淺析農村宅基地確權登記問題

遲國瓏

摘要：目前農村宅基地的登記問題引起了社會的廣泛關注，大家更關注農村的建設情況以及居民住宅情況。雖然農村宅基地登記制度在我國實施的較晚，但是自實施農村宅基地登記制度以來，它推動了農村經濟的整體發展，也加快了新農村的建設。對此，本文針對農村宅基地確權登記問題進行深入的探索與研究，并從實際出發提出了相關的幾點建議，希望農村宅基地登記制度會越來越完善。

關鍵詞：農村宅基地，確權登記，問題

我國農村宅基地登記制度，由于歷史原因存在很多遺留問題。比如“一戶多宅”，宅基地濫用等問題顯著，這給農村宅基地登記工作帶來了很大的困難。經過黨和國家的不懈努力，我國農村宅基地問題雖然取得了很大的進展，但是上述問題仍未得到解決。所以，本文針對現今社會存在的宅基地登記問題進行了詳細的分析，并提出解決辦法。

一、農村宅基地確權登記中存在問題

（一）法律法規比較滯后

我國針對農村宅基地確權制度的工作并沒有合理的計劃，國家的法律條文規定與實際發展情況不相符，這樣在工作開展時會帶來很大的阻礙，從而影響確權登記問題的有效性。另外，我國并沒有頒布較為完善的農村宅基地確權登記的法律法規，只是在個別法律條文中會出現一些行為規范以及政府的調控方法。

（二）缺乏完善的規劃

隨著我國經濟制度的不斷完善，人們的社會需求日益增加，開始對住房提出了更高的標準和要求，這種情況的出現使得一些農民自建超規模和標準規定的住房，特別是在選擇建房地址的時候會比較隨意。由此產生一些新的問題，農村很多居民只建新的住房，而不拆原來的住房。有的村民還會不歸還原來的宅基地，這樣給政府管理和農村規劃帶來了很多障礙，尤其給不動產的統一登記帶來很大阻礙。另外，在新農村建設中應該有明確的目標以及規劃，將這種想法貫徹落實到農村宅基地建設中，但是由于農村規劃和土地利用這二者難以達到統一，最終導致新農村建設出現阻礙。在法律法規中，農村宅基地的使用是需要依法經過審批，符合集體組織成員的這一項規定，農民可以擁有宅基地的權利，這些住宅中包括庭院和其他用地。但是，有的村民會建設一些倉庫或其他用途房產，甚至還會將大面積的土地建設成曬谷場等。所以這又形成了新的問題，對于農村宅基地，登記人員如何將這些土地進行登記，哪些屬于農村宅基地的使用范圍。登記人員很難對其進行把握，給不動產統一登記工作帶來阻礙。

（三）缺乏健全的流轉機制

農村宅基地中存在宅基地流轉方面的限制，從而不能體現出房屋是農民的財產。我國城市化發展迅速，農村的人口數量不斷增加，但是有的農民居住在城里，他們希望自己的房子能夠為自己帶來利益，并希望房屋能夠流轉起來。但是由于宅基地流轉制度的限制，以及受利益影響，有些農民為了自己的私人利益會擅自轉讓宅基地的使用權，有些農民還會改變宅基地的用途，建立起小型加工工廠等。這種做法為國家統一登記管理帶來阻礙，還會影響農村的整體規劃與建設。

對于農村宅基地的使用權問題而言，只有農村集體經濟組織的人員才可以擁有，而對于那些不符合條件的人員則不能擁有使用權。因此，宅基地使用權問題必須做到明確。尤其是一些城鄉結合的區域農民，為了獲取利益，不顧法律規定，私下轉讓宅基地，使得宅基地的使用權發生改變，對農村集體經濟組織的權益產生不利影響。這種情況的發生，也給登記部門的宅基地權屬調查工作帶來許多困難，從而使得宅基地登記工作出現偏差，導致集體經濟組織內部產生矛盾，給社會增加了不安定因素，不利于和諧社會的形成。

二、農村宅基地登記的意見和建議

根據農村宅基地確權登記中登記者所遇到的問題，從以下三方面進行分析，從而找到相應的解決辦法，并希望在工作中找到能存在的共性，希望可以給登記工作帶來一定的啟發。

（一）登記方式

宅基地的確權登記方式主要有三種，分別是托倫斯登記和權利登記，這兩種登記方式在我國的農村宅基地登記中明顯突出。宅基地的使用權在我國屬于用益物權，房屋所有權以及土地使用權只有經過登記之后才可以確定其權利歸屬。我國不動產登記制度還處在初級發展階段，存在許多不足之處，但是應該秉承相應法律法規的有關規定，做出合理的選擇。我國農村的宅基地在流轉中有相應限制，導致部分農民違反相關法律法規，轉讓自己的宅基地。這種情況在農村很常見，當然，這種做法也不能說完全是錯誤的。根據哲學唯物辯證法原理：存在即合理。說明既然存在的東西就它存在的道理。政府以及相關部門要加強整改建設，以保護農民合法利益為前提，將農村宅基地確權登記問題落實到實處。

（二）登記程序

農村宅基地確權登記的程序有以下兩方面的重要意義：

一是工具價值。提高農村宅基地的登記效率，便于相關人員的管理與監督;增加交易的安全性，使得使用權人獲得合法權益。二是目的價值。登記程序作為農村宅基地確權登記的主要過程，它應該具有獨立性。

登記程序中存在登記的適用主體是產權權利人和不動產登記機構;還要經歷宅基地的使用權人進行申請、申報，不動產的登記人員受理、審核等;不動產登記機構與不動產登記申請人都要履行相應的權利和義務;最后，由不動產登記機關判斷宅基地的使用權是否合理。

（三）登記與公證

公證活動在進行時需要遵循客觀、公正的原則，相關公證機構需要承擔民事責任，并且可以行使公證權。公證人以及公證員都應堅持自愿公正和法定公正的原則進行公證，需要對公正結果保密負責。對于特殊事情要采取相應的回避制度，由此可見，公正的效率保障是非常高的，公證在快速發展的社會中扮演著不可或缺的角色，與人民的生活緊密相關。另外，到公證處公證比去法院打官司更節省時間，而且公正也具有法律效力。《公證法》也提出相關規定，公證機關要對所工作事項進行了解與分析，保證事項的真實性和合法性。值得我們學習的地方是，有些歐美國家使用了公證前置制度。這種制度隨著社會的發展可以運用到我國公證中。作者認為，由于農村宅基地確權登記制度不夠完善，所以可以在農村宅基地登記中使用公證的方法，這樣既可以節約登記成本，也可以為登記機構提供具有法律效力的登記依據，這樣可以減少登記失誤率，提高登記的準確性。與此同時，也大大加強了對農民合法權益的保護。

三、結語

我國農村宅基地確權登記發展尚存在諸多不足之處，所以要格外重視農村宅基地的登記問題，相關政府部門以及工作人員要做好農村建設規劃工作，還要從實際情況出發制訂與農村情況相符合的登記方案。對于農村宅基地的權屬問題，還可以使用公證、司法等相關法律程序，協助登記工作的完成。另外，借鑒國外先進的登記制度以及先進經驗，有利于農村宅基地確權登記制度的完善。

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