復盤2019，我們的得與失

2019年馬上就要過去了，比大多數人的預測還要糟的是：這一年真的很不好過，而且看上去還僅僅是個開始！

這一年創業者們遭遇前所未有的資金困局，不管他們從前的融資靠的是PPT還是實打實的業績，如今一律失血。不是那些風投資本不想繼續投了，是資本市場忽然關了門，風險投資如今只剩下風險，不見投資的出口。似乎一夜之間被滅霸打了個響指，投資人們就都醒過來，不再相信夢想，只看現實現金流。那些造夢者隨時就可能被揭穿為騙子，也許夢想和騙局之間原本界限模糊，無法堅持的夢想也就只能接受騙子的下場。只可惜泥沙俱下，誰還記得給真正的創新以耐心？

這一年我認識的朋友有很多都轉行做了保險，他們大多都曾任企業中高層，人到中年忽然遭遇中年危機，走投無路。優秀如華為、騰訊這樣的企業也會認為這樣的員工既沒了上升空間又會阻擋年輕人的進步，自然首先向他們開刀。他們的再就業成了世紀難題，高不成低不就，創業又不敢，剩下的也就是這些年積攢的人脈資源，最適合賣保險，當然能否賣好還真要看人品和臉皮。在全球都缺乏投資出口的當下，保險成了最后的心理安慰。當姚振華以驕人的戰績從萬科的股權之戰中全身而退，當出現危機的華夏幸福最終選擇投靠平安，險資的投向值得我們關注。

這一年很多神話被打破，“大而不倒”、“平臺信用”、“風控機制”這些我們用來說服別人和自己的說辭，一旦遇見爆雷，所有的信念土崩瓦解。有朋友說“每到年底就是一年買榜時”，給地產商做排行榜一度是個好生意，除了前幾名差別不大，后面的排名各家都有各家的說法。排行榜最大作用一是來說服金融機構的風控，爭取更低的融資成本;二是可以用來勾地，地方政府需要這個來背書。爆雷之年暴露出來的問題是：規模越大的踩雷的幾率也更大，尤其要提防那些忽然崛起的和各榜差異巨大的，買來的排名可不就是用來給你下套的！

每年年底都是各種預測出臺，和對上一年預測打臉的時候。還記得年初我們做的十大非預測嗎？就算被打臉，也有必要做一下復盤，看看到底有什么在發生著改變，有哪些教訓值得我們銘記。

非預測1：債務爆雷之年，最好的資產并購之年！現金流折現成為資產估值的唯一方法。

【復盤】

爆雷之年沒錯，資產并購卻沒有想象中的井噴。房企接近崩盤的雖多，但真正敢出手似乎只有融創（年底還出了個世茂），大概各家自身的問題都不小，不要以為撿了個便宜反而把自己拖進了坑里。我們看到大宗交易有上升的跡象，下場的玩家卻還多是老面孔，外資仍是主力，但幾乎集中于京滬兩地，市場高潮時豪放出手的內資反而普遍低迷。在商辦物業散售被越來越多的城市所限制且REITs遙遙無期的環境下，整售退出幾乎是商辦物業投資唯一的出路。

資產價格居高不下（不到最后關頭沒人愿意割肉，哪怕只是估值折讓），退出困難（有的即使把租金做上去了，限于資產總價也難以出手），是內資遇阻最大的問題。如果不是像外資那樣有足以跨越周期的長錢，就必須考慮一個盡可能快的熟化模式，找到更大面的接盤資金，才有可能解決投資出口問題。于是以翰同資本、鍇瑞辦公等為代表的一些機構提出了“精品物業投資基金”模式，就是基于這樣的考慮，在資本寒冬中取得了不錯的投資業績。

非預測2：經濟下行，辦公遇冷。

出路有二：向產業靠攏，辦公商業化。

【復盤】

這一條已經被越來越多的數據所驗證，原來全國租金最高空置率最低的北京甲級寫字樓市場最新的機構披露數據空置率已經到了15.9%，為十年來最高，而這顯然還沒有算上即將入市的中服地塊、麗澤商圈、通州副中心。逃離CBD是2019年出現的獨特現象，為了更低的租金很多企業已經慌不擇路，從CBD轉向泛CBD，從寫字樓轉向園區，從按面積出租轉向按工位出租，已經是常態。中關村成為北京商辦市場最健康的區域之一讓人們意識到產業才是辦公的根基，而隨著更多更新更好的供應入市，人們要習慣“供大于求”才是未來的常態，要避免單純的價格戰，就必須提供更多的附加值服務，誰與產業走的更近，誰更有可能抓住客戶。聯合辦公在2019年隨著WeWork的上市夢碎已經越來越難自圓其說，也許是時候把它不單看做一個行業，而是當辦公生態的重要組成來看，更符合它真正的價值所在。

