我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

孫斌

摘要：當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，有效帶動了國民經(jīng)濟(jì)增長。然而，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)中卻出現(xiàn)了一些問題，這些問題必須要盡快得到解決，以免影響到我國整體經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，可以更好的研究對策，從而更好的全面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，保持其健康和穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展現(xiàn)狀，策略

隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，機(jī)遇與風(fēng)險并存。只有抓住機(jī)遇，將風(fēng)險變?yōu)闄C(jī)遇，才能迎來更好的發(fā)展。經(jīng)過漫長的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)早已成為推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要推動力。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要分析研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境。在分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的需求特征之后，有必要統(tǒng)籌全局，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全方位思考。中國的綜合實力日益增強(qiáng)，因此對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的、更高的要求。為了在市場競爭中具有核心的競爭力，不被市場所淘汰，必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面性、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資本的有效性加以保障。

一、加強(qiáng)對房價的合理控制

鑒于房地產(chǎn)發(fā)展迅速的特點(diǎn)，房價控制也出現(xiàn)失衡的現(xiàn)象，這都是因社會對房價沒有合理宏觀調(diào)控。這個問題需要有效快速地解決，相關(guān)政府部門要依據(jù)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的原則對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取措施控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，堅持“堅持房子是用來住的不是用來炒的”，只有加強(qiáng)了房價的控制力度，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。一方面，政府部門應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面深入的了解，依據(jù)宏觀調(diào)控政策把房價控制在能讓人們接受合理的價格范圍內(nèi)，另一方面，社會主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身要在潛移默化中實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的微觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能面臨的安全隱患，盡可能地規(guī)避發(fā)展風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡穩(wěn)定。

二、加強(qiáng)完善金融體系，合理防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

第一，以房地產(chǎn)的金融發(fā)展現(xiàn)狀和體制為依據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)借貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，提高市場消費(fèi)的借貸比例。第二，加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的力度，對信貸風(fēng)險有效合理的控制，勸退一些規(guī)模小實力薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)。第三，對于個人住房借貸需求也要制定有效的控制策略，對有住房需求的人群提高借貸力度，嚴(yán)格審查借貸審批程序，抑制“假按揭”問題的出現(xiàn)。第四，針對房地產(chǎn)法發(fā)展的需要和特征，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)、投資和管理方面加大支出力度。

三、規(guī)范發(fā)展秩序

一個健康持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場，離不開規(guī)范的發(fā)展秩序。第一要務(wù)就是要控制地價，只有控制好了地價，房價上漲問題才會在源頭上得到一定的遏制。要控制地價，調(diào)控和監(jiān)管的關(guān)鍵點(diǎn)不在市場交易和融資環(huán)節(jié)，根本的監(jiān)管點(diǎn)和最優(yōu)社會效率的管理點(diǎn)是壟斷土地供應(yīng)權(quán)的地方政府，監(jiān)管住地方政府的土地行為，地價也就在很大程度上得到了控制。另外，少部分政府人員可能會利用自身的職務(wù)之便來采取一些不正當(dāng)?shù)氖侄蝸碓黾邮杖耄热缯f不計后果的增加建設(shè)用地。政府應(yīng)當(dāng)再三強(qiáng)調(diào)關(guān)于政府部門人員的教育管理和思想工作，杜絕政府人員在房地產(chǎn)市場中以謀取經(jīng)濟(jì)利益為目的，堅持以人民利益為出發(fā)點(diǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)秩序管理的過程中嚴(yán)格把好關(guān)。

四、合理處理房地產(chǎn)土地空置問題

從現(xiàn)在的情況來看，住宅房屋的庫存量已經(jīng)在很長的一段時間里出現(xiàn)了飽和的現(xiàn)象，不僅是房屋閑置問題比較嚴(yán)重，而且土地資源的閑置問題也很嚴(yán)重。同時，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善主要是為了能讓房地產(chǎn)的土地資源被合理科學(xué)的利用。相關(guān)部門可以采取土地收購、拍賣兼并的方式限制國家的壟斷政策，選擇有實力的開發(fā)商實施規(guī)劃土地資源，提高土地資源的利用率。另外，相關(guān)的部門應(yīng)該深入了解發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求，加強(qiáng)度土地資源的監(jiān)管力度，降低房地產(chǎn)違法違規(guī)的交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

五、建立長效機(jī)制

真正存在問題的是中國前五或者是前十大城市， 這些城市所面臨的嚴(yán)重問題在于大量人口流入和土地供應(yīng)稀缺之間矛盾。由于土地供應(yīng)無法有效擴(kuò)大， 市場機(jī)制在這里不能正常工作， 政府必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行必要和系統(tǒng)性的干預(yù)。但這些城市居住的人口應(yīng)該不足中國城市人口的兩成。現(xiàn)在長效機(jī)制考慮了租售同權(quán)、房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)等政策。對房地產(chǎn)市場長期的憂慮在于：大約2025年前后， 中國城市化浪潮會基本結(jié)束， 然后中國會很快進(jìn)入另外一個浪潮， 即老齡化。由于計劃生育政策等影響， 中國的青壯年人口即20～40歲這個年齡段的人口可能在2030年以后加速下滑， 并持續(xù)很長時間。這意味著， 從那以后， 所面臨的房地產(chǎn)市場基本的供求趨勢， 特別是需求趨勢會發(fā)生一個根本性的逆轉(zhuǎn)， 即人口流入基本枯竭， 城市人口逐步轉(zhuǎn)向負(fù)增長。這么多年政府總是擔(dān)心房價泡沫， 不斷打壓， 然而結(jié)果卻是房價越打越高， 實際上每一次打壓都在限制供應(yīng)， 卻沒有抑制需求， 而只是推后了需求， 進(jìn)而把房價不斷推高。2025—2030年之后很可能會面臨完全相反的情形， 在一線城市人口停止流入的背景下， 會發(fā)現(xiàn)房價面臨的下跌壓力是不可阻擋的， 到那時候政府會不斷出臺種種鼓勵購房政策， 包括降低利率等， 仍會發(fā)現(xiàn)房價下跌難以抑制， 正如東京后來把貸款利率降到0， 又鼓勵外國人購房， 但是房價下跌的趨勢依舊持續(xù)很長時間。對房地產(chǎn)市場的分析要著眼于長期，老齡化和青壯年人口減少的壓力首先會在中國城市群的邊緣地帶顯現(xiàn)出來， 然后會逐步從邊緣地帶向中心城市滲透， 最后一直滲透到北京、上海這樣的特大城市。目前中國邊遠(yuǎn)城市和大的村鎮(zhèn)由于人口老齡化以及都市化等帶來的壓力， 已經(jīng)能夠看到人口減少和供給過剩的問題， 這在農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)十分明顯。由于人口未來趨勢， 這一現(xiàn)象逐步向其他城市蔓延和滲透， 幾乎是不可避免的。特大城市不供地導(dǎo)致的結(jié)果就是這些城市房屋供應(yīng)曲線是垂直的， 需求增加的時候房價劇烈上升， 需求消失的時候房價劇烈下跌， 這在長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視。

六、結(jié)語

總而言之，在新常態(tài)下，中國國民經(jīng)濟(jì)增長所受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，若想要在新常態(tài)下促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，要樹立正確的意識，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，對房地產(chǎn)行業(yè)加以規(guī)范，促使其能夠更好的帶動就業(yè)與市場經(jīng)濟(jì)，并把我發(fā)展契機(jī)，探尋健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，從而更好推動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

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