大中型城市商業地產的發展趨勢展望

邢相江

【摘要】近幾年來城市的快速發展，特別是大中型城市的區域擴大造成了人與人之間的交通不便，從而使人們的交際圈減少。因此以前的大型商業中心、商業步行街、集購物、餐飲、娛樂等于一體的獨立大型商圈的商業地產模式已經不適合大中型城市的發展模式，新型的小型住宅式商業模式，寫字樓式的商業地產更適合大中型城市商業地產的發展。

【關鍵詞】商業地產 ?寫字樓 ?商務商圈 小區商圈

我國的商業地產首先是經濟發達的大型城市開始發展起來的，初期是依托經濟和商貿的發展，隨著城市化進程的加快，城市規模擴大、人口增加，人們對百貨超市、餐飲休閑、娛樂消費等的需求越來越強烈，商業地產由一線城市逐步向二線城市擴散，重心下移。近 20 年，商業地產發展很快，勢頭迅猛，取得了巨大成就，幾乎一個好的商業地產往往就是一個城市的中心。但是最近幾年很多大中型城市的商業地產的發展碰到瓶頸，其中的原因雖然是近幾年受國內經濟增長放緩、電商和互聯網發展的影響成分較大。但是很少有人考慮城市規模的擴大，人民上班距離的增加，996制的工作時間，交通的擁堵是否對以前的商業圈中心化產生很大的影響。從而可以考慮一種新的商業地產發展的模式。

一、大中型城市的商業地產的困境和出路

（一）商業地產高負債率，融資困難的前提下簡小商圈更合適

最近幾年在國家降房地產行業的杠桿的大環境下，商業地產行業的面臨的資金壓力越來越大，房地產企業更應該注意現金流的管理。“說到房地產的融資，很多業內人士可能都有類似感受，近兩年的融資渠道管控總體趨嚴了，從各個來源獲得資金的挑戰性和難度加大。”日前，在由華夏時報主辦的穩·變·進 2019年華夏房地產投融資高峰論壇上，建銀國際董事總經理曾粵暉做出了以上判斷。

商業地產高負債率，融資困難，由于商業地產建設周期較長，一般的銀行貸款無法為其提供穩健的資金鏈。并且當下我國商業地產的發展也受到了國家政府的調控，大中型城市的地皮價格比較高，對于商業地產的以前的大型的商業圈大型的購物中心的建造成本越來越高，并且只租不售也加劇的商業地產公司的資金周轉。

鑒于以上對商業地產的資金要求管理，地皮價格的提高太多，以前的大型的商業中心，商業綜合體像萬達集團的第四代商業綜合體的中央文化區：以一條商業步行街為靈魂，串聯起萬達廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業的大型地產可能對大中型的城市的商業地產發展跟資金的回籠非常不利。反而小型的住宅小區式的商業模式，寫字樓式的商業模式更適合大中型城市商業地產企業的發展規劃與現金流等問題。

（二）電商對實體店影響從而影響商業地產

最近幾年電商發展迅速對傳統的商業模式帶來很多沖擊，當互聯網全面深入我們的生活，廣大消費者的商業行為逐漸脫離店鋪和實體，不僅改變了商業格局，商業地產也面臨挑戰。近年來大幅調整商業業態的購物中心絕不在少數。

電商對大型商場的沖擊力度加大但是人們還是對實體店有需求的，例如體驗式消費模式。與人們生活密切相關的社區商業尤其具有開發潛力。社區商業地產可以靈活的組建服務類型的商鋪如醫療、保健、娛樂、餐飲、賓館等商業，是網店無法取代的服務產品。社區商業模式跟適合大中型城市的人們生活節奏， 社區商業模式相比大型的購物中心的電商對其的沖擊力度可能會小。因此電商對實體店的沖擊力度也影響了一個城市的商業地產的發展趨勢。

二、大中型城市小型的商務與住宅商圈產生的原因

（一）大中型城市大型購物商圈困境

商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

我國經濟發達的大中城市以修建大型綜合購物中心、步行街、商業街、休閑娛樂中心等商業地產形式為主，經濟欠發展的小城市以小型購物中心、商鋪等形式存在。大中型城市的大型商圈可以輻射周邊10公里的消費半徑，但現在的大都市的生活節奏快，時間緊迫，交通擁堵，停車困難網絡購物的方便等原因使到大型購物商場的時間減少。并且很多的時候下班后邀約朋友同事一起逛街購物，會產生很多的不便，這個過程也會減少對購物的過程的時間，對商業地產也會產生很大的影響。

由于商業綜合體店鋪或柜面租金高，經營過程虧損嚴重，最后選擇鋪面關門，對大型商城的招商引產生很大的影響。另一方面，隨著電商業務的蓬勃發展，人們的消費習慣也隨之改變，線上交易不斷增加，商家對實體店的需求越來越少，給實體店的經營帶來巨大的沖擊，眾多零售商將電子商務平臺作為主要的銷售渠道。大中型城市的在發展過程中面臨越來越多的困境與困難。

