農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策

摘要：在我國社會主義市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平進一步提升，農(nóng)村生產(chǎn)市場化趨勢明顯。傳統(tǒng)的土地管理模式存在很多的弊端與問題，很多農(nóng)戶擁有多塊土地的問題，這在很大程度上影響著農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營，大大降低了農(nóng)村土地經(jīng)營效益。因此，需要結合我國土地管理法律法規(guī)、土地估價規(guī)程和其他土地估價相關理論，提出改良農(nóng)村土地估價現(xiàn)狀，推動農(nóng)村土地估價發(fā)展的對策。為完善農(nóng)村土地估價理論與方法體系，制定農(nóng)村土地管理政策，調整估價企業(yè)發(fā)展模式，促進農(nóng)村土地市場健康發(fā)展提供參考。

關鍵詞：農(nóng)村，土地價格，評估，問題，對策

一、農(nóng)村土地的概述

農(nóng)村是城市的相對概念，農(nóng)村土地是指農(nóng)村范圍內(nèi)的土地。農(nóng)村土地從產(chǎn)權性質上來說主要是集體所有土地和少量的國有土地。本文中的農(nóng)村土地僅指農(nóng)村集體所有的土地。從使用方式上看農(nóng)村土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活，包括農(nóng)用地和建設用地。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地等，主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，具有生態(tài)功能和社會保障功能。建設用地主要包括宅基地、公共基礎服務設施用地和經(jīng)營性用地，屬于工程性利用。宅基地和公共基礎設施用地具有社會保障功能，經(jīng)營性用地具有收益功能。

二、農(nóng)村土地價格估價

在進行農(nóng)村土地價格估價過程中，就是估價人員按照國家制定的標準，選擇合理的估價方法，在廣泛搜集相關資料的前提下，分析土地的經(jīng)濟屬性與自然屬性，按照土地的等級，確定土地的最終價格。根據(jù)實際估價情況，社會經(jīng)濟發(fā)展因素、土地利用方式以及土地預期收益都會對土地價格預估產(chǎn)生非常明顯的影響。隨著當前我國農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國農(nóng)村估價呈現(xiàn)出的多元化的特點，估價對象日益豐富，因此，估價人員需要在充分整合各方面資源與資料的前提下，明確估算指標，分析其中的影響因素，最終確立合理的土地價格。

三、農(nóng)村土地價格評估問題

（一）土地流轉主體估價意識較低

由于過去土地制度對農(nóng)村土地流轉的限制，農(nóng)村土地市場處于建設初期，流轉規(guī)模較小，流轉頻率較低，流轉主體未形成委托估價的意識?，F(xiàn)有農(nóng)村土地估價項目主要是由集體委托進行出讓底價確定或者是銀行委托確定抵押價格，農(nóng)戶委托估價的項目極少，不利于農(nóng)村土地估價的實施。

（二）估價目標不明確

在進行農(nóng)村土地評估價格過程中，會受到土地流轉方式、使用方式、計算方式等因素的影響，對農(nóng)村土地價格認識不全，對具體的估價項目認識不到位，甚至出現(xiàn)土地預估存在很大差異，導致估價目標不明確，價格內(nèi)涵不清晰，很難保證估價的合理性，最終影響到最終估價結果，無法為農(nóng)民提供良好的借鑒。

（三）沒有建立完善的估價方法體系

目前我國只有城鎮(zhèn)土地估價和農(nóng)用地估價規(guī)程，缺少農(nóng)村建設用地相關的估價技術規(guī)程。同時，農(nóng)村土地估價方法研究以農(nóng)地承包經(jīng)營權流轉價格評估和征地補償價格評估為主，對宅基地、公共基礎設施用地的價格評估方法研究較少。在農(nóng)村承包土地流轉過程中，主要對土地承包經(jīng)營權流轉價格進行評估，對宅基地和公共基礎設施估價方法體系不完善，導致導致土地評估過程中，存在很強的主觀性，導致農(nóng)民處在不利地位，直接影響了農(nóng)戶的切身利益。

