金融集聚對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

【摘要】本文選取我國273個(gè)地級市2007—2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)空間計(jì)量模型研究分析金融集聚對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)金融集聚程度的高低是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但是銀行業(yè)集聚、證券業(yè)集聚以及保險(xiǎn)業(yè)集聚對房價(jià)的影響不同。

【關(guān)鍵詞】金融集聚;房地產(chǎn)價(jià)格;動(dòng)態(tài)空間計(jì)量

一、前言

近年來，我國房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，同時(shí)金融集聚的現(xiàn)象也越發(fā)顯現(xiàn)，金融資源的空間集聚會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的外部福射效應(yīng)，其組織形式的變化勢必會(huì)對其他經(jīng)濟(jì)要素產(chǎn)生直接或間接的影響（王弓、葉蜀君，2016）。那么金融集聚對我國商品房價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響？研究二者之間的關(guān)系對于調(diào)控我國房地產(chǎn)市場有著重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究文獻(xiàn)已經(jīng)非常豐富，況偉大（2000）在2000年便利用格蘭杰關(guān)系檢驗(yàn)了土地價(jià)格與住房價(jià)格之間的關(guān)系。高波等（2009）認(rèn)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的貨幣因素或者貨幣政策會(huì)從供給和需求兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。現(xiàn)有文獻(xiàn)中關(guān)于各種產(chǎn)業(yè)集聚對房價(jià)影響的研究也較為豐富。國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中，周啟良（2015）從制造業(yè)集聚的角度研究其對房價(jià)的影響，劉湯娜（2015）研究發(fā)現(xiàn)全國層面經(jīng)濟(jì)集聚程度的增加會(huì)促進(jìn)房價(jià)的上漲。綜合以上的文獻(xiàn)分析，本文將進(jìn)行以下兩處改進(jìn)：（1）以我國273個(gè)地級市為樣本進(jìn)行研究而不是省際數(shù)據(jù);（2）運(yùn)用動(dòng)態(tài)空間計(jì)量模型，將空間因素和時(shí)間因素納入研究之中。

三、理論分析：金融集聚和房地產(chǎn)價(jià)格

金融集聚通過多種機(jī)制影響房地產(chǎn)價(jià)格，張戈等（2012）通過研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸作為房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要來源，可以增加房地產(chǎn)開發(fā)投資總量，提高建成商品房供給量，進(jìn)而對房價(jià)起到抑制作用，另一方面，李勇和剛高波等研究發(fā)現(xiàn)銀行增多可以使當(dāng)?shù)鼐用窀撰@得個(gè)人住房信貸，有效提高住房需求，從而對住房價(jià)格起著拉動(dòng)作用。另外，金融集聚還可以影響勞動(dòng)力的流入，增加對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的需求，從而進(jìn)一步對房價(jià)產(chǎn)生影響。

四、數(shù)據(jù)選取和模型設(shè)定

（一）變量選取和數(shù)據(jù)來源

本文選取2007—2016年我國273個(gè)地級市的面板數(shù)據(jù)，研究金融細(xì)分行業(yè)及其平方項(xiàng)集聚度對地級市房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并以區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)就業(yè)員工平均工資、土地價(jià)格、房地產(chǎn)投資開發(fā)額、銀行業(yè)和證券業(yè)集聚與投資開發(fā)額交互項(xiàng)等為控制變量。本文數(shù)據(jù)來源于wind數(shù)據(jù)庫和各地級市2007—2016年國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中銀行業(yè)集聚、證券業(yè)集聚和保險(xiǎn)業(yè)集聚是根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫銀行存貸款余額、證券交易額、保費(fèi)收入總額運(yùn)用區(qū)位熵的計(jì)算方法得到。為了消除異方差影響，本文對相應(yīng)變量作對數(shù)處理。

（二）模型設(shè)定

本文通過納入空間和時(shí)間效應(yīng)的動(dòng)態(tài)空間面板回歸模型進(jìn)行研究，可以同時(shí)對模型中自變量的長期效應(yīng)和短期效應(yīng)進(jìn)行分析。本文使用動(dòng)態(tài)空間杜賓模型，用DSDM表示。

另外，對于模型的權(quán)重系矩陣，本文選擇使用二元連接矩陣，即當(dāng)兩個(gè)地級市相鄰時(shí)，矩陣元素取值為1，反之，則取值為0。

五、實(shí)證分析

（一）空間性分析

本文對我國273個(gè)地級市2007—2016年商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行空間自相關(guān)檢驗(yàn)，得到莫蘭指數(shù)。莫蘭指數(shù)是進(jìn)行空間自相關(guān)檢驗(yàn)最普遍的方法，其取值一般介于-1至1之間，大于0表示正自相關(guān)，小于0表示負(fù)自相關(guān)，等于0則表示不具有空間相關(guān)性。運(yùn)用stata15軟件分析得出我國各地級市之間的商品房價(jià)格存在顯著的空間正相關(guān)關(guān)系，適合使用動(dòng)態(tài)空間計(jì)量模型。另外，本文所研究的空間截面為全樣本范圍，因此可以確定面板模型選擇固定效應(yīng)最為合適。

