房地產開發企業土地增值稅清算的財稅處理

摘要：對于房地產開發企業來說，轉讓土地使用權是其主要業務，隨之而來的土地增值稅就成為了企業中的主要稅種之一。清算土地增值稅對于房地產開發企業而言的是一個重點，也有著一定的工作難度。文章立足于房地產開發企業的角度，通過對其土地增值稅清算的相關內容進行分析，探索實際的財稅處理方法。

關鍵詞：房地產開發企業，土地增值稅，財稅處理

所謂土地增值稅，就是在進行土地使用權轉讓或者建筑物產權轉讓時獲得增值收入的單位以及個人進行有償轉讓并且征收的一項稅種。通常來說，其征收形式多為查賬征收以及核定征收，其中查賬征收是現階段房地產開發企業所主要應用到的一種征收形式，而核定征收則是補足征收方法。接下來文章將針對房地產開發企業土地增值稅清算的財稅處理的相關內容展開研究。

一、土地增值稅的清算辦法

若房地產開發企業在實際的土地增值稅清算工作當中所使用是查賬征收的形式，那么可以對土地增值稅的處理進行進一步的劃分，也就是分為預征和清算兩個部分^[1]。對項目不符合清算條件的轉讓該項目取得的收入，應當在項目完工之后再進行清算，這就是預征的形式，而其中與清算條件相符的則進行二次清算，在工作當中使用多退少補的方法。這種方法的使用也是因為實際項目完全竣工之前無論是其成本計算還是其成本劃分都無法確定，那么在土地增值稅結算的時候就沒有依據，所以才要在項目結束之后，在掌握成本的前提之下進行應繳納稅額的計算。

房地產企業在進行實際的土地增值稅計算的時候應當以具體項目為依據，在項目結束之后如果其滿足清算條件則計算其應繳納稅額，并且填寫納稅申請表，還要向稅務機關以及相關部門提供完整的資料，結清土地增值稅。

具體的清算流程如下：清算準備→計算收入總額→計算扣除項目金額→應納稅額計算→審計鑒證→申請清算。

二、土地增值稅清算財稅處理中的重點問題

（一）重視會計核算基礎工作

會計核算中基礎工作在一定程度上會直接影響到土地增值稅的清算工作，在整個工作中，會計工作具有一定的不可逆性，所以想要在土地增值稅清算工作中得到需要的數據，必須在成本項目以及賬目的明細環節就對土地增值稅的相關問題進行全方位的考量。

（二）準確計算清算項目收入和成本

在計算清算項目成本的時候主要有以下幾方面的內容：

（1）對拆遷補償費支出進行審查，要保證其與政府的搬遷和拆遷批文相符合，進行拆遷的公司要與拆遷戶簽訂拆遷補償合同，并且要出示支付補償費用的簽收花名冊，

（2）審核房地產開發企業在對工程進行驗收之后扣留的施工企業的質量保證金，在施工企業沒有在上述質量保證方面為房地產開發企業開發票的情況之下不能扣除，

（3）如果企業把利益支出看做是開發間接費用，則應當對其進行適當調整，

（4）如果房地產開發企業在計算開發成本的時候包含了預售證評估費以及交易費，那么需要對其進行提出，并且在剔除之后算入開發費用，

（5）針對開發成本包含售樓部裝修費的情況，應當對其進行調整，使其包含在銷售費用之內。

三、房地產企業土地增值稅清算程序

（一）清算準備

土地增值稅的征收目的主要是在稅收杠桿的作用之下完成對社會資源配置的優化，對商品房房價上漲起到一定的抑制作用，最終使整個房地產市場得到調節以及平衡，促進房地產產業的正常可持續發展。如果實際的清算工作需要消耗較多的時間，那么則根據具體的情況來選擇最合適的清算辦法，要合理審查原始資料以及相關憑證，從而為后續的清算工作的開展打下基礎。

