購，促進銷量的增加，防止開盤項目的囤積，同時要盡可能提高客戶的首付比例、并加大一次性客戶購房的優惠力度，以提高資金回款的速度。此外，指定專人負責銷售回款的催繳，鼓勵貸款的消費者積極還款，使應收賬款的周期縮短，防止壞賬風險的發生。

2.3.3 合理利用資金時間價值

在資金流動中，產品的生產和流通周期越短、資金運轉得越快，資金的時間價值就越大。因此，房地產企業要遵循“早收晚付”的原則，對銷售樓款或其他應收款項要盡早收回，對土地款、工程款等應付款項要盡量晚支付或分期給付，充分利用資金時間價值以提升資金的使用效率。

3 結語

碧桂園集團的莫斌總說過：房地產企業管理的核心是財務管理，財務管理的核心是資金管理。本文基于結構思維的視角，深入分析了房地產企業的資金管理問題，以開發階段作為縱向維度進行資金鏈分析，以資金流入和流出作為橫向維度進行資金流分析，并建立了房地產企業資金管理的二維結構模型；從二維結構模型圖中分析得出了房地產企業資金管理的關鍵影響因素，從而有針對性地提出了完善資金管理制度、拓寬資金來源渠道、加快資金周轉速度的解決對策。