（二）實(shí)證分析結(jié)果

本文選取空間滯后和空間誤差模型的一般形式即固定效應(yīng)下的動(dòng)態(tài)空間杜賓模型（DSDM模型），由回歸結(jié)果可以得出，商品房價(jià)格的一期滯后項(xiàng)對商品房價(jià)格有顯著正向影響，即往年房價(jià)比較高的區(qū)域其下一年房價(jià)傾向于維持高水平，或者更高。進(jìn)一步將動(dòng)態(tài)空間杜賓模型分解為長期與短期的直接效應(yīng)、間接效應(yīng)及總效應(yīng)。分解結(jié)果如表1所示。

從短期看，直接效應(yīng)方面，銀行、證券集聚的系數(shù)均為正，二者平方項(xiàng)系數(shù)均為負(fù)，都通過顯著性檢驗(yàn)，說明二者對區(qū)域房價(jià)的影響呈現(xiàn)倒“U”型，即在金融業(yè)發(fā)展初期，二者對房價(jià)起到提升作用，當(dāng)發(fā)展到一定程度，二者對房價(jià)起到抑制作用，可能是當(dāng)其發(fā)展到比較高水平之后，房價(jià)的高位超出居民的購買意愿，而且其所帶來的當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、物價(jià)等各方面的成本提高，也會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的成本，基于二者的共同作用，會(huì)在一定程度上遏制房價(jià)的繼續(xù)攀升。

另外，銀行和證券集聚與投資開發(fā)額交互項(xiàng)均對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著負(fù)向影響，可能是金融集聚吸引大量的資金進(jìn)入銀行、證券體系，為房地產(chǎn)企業(yè)投融資增加了便利，直接降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，進(jìn)而對房價(jià)產(chǎn)生抑制作用。間接效應(yīng)和總效應(yīng)方面，無相關(guān)變量通過顯著性檢驗(yàn)。

從長期看，直接效應(yīng)方面，銀行、證券集聚對房價(jià)產(chǎn)生顯著正向影響，但相關(guān)系數(shù)相較于短期均變大，說明金融集聚在長期對商品房價(jià)格的影響大于短期對其影響，另外，銀行業(yè)集聚的二次項(xiàng)通過了10%的顯著性檢驗(yàn)，說明長期相較于短期，銀行業(yè)對區(qū)域房價(jià)的影響仍呈現(xiàn)倒“U”型，而證券業(yè)對房價(jià)的倒“U”型影響則消失，僅對房價(jià)產(chǎn)生線性影響。

銀行集聚、證券集聚和房地產(chǎn)投資開發(fā)額交互項(xiàng)均對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著負(fù)向影響，與短期直接效應(yīng)類似，但是長期內(nèi)二者相關(guān)系數(shù)的絕對值相較短期均變大，說明銀行集聚和證券集聚與房地產(chǎn)投資開發(fā)額交互項(xiàng)在長期對房價(jià)的影響大于其在短期對房價(jià)的影響。

六、主要結(jié)論與政策建議

本文研究發(fā)現(xiàn)我國地級市往年房價(jià)比較高的區(qū)域其下一年房價(jià)傾向于維持高水平。從短期來看，銀行和證券業(yè)集聚對本區(qū)域房價(jià)產(chǎn)生倒“U”型影響，銀行和證券業(yè)集聚與投資額的交互項(xiàng)對當(dāng)?shù)胤績r(jià)均產(chǎn)生負(fù)向影響，保險(xiǎn)業(yè)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的作用并不顯著。從長期來看，銀行業(yè)集聚仍保留其對本地房地產(chǎn)價(jià)格的倒“U”型影響，而證券業(yè)集聚則是線性正向影響，銀行業(yè)和證券業(yè)集聚與房地產(chǎn)投資額的交互項(xiàng)對當(dāng)?shù)胤績r(jià)仍然均產(chǎn)生負(fù)向影響，保險(xiǎn)業(yè)的影響仍不顯著。本文的研究結(jié)論表明，近年來我國房價(jià)上漲的普遍現(xiàn)象，各個(gè)地級市的金融集聚是重要原因之一。

本文的研究結(jié)論也具有一定的政策意義，政府可以通過對金融市場和金融結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，特別是對于銀行業(yè)和證券業(yè)的調(diào)控，從而營造一個(gè)健康、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

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作者簡介：

李倩倩（1993-），女，漢族，河南洛陽人，碩士，東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院，研究方向：金融學(xué);

姚洪心（1969-），男，漢族，四川成都人，東華大學(xué)，研究方向：博弈論 、國際經(jīng)濟(jì)學(xué) 、產(chǎn)業(yè)組織理論。