（四）估計基礎數(shù)據(jù)不完善

雖然我國農(nóng)村土地市場發(fā)展速度呈現(xiàn)出不斷加快的，但是在土地政策與利用效果之間存在很大的差異，導致農(nóng)村土地市場交易存在不穩(wěn)定的問題，存在較大的土地交易風險，增加了土地價格預估的難度。由于農(nóng)村基礎地價數(shù)據(jù)比較缺乏，很難建立有效的估價方法模型，無法充分做好農(nóng)村土地估價工作，影響了農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）沒有建立完善的估價程序

在估價實踐中部分工作人員對農(nóng)村土地估價不重視，存在工作計劃安排不合理，工作人員資格不符合，土地估價條件概括和分析不完整，估價參數(shù)確定隨意，估價結果不進行綜合評價的現(xiàn)象，確定的價格缺乏完整性和客觀性。

四、農(nóng)村土地價格評估的解決對策

（一）提高土地估價意識

隨著農(nóng)村土地市場的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學、客觀地確定土地流轉價格，是土地順利流轉的保障。通過農(nóng)村土地估價的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉主體對土地估價機構、估價人員及土地價格評估的認識，擴大估價項目范圍。通過估價知識宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價目的，合理使用估價結果提供技術保障。加大土地估價在土地交易價格確定和市場建設中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權人的估價意識。

（二）規(guī)范農(nóng)村土地估價程序

隨著當前社會主義新農(nóng)村市場經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村土地價格構成日益復雜，會受到各種因素的影響。因此在進行當前土地估價過程中，需要嚴格控制估價程序，深入基層，全面做好農(nóng)村土地資料搜集工作，整合實際農(nóng)村土地資源，重點做好勘察和分析工作。然后在此基礎上，結合當前計算方法，選擇合理預估方法，最終確定土地價格，選擇合理的參數(shù)，撰寫預估報告，提升預估報告的合理性與真實性，為農(nóng)民做好土地交易提供重要的參考依據(jù)。

（三）確定農(nóng)村土地價格內(nèi)涵

土地估價目的是價格類型和估價方法確定的關鍵。農(nóng)村土地中由于土地權益主體知識水平普遍較低，思維簡單，缺乏對估價目的的正確認識，估價中需要估價師協(xié)助委托人明確估價目的。結合估價目的，綜合考慮土地權益類型、利用方式、流轉方式等因素，明確鑒定土地內(nèi)涵，保障估價結果的針對性和有效性。

（四）建立完善的農(nóng)村評估體系

由于農(nóng)村土地具有生態(tài)保護屬性和社會保障屬性，價格構成較為復雜，有的農(nóng)村個人用地，也包括農(nóng)村集體用地。因此在農(nóng)村土地估價中，估價人員需要結合實際情況，不斷借鑒城鎮(zhèn)估價的方法，然后結合農(nóng)村土地的特點，在方法上進行改良，從而滿足農(nóng)村估價的基本需求。在選擇估價參數(shù)計算過程中，估算人員需要選擇合理估價參數(shù)，這對農(nóng)村土地市場發(fā)展的特點，廣泛搜集相關數(shù)據(jù)，運用多種分析方法，對農(nóng)村土地進行全面的分析，有效提升農(nóng)村土地評估的針對性。

五、結語

隨著農(nóng)村土地市場的建設發(fā)展，農(nóng)村土地估價的需求增加，建立完善的估價體系，選擇合理估價基礎數(shù)據(jù)和參考系數(shù)，優(yōu)化農(nóng)村土地估價程序，進一步創(chuàng)新估價方法，推動農(nóng)村經(jīng)濟的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]王麗英，王勇.農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策研究[J].中國集體經(jīng)濟，2017.

[2]張健.土地價格評估的主要方法探究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016.

作者簡介： 姓名：顧一峰，性別：男，籍貫：常州，民族：漢，學歷：本科：職稱：工程師：研究方向：集體建設用地基準地價評估，單位：常州市公共資源交易中心。