物業企業財務管理問題探析

蘇雪峰 李維玉 李俊 楊欣艷

[摘 要] 我國物業管理行業起步雖晚，但緊隨著房地產業的腳步，近年來發展飛速。物業企業財務信息的使用者主要是政府職能部門和廣大業主，其重要性毋庸置疑，物業公司服務對象的寬泛性對其財務管理工作提出了特殊要求。分析物業企業財務管理中存在的財務理念落后、從業人員素質參差不齊、內控機制不健全及報表信息質量不高等問題，提出建立現代財務管理制度和內控體系，增強物業管理營運資金的流動性，實施全面預算管理有效控制成本，提高物業企業財務人員的從業素質等對策建議，以促進物業企業的健康可持續發展。

[關鍵詞] 物業企業;財務管理問題;內控機制;對策

[中圖分類號] F275[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）03-0154-02

一、物業企業現存財務管理問題剖析

（一）財務管理觀念落后

科學的管理觀念和健全的財務管理制度是保證企業良性經營運轉的關鍵。我國物業企業的規模普遍偏小，且以家族性的經營模式居多，很多企業的財務管理工作仍然沿用傳統的管理方法與模式，缺乏長遠的戰略眼光和經營定位，財務管理觀念并沒有隨著業主追求的智能化、精細化、快捷化的生活方式而更新轉變。同時，家族式的組織結構常常導致企業管理者受裙帶關系甚至感情因素干擾，只追求短期利益的最大化，對企業的財務關系及財務活動缺乏重視。財務管理理念上的陳舊導致管理目標、方法、手段的落后，很多物業企業無法構建現代財務管理制度，也無法形成良好的財務管控氛圍。

（二）內控機制缺失或不健全

物業企業由于行業屬性和自身規模因素，組織架構大多屬于垂直縱向管理的職能型結構，在此組織結構下，企業負責人往往“身兼多職”，精力有限，對內部控制無法充分重視，也無瑕制定出完善的企業內控制度。即使公司有現成的財務管理制度規范，但也因管理上松散疏漏而沒被嚴格執行，比如：物業管理費的收繳方式和過程比較隨意，很多沒有按照公司財務制度和內控流程規范執行，資金的安全性難以保證;空置房、過季采暖鍋爐等閑置的物業設施設備沒有做到定期清查及妥善利用，造成公司資產的空耗浪費;物資采購、倉儲保管業務有時因專人包辦或量多品雜而記錄過于籠統，導致實際量價與賬目不符，甚至存在“回扣”及“跑冒滴漏”現象。另一方面，家族性的經營模式有時會導致個別股東大權獨攬，行為不受約束，甚至發生侵占公司財物、以公司名義借款等違法活動，給企業帶來巨大風險。總之，物業企業特有的組織結構形成了高度集中的財務管理權利，中間管理權責層級過少，難以實施有效的相互監督制約，最終導致企業內部控制機制失效。

（三）營運資金匱乏且運用不合理

眾所周知，物業企業的資產總額當中占比最大的是流動性資金、資源，所以營運資金的流轉是維系物業公司正常經營周轉的根本保障，是物業企業的命脈所在。物業服務公司作為作業密集型和管理密集型交融的企業，對短期流動資金和基礎人力資源的耗用比較多，但常因受企業規模過小、信用等級偏低及抵押品價值不高等因素困擾，造成短期資金外部融通的困難，為了維持物業管理業務運轉，很大程度上要依賴企業內部自有資金的支撐。把有限的內部營運資金發揮出更高的效率，加快其周轉速度，是物業企業財務管理最關鍵的任務。但因企業組織結構、財務管理人員水平、物業管理供應鏈流轉、應收賬款和存貨追蹤監控手段等諸多因素的制約，營運資金的利用效率并不高，無法有效控制物業管理成本。同時，企業在日常經營中還面臨著物業費收繳率低，業主交費不及時的困擾，進一步阻礙了物業管理收入向營運資金的“輸血”。

（四）會計信息質量不高

很多物業公司財務人員配置不多，但業務種類繁雜且工作量大，財務工作基礎不容樂觀。首先，在互聯網信息技術普及的今天，部分會計從業人員仍沿用過去傳統手工記賬方式，對大中型企業已普遍采用的財務軟件及先進的信息技術存在畏難抗拒心理，導致會計核算效率大打折扣;其次，個別物業企業為了應對財政、稅務、工商等政府部門的監管檢查及業主委員會的監督，常常對物業管理收支明細進行“美化”甚至隱瞞，給會計報表信息造成了一定失真;最后，受財務工作人員的專業水平限制，企業很少對物業費收繳率、預收賬款、成本費用開支及維修資金使用等關鍵數據進行預測，財務預算報表信息籠統、表述模糊，無法滿足物業企業財務管理上的需要。

（五）財務管理人員整體素質不高

首先，物業管理行業屬于處在第三產業供應鏈末端的微利行業，從業人員的薪資普遍不高，企業負責人認為物業管理業務簡單粗獷，所以招聘財務人員時為了節約人力資源成本，在一定程度上降低了對其專業素質甚至行業操守的要求，聘用的部分從業人員專業水平不高、工作態度不嚴謹，給企業帶來用人管理上的隱患。其次，物業企業在人力資源管理層面，不太重視對財務人員的培養，缺少崗前及繼續教育培訓，員工素質得不到提升。再次，在日常工作中，存在著重會計核算輕財務管理的傾向，當會計崗位人員完成簡單的賬務處理工作后，因人手匱乏常常由非科班出身的公司高管直接兼管財務管理工作，使財務管理的專業化程度降低。最后，較小的業務規模及過于簡單的崗位設置，對員工無法形成完整的監督、約束及考評機制，容易造成財務人員工作失誤甚至“逆向選擇”，給企業帶來財務風險和經濟損失。

