新形勢下三亞市住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展研究

王文麗

[摘 要] 隨著海南自貿(mào)港建設(shè)，三亞由以旅居型短期為主的住宅租賃市場向工作居住型的中長期租賃市場轉(zhuǎn)變，而三亞中長期租賃市場的建設(shè)尚處于起步階段，存在市場供給結(jié)構(gòu)不合理及政府監(jiān)管薄弱等問題，政府應(yīng)主導(dǎo)構(gòu)建多層次住房租賃產(chǎn)品體系，提供多元化住房租賃產(chǎn)品，搭建租賃交易服務(wù)平臺，提升租賃合同登記備案率，以服務(wù)促管理，通過多種舉措完善中長期住房租賃市場。

[關(guān)鍵詞] 中長期租賃市場、多元化住房租賃產(chǎn)品、服務(wù)促管理

[中圖分類號] F299.32 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2020）03-0075-02

海南省認(rèn)真貫徹黨的十九大報告中房住不炒的定位，并根據(jù)習(xí)總書記“4.13”建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)（港）的講話精神，對全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中貢獻(xiàn)巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，以壯士斷腕的決心，出臺了全域限購政策，落實了限購、限售、限貸等方面的調(diào)控措施，在購房市場調(diào)控中效果十分明顯，房價過熱趨勢得到遏制。根據(jù)十九大報告精神，各地要建立多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力發(fā)展和培育住房租賃性市場，然而海南及三亞在此方面的相關(guān)政策、制度則還處于起步階段，如何保障住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制，吸引各類人才流入，進(jìn)而推動海南自貿(mào)港建設(shè)，值得研究與思考。

一、海南自貿(mào)港建設(shè)背景下三亞住房租賃市場的變化

（一）從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變

過去二十多年全國的房地產(chǎn)市場主要是以商品住房購買為主的住房銷售市場，而三亞的住房銷售市場又以省外居民的投資性需求和享受性需求為主導(dǎo)，由于稀缺的地理、氣候資源及特殊的市場需求，三亞的房價一直較高，房地產(chǎn)成為三亞及海南的主要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控和海南自貿(mào)港建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要，海南省先后出臺了《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》和《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》以調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場，居民住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)樽》夸N售市場和住房租賃市場并舉的局面，限制投資性需求增長，由住房銷售市場調(diào)節(jié)省外居民的享受性需求和滿足本地居民的改善性住房需求，通過保障性住房和住房租賃市場滿足省內(nèi)外居民的基本居住需求。

（二）從旅居型短期為主的住房租賃市場向工作居住型的中長期租賃市場轉(zhuǎn)變

三亞是我國唯一的熱帶濱海城市，氣候宜人，具有獨(dú)特的地理位置和自然資源，吸引了大量的外省居民和游客來三亞短期居住，以往三亞的住房租賃市場租住主體很大一部分是過冬度假的候鳥群體。隨著海南全面深化改革開放，大力推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，海南的發(fā)展需大量引進(jìn)各類人才，2019年眾多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐海口和三亞等地，大型項目落戶海南，2020年為海南自貿(mào)港建設(shè)元年，海南的美好發(fā)展前景將吸引更多人才來瓊工作生活，加之戶口政策的調(diào)整，未來會有更多的三亞新市民，短時間內(nèi)無法實現(xiàn)購買住房愿望的這部分三亞新居民需要通過租房來解決其住房需求。

二、三亞住房租賃市場的現(xiàn)狀與困境

三亞為旅游休閑度假勝地，住房租賃市場有其特殊性。首先，住房租賃市場以旅居型短期居住為主，且淡旺季季節(jié)性差異明顯。三亞住房租賃主體很大一部分為候鳥度假群體，其租住期限較短，一般為長期的三到四個月，短期的一個月，租住時間主要集中在11月份至來年的2月份，因此住房租賃季節(jié)性強(qiáng)，呈現(xiàn)出明顯的淡旺季之分（淡季為4月份至10月份），旺季房源緊張、價格偏高;淡季房源充足，價格較旺季低。其次，租賃房源供給以私人房產(chǎn)為主，中高端房源充足，低端房源不足。三亞住房市場很大一部分是非三亞本地居民基于度假、投資而購買房產(chǎn)，卻長期不在三亞居住，有出租需求，但這部分房源基本屬于中高端房源，價格偏高，而大學(xué)剛畢業(yè)的新入職人員和從事旅游、酒店、餐飲、建筑等各種服務(wù)行業(yè)的外來工作人員，其經(jīng)濟(jì)收入低，難以負(fù)擔(dān)高昂的租金。

隨著未來海南自貿(mào)港建設(shè)的發(fā)展需要，會有越來越多的中青年從業(yè)人員來三亞長期工作生活，而三亞的租賃住房市場供給產(chǎn)品和供給主體單一，可供外來工作人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，供給結(jié)構(gòu)不合理，市場供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出與實際需求相矛盾的狀況。另外租賃雙方為了降低交易成本，居民對房屋租賃登記備案不給予配合，因而政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場發(fā)展缺乏有效信息，政府主管部門也無法對市場實現(xiàn)有效的監(jiān)管。