（二）詳細清算項目成本和收入細節

在收入清算環節需要注意的是，總收入包含貨幣收入和非貨幣收入，所需要清算的不僅有開發土地，還有相關建筑物。

對成本清算以及審查工作有著較大的復雜性，需要加強對此環節的把控。例如要嚴格審查有沒有詳細的拆遷合同、是否具備政府批文以及承包合同等，以及在成本驗收環節有無完整發票證明、在成本造價方面有沒有出現問題等^[2]。相關企業在清算的時候，所清算的開發成本當中還需要有預售證評估費以及在交易中所產生的一切費用，以保證不會因偷稅漏稅而受到責罰。

（三）明確區別劃分清算項目

在清算增值稅的時候避免不了需要劃分清算項目，增值稅在實際計算的時候也應當劃分清算項目。在具體清算的時候主要會應用到以下幾種方法：

（1）如果項目為一次性開發項目，則在清算時能夠將其作為獨立清算項目，

（2）如果項目為分期項目，以分期項目為單位進行清算，

（3）如果房地產項目是按照用途來劃分，作為單項項目來進行清算或是單位項目來進行清算。

（四）收入總額計算

一些房地產企業不能將自己所開發的項目全部售出，或者其所開發的項目部分開發目的并不是為了銷售，在這種情況之下，余下的產品就會進行分配，或是當做職工福利，或是當做股東分配等，所以在清算的時候必須全面掌握這些情況，了解房源結構以及房源分布。

（五）應納稅額確定

企業在售賣商品房時還包括其所對應的相關設施，對其進行土地增值稅清算時可以使用以下方式：

（1）確定扣除項目，企業在進行房產轉讓或者相關建筑物的轉讓時主要有五項扣除項目，分別是土地使用權的轉讓金額、開發成本、開發費用、與轉讓相關稅金以及取得土地使用權與開發成本之和的20%，

（2）對增值額進行計算，計算方式為用收入額減掉扣除項目金額，

（3）對增值率進行計算，并且確定稅率，計算方式為拿增值額扣除項目金額，在計算時使用超率累進稅率，實際的稅率可以以稅率表作為參照，

（4）對應繳納金額進行計算，這個計算要以適用稅率為基礎，用增值額和稅率的乘積減去扣除項目金額與速算扣除系數的乘積即可。

（六）應繳納稅額計算

在土地增值稅的征收中主要會用到兩種方法，一是在實際的核算項目基礎上對增值額以及相應的增值率進行計算，保證稅率明確，再按照面積分別核算增值額，二是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅^[3]。稅務機關在審核鑒定清算項目的時候要嚴格按照相關規定和準則進行，并給出審核鑒定報告，相應的稅務機關應當審查其報告是否合乎規范，包括內容是否齊全等。

（七）申請清算

清算主要有兩種，即自行清算和要求清算。所謂自行清算，就是納稅人在準備好相關材料之后在規定時間之內按要求完成清算，同時還有要求清算，要求方是稅務機關，被要求方是納稅人，在接到通知之后納稅人應當在規定時間之內進行清算。

四、結語

綜上所述，本文針對房地產開發企業土地增值稅清算的財稅處理進行了關于清算辦法、清算重點以及清算程序的分析，探討了主要的清算流程以及清算過程當中所需要注意的細節。土地增值稅清算的財務處理工作對于房地產企業的發展有著重要的意義，企業在清算工作時要嚴格遵守規則、嚴格考慮實際情況、清晰認識到時代變化，才能夠保證財稅處理的科學性，希望文章的分析對于實際工作的開展能夠產生積極作用。

參考文獻：

[1]王晗.房地產開發企業土地增值稅的財稅處理及匯算清繳問題探討[J].商業會計，2011（27）：44-45.

[2]蘇艷.基于財稅處理剖析如何進行房地產開發企業土地增值稅的清算[J].建材與裝飾，2016（23）：147-148.

[3]路露.基于財稅處理剖析如何進行房地產開發企業土地增值稅的清算[J].財會學習，2016（04）：135-136.

作者簡介：范亮（1982.06-），男，貴州安順人，漢族，會計師，本科，從事工作：財務管理。