二、完善物業企業財務管理的對策

（一）建立現代財務管理制度和內控體系

科學完善的財務管理制度是保障物業企業正常經營運轉的關鍵，構建完善的財務管理制度體系能夠幫助物業企業形成良好的財務管控氛圍。當前，物業企業應嚴格按照我國會計核算和財務管理的相關法律、規章、條例，結合物業管理行業及物業企業自身特點，建立起完善的現代財務管理體系，形成自我約束機制。首先，結合物業管理業務的經營特點與管理需求，制定出適合規范物業企業財務活動與財務關系的《財務管理制度規范》，并提供切實的可操作性;其次，物業企業可以將內部控制作為財務管理制度的主體，然后再細化為更多具體控制制度，各項具體制度相互關聯、相互銜接，形成體系;再次，保證內控制度的嚴格執行，加強財務審核，“圍堵”各種可能出現的漏洞并形成制約機制。比如：對物業企業財務人員經手的各種票據嚴格審核并明確責任人，對收費人員及收費程序嚴格管理，對物業空置房、閑置設備設施進行定期登記檢查，營運資金的流轉要追蹤管控等。將上述措施以規章制度的形式體現在物業企業的財務管理制度當中，做到財務管理行為制度化、日常財務工作規范化;最后以物業企業《財務管理制度規范》為基礎，配以與各項財務活動相關聯的分支管理辦法，如《物業管理企業財務管理規定》《收費管理辦法》《空置房管理辦法》《庫房物資管理辦法》《票據管理辦法》等，最終形成適合物業企業會計核算和管理要求的現代財務管理制度體系。

（二）增強物業管理營運資金的流動性

針對上述物業企業因融資能力、運營效率、業主繳費率等所導致的公司流動資金不足的問題，要想改善營運資金的周轉，可以采取以下幾個方面的措施：一是可以充分利用手中的物業資源來擴展業務范疇，增加創收渠道，補充流動資金。比如開展房屋租賃、房產轉讓、家居裝潢、家政服務、代理代辦業主委托事項等中介業務，搭建物業公司自己的信息服務平臺以圍繞業主提供全方位的拓展咨詢服務，與業主合作利用物業小區公共部位對外提供廣告媒介服務等;二是重視對業主進行物業管理法規、條例的宣傳活動，提高業主繳費的意識、意愿，同時加強應收賬款（物業費）的催收工作，縮短應收款項的周轉時間以提高流動性;三是加強營運資金的日常管理，由物業企業財務主管集中管理、統籌調配，進一步縮短應收賬款和存貨的周轉期，同時做好對現金浮游量的利用，提高閑置資金的使用效率。

（三）實施全面預算管理，有效控制成本

物業管理是服務型行業，對公司實施全面預算管理可以大幅度提升財務管理效率進而降低物業管理成本。全面預算管理包括預算編制、預算執行、預算監督及預算評估等程序。在預算編制階段，物業企業應遵循科學合理、嚴謹精確、實事求是的原則，從財務統計的角度深入到公司的各個部門進行實際調研，在相關部門共同協作下制定出系統的物業公司全面預算;在預算執行與監督評估階段，財務管理部門要對經營過程中的各項成本支出進行有效監督，同時，人力資源部門要做好定期考核，員工薪酬與物業管理作業量緊密結合，充分調動員工積極性，從而實現預算管理的嚴肅性和有效性。公司上下都應遵循流程規范嚴格執行全面預算，使其真正成為企業開展日常經營活動的指揮棒。

（四）提高物業企業財務人員的從業素質

首先，物業企業高層應轉變財務觀念。管理層應該樹立現代企業財務管理觀念、思維，從公司戰略上重視財務管理部門、支持企業財務管理工作，主動學習財務知識，能讀懂財務報表，會進行簡單的財務分析;其次，擇優招聘與系統培訓相結合。物業企業招聘時，應該優先選擇會計等級資質較高和服務行業里財務管理經驗較為豐富的人員，并在正式上崗前進行系統的財務工作崗前培訓。每年組織在崗人員參加行業繼續教育培訓，鼓勵員工與同行交流學習，持續提升企業財務人員的專業綜合素質;最后，完善財務人員考核獎懲制度。定期對現有財務崗位作業員工進行考核，對于考核成績不合格達不到崗位要求的員工予以解聘或轉崗，只讓適合崗位的稱職員工留任，同時將財務人員的職稱等級、工作量等作為制定薪酬的標準，形成激勵機制。

三、結語

物業企業的健康可持續發展離不開財務管理體系的運作，而繁冗龐雜的業務特點對財務管理工作提出了較高的要求，需要物業企業從高層管理到基層作業的全員配合支持。只有采用先進的管理手段，完善內部控制，構建科學完整的財務管理體系，諸多問題才能得到修正解決，才能發揮出財務管理的最大效用，物業企業才能夠實現自身的經營戰略目標，才能為廣大業主構建和諧社區環境貢獻力量。

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[責任編輯：史樸]