（二）大中型城市休閑娛樂場所的困境

隨著我國的國民經濟的迅速發展，休閑娛樂餐飲行業也得到迅速澎湃的發展，在繁榮城市經濟以及豐富人們的生活活動起到的重要的作用。特別是在我國的大中型城市休閑餐飲娛樂行業發展中出現了，小吃一條街，休閑娛樂集中區，特大型的娛樂場所。為中國的社會就業提供了很多的機會，也為人們之間的溝通交流，感情的增進，生活的休閑娛樂提供了場所。

餐飲休閑娛樂場所需要人員密集的地方。因為具有很多的休閑娛樂商務性所以大型的餐飲娛樂場所的消費人群都是親朋好友，商務交流之間的人群。在休閑的時候找三五知己，親朋好友一起逛逛街，品嘗一下美食，看看電影，一起唱唱歌，喝喝酒。

餐飲休閑娛樂場所需要的客流量，需要的不是人流量。但是中國的大中型城市的人們之間的上班的節奏快，同事朋友住的太遠，下班回家的距離太長，親朋好友之間相聚的次數減少。中國最近幾年也加大的對酒駕的處罰力度，在交通擁堵的大中型城市親朋好友之間的相聚休閑娛樂增進了很多不便。

結合中國的大中型城市的交通的擁堵，人們居住之間的距離，造成了大中心型城市的大型的休閑娛樂場所的客流量的減少，再加上小吃一條街，休閑娛樂集中區，特大型的娛樂場所的所處的地理位置租金的昂貴程度，對大中型城市的休閑娛樂場所的發展造成了很大的困境跟障礙。

三、大中型城市發展商務與住居商圈的展望

城市越大，加上現在網絡技術的發達使得人與人之間的現實中溝通的機會越來越少。高節奏的城市生活壓力就會使人們的交際圈的減少。交通的擁堵與目前很多企業的996制的上班制使人們的休閑娛樂購物消費等正常的生活放松的時間減少，從而讓人們之間的消費半徑減少。以前的大型的商業地產的商業模式可能因為人們的交際圈的減少，消費半徑的減少，從而讓大中型城市的商業地產陷入的困境。非常不利于以前的大型的商業地產的發展與投資。

鑒于大中型城市具有較強購買力的消費人群正常的生活圈局限于平時上班的區域跟下班的居住區域。所以在一個大中型城市的商務居住商業圈發展的趨勢具有很大的優勢。

電商的沖擊的同時也帶動了商務地產小型商圈與居住商圈的商業地產發展。人們現在很多時候借助于電商跟外賣的便利，對具體的餐飲實體店跟購物實體店以及超市百貨、服裝等實體店的地方的大小，地理位置的好壞重視不是很大。只需要在產品的質量上，購物的便捷程度，送貨時間的快慢等因素更加關注。

因此大中型城市的商務類型的商業地產跟住居商圈型的商業地產。受人們的交際圈的減少，交通的擁堵造成的消費生活半徑的減少，以后的發展趨勢可能比以前的一個城市大型的商圈化的商業地產模式會更有優勢跟潛力。

四、大中型城市寫字樓式的商業模式發展展望

合富研究院《2018報告》顯示：寫字樓大市向好，公寓跌幅收窄，商鋪成交趨穩，寫字樓供求量均為歷年之最，成交面積同比上升64%，突破百萬大關，業態成交占比亦上升至超過4成;公寓在330新政影響下，供求雙雙同比下降;成交量首度低于100萬㎡，為近5年低位，但降幅已相對偏緩;商鋪供應量急降4成，為近年谷點。

大中型城市為了減少工業化企業對環境的污染與破壞。大中型城市的發展必然是減少污染型工業化企業的數量，隨著金融業，貿易業的發展規模擴大，國家對個人創業者的鼓勵，營業執照的辦理簡單化。所以大中型城市人們對高檔的寫字樓的需求也是越來越多。

寫字樓商圈即商務配套商圈通過商務之間的人與人之間的交流，就會形成一個集餐飲業，購物，健身活動，酒店等比較小型的商業圈。極其方便人們之間的活動。為商業地產提供了新了的發展機會。寫字樓商業地產對招商銷售比較靈活，可以出租招商還可以出售，滿足了資金的回籠的多樣性。并且也可以實行聯合辦公的招商模式，給需要共享辦公的客戶提供括前臺、會議室、茶水吧和休閑區等公共資源，還可以提供增值服務體系，為顧客提供辦公空間、會議室、線上平臺資源、優惠福利、社會活動。

五、結語

隨著人們的生活水平日益提高，消費水平也再不斷的提高，對商業地產的需求也是越多越大。從而加大了我國的商業地產的快速發展和進步。全國的城市出現了興建城市商業綜合體的浪潮，其中經濟發達的大中城市以修建大型綜合購物中心、步行街、商業街、休閑娛樂中心等商業地產形式為主。但是最近幾年國家對房地產行業的控制加劇，房地產行業出現融資難，負債率高等特點。以及電商的快速發展，大中型城市的人們的生活節奏快以及交通擁堵等諸多原因造成了人們之間交際圈的減少跟休閑娛樂次數的減少。以前的城市商業綜合體的商業模式已經不是很適合大中型城市的商業地產發展，小型的商務圈以及居民區的小型商業圈的模式可能更適合。現在是創業時代，商務金融時代大中型城市對寫字樓的商業地產的需求也是巨大的。

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