三、三亞住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的對策建議

（一）構(gòu)建多層次住房租賃產(chǎn)品體系，提供多元化住房租賃產(chǎn)品

1.加大公共租賃住房供給及租房補(bǔ)貼

一方面，政府通過新建、改建、收購、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，由政府實行統(tǒng)一管理。租金實行政府指導(dǎo)價，綜合考慮房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息，以及三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和承租人支付能力等因素制定和調(diào)整。另一方面，引導(dǎo)符合公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)的個人、家庭申請租房補(bǔ)貼，通過市場解決其住房需求。

目前三亞按從業(yè)人員的學(xué)歷予以不同的租房補(bǔ)貼，仍然難以惠及到人數(shù)眾多的低收入人群，政府應(yīng)結(jié)合三亞實際發(fā)展情況，制定公共租賃住房保障對象的收入、社保繳納年限、住房困難等標(biāo)準(zhǔn)，以及各類保障對象的具體租金標(biāo)準(zhǔn)，保障中低收入人員的住房需求。

2.鼓勵、扶持產(chǎn)業(yè)園建設(shè)配套住宅區(qū)

在開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，如崖州灣科技城、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)園、海棠灣旅游酒店區(qū)域，根據(jù)實際需求情況開發(fā)建設(shè)租賃住房，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人口住房問題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地可配套建設(shè)租賃住房等生活服務(wù)設(shè)施，規(guī)定其租賃住房建筑面積與總建筑面積的適當(dāng)比例，并按原用途使用土地，不得分割轉(zhuǎn)讓。

3.鼓勵、扶持商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房

三亞市區(qū)內(nèi)有一些空置率較高的商住樓、酒店式公寓，將合適的商業(yè)、辦公用房、酒店式公寓轉(zhuǎn)作租賃住房，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也有利于增加住房租賃供應(yīng)量，平抑房租價格。既有的商業(yè)和辦公用房項目，以宗地或棟為單位改建，不改變原土地用途、土地使用年限和容積率;改建項目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。改建后的項目可按規(guī)定由實施主體申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.逐步推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房

根據(jù)《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》第五條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于租賃性住房建設(shè)。三亞市中心區(qū)域不大，下轄的吉陽區(qū)、海棠區(qū)、天涯區(qū)和崖州區(qū)很大一部分區(qū)域是集體土地，海南自貿(mào)港的建設(shè)過程中，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)及項目建在這些集體土地周邊，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作人員和外來務(wù)工人員的住房需求，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

5.鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提供租賃地產(chǎn)業(yè)務(wù)

當(dāng)前海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，嚴(yán)控新增用地的情況下，政府部門可以有針對性地推出有關(guān)的房屋土地政策，促進(jìn)一部分商業(yè)住宅進(jìn)入房屋租賃市場，從源頭上有效地增加房屋的租賃供給。如政府部門可以通過減免相關(guān)稅金、提高容積率以及降低出讓金等優(yōu)惠政策，鼓勵、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用尚未開發(fā)的存量商品住宅用地開發(fā)租賃住房項目，或利用存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品房，拓展房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)政策

公租房的退出機(jī)制、集體性經(jīng)營用地用于租賃性住房建設(shè)及商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房，都需要更加詳盡的法規(guī)、政策指導(dǎo)意見及措施出臺，以落地實施。同時需完善金融政策和稅收政策，開展人才租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）探索，以充分吸引和利用社會資金進(jìn)入租賃市場。

（三）搭建三亞市租賃與交易服務(wù)平臺，以服務(wù)促管理

在目前及未來很長一段時間，租賃住房的供給主體仍然是以個人為主，租賃雙方為降低交易成本對租賃合同不予登記備案，政府對整個市場缺乏有效信息，難以做到有效監(jiān)管。改變這一監(jiān)管難題，應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，政府應(yīng)先行提供市場接納的公共服務(wù)，提高備案登記率，進(jìn)而促進(jìn)高效監(jiān)管。

政府主導(dǎo)搭建租賃與交易服務(wù)平臺，該平臺為租賃雙方提供多種便民服務(wù)：出租方可通過該平臺免費(fèi)發(fā)布房屋出租信息，租賃雙方在該平臺上成交，不收取任何手續(xù)費(fèi)，為租賃雙方節(jié)約交易成本。平臺制定推行住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，促使交易達(dá)成。同時平臺應(yīng)與稅務(wù)、金融、住房公積金、市場監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、住房保障等公共服務(wù)。通過多樣化的便民公共服務(wù)，使用戶接納服務(wù)平臺進(jìn)而在平臺成交。如此，由政府主導(dǎo)圍繞住房租賃提供相關(guān)的社會保障的公共服務(wù)，將極大提高租賃主體對租賃合同予以登記備案的積極性，這樣既方便掌握全市房屋的租賃信息，也能切實對房東、租客的權(quán)益進(jìn)行有效保護(hù)，避免出現(xiàn)租賃糾紛。

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[責(zé)任編輯：史樸]