非預測3：長租公寓謊言揭穿，真正的公寓卻會迎來春天，看好CoLiving。

【復盤】

隨著青客公寓、蛋殼公寓等的上市申請，“長租公寓不賺錢”這件業內早已公認的“皇帝的新衣”終于被徹底扒光。大量資本看重長租公寓的那些贏利點，比如“N+1”，比如“租金貸”，比如“地產商的融資通道”，比如“年輕人群的入口”，在這一年要么被政策打壓，要么就自我爆雷，一個原本微利的行業被資本賦予太多的想象就是這樣的結局，到處都是投機者留下的爛攤子，最后只能逼政府出來重整秩序。

2019年我看到公寓行業最好的轉變是終于分出了個性，終于可以給活下來的這些公寓逐個準確的標識。住房租賃這件事本身沒錯，只是太關切民生，甚至可以說會影響城市的競爭力，比“房住不炒”更觸動政府神經的是“房租不炒”，所以未來主流的方向恐怕會是在管制環境下普惠經營，經受住規模考驗形成管理體系的公寓品牌未來最好的出路就是做服務商，2B、2G會是更適合的戰場（只做藍領公寓的安歆公寓的逆市融資或許就是個印證）。

Coliving這個模式在中國很有可能會轉成職住社區，為企業或行業訂制的新熟人社區也許會大行其道，沒看到現在產業自行拿地已經非常普遍，也許只有拋開了高昂的資產成本，共享經濟才有可能減負前行。

非預測4：“新零售”當道，商業需要重構。

出路同樣有二：數據賦能，商業社群化。

【復盤】

在這一年，傳統商業可以說是全面潰敗，外資大賣場除了沃爾瑪已經全部撤出中國，剩下的本土品牌也都投奔了互聯網，更慘的是傳統百貨、傳統商街，長安街上曾經的商業貴族賽特、麗都們紛紛關門，王府井、淮海路這樣曾經的“金街”早已風光不在。

2019年我們看到了令人欣喜的三個商業創新方向：1、以國和1000、萬有集市為代表的社區商業正在崛起，他們的核心點正是抓住社區居民的剛需，通過高頻的剛需形成強客戶粘度，進而形成自身獨特的生存之道;2、以“盒馬里”、“七范兒”為代表的新零售升級給人打開數據賦能的充分想象，當互聯網提供了流量和精準營銷，剩下的就是如何把場景做實，把人留住;3、以“TX淮海”、“SKPS”為代表的策展型零售正悄悄改變我們對實體商業的認知，只做少數人的生意，讓好奇變成消費源頭，用文化認同來定義商品，就可以策動潮流！

非預測5：最被低估的資產是酒店，第二輪行業性升級，細分中顯現機會。

【復盤】

這一年看到最多的還是“酒改辦”，那些地段優越而經營不善的酒店正在以辦公的面目重新出現，雖然或許還有結構上的硬傷，但“明顯”的租金提升空間還是令人躍躍欲試。

酒店其實一直在往兩個方向發展：做更令人向往的生活場景和做更有效率的快捷旅居。前者真的很需要基因，富三代以后的新世界鄭家大小姐才有可能做出一個瑰麗酒店，萬達老王、小王即使財富和見識都到了，做出來的酒店還是欠缺火候。所以可以做投資參考的酒店方向就只剩下第二條路徑，代表案例華住的CITIGO在這一年備受歡迎，他們開始走出資本合作模式，在不少地方，以CITIGO的坪效升級甚至要超出同地段寫字樓的單位租金！2019年還有一家酒店模式值得關注，就是來自印度的OYO，在如家、漢庭們都向輕奢升級時，主打低端酒店連鎖升級的OYO如拼多多般橫掃了我們的認知。建立在連鎖系統上的省錢模式，更精準觸達到了客戶認知，培養出來的客戶習慣會讓客戶形成更高的忠誠度，才有可能擺脫OTA的吸血。隨著辦公的過剩，酒改辦一定也會走向盡頭，多想想酒店本身還有什么新的玩法，或許更現實。

非預測6：文旅地產、特色小鎮一地雞毛。大都市生活圈的微度假卻大有可為！

【復盤】

文旅地產在2019年是全面崩潰，不僅中弘、復華、山水文園這樣原本就是小馬拉大車的民營資本在崩盤，就連華僑城、中青旅這樣有實力的央企都顯現出疲態。文旅地產、康養地產、產業地產（包括以產業為名的特色小鎮）普遍出現問題的根源都在于急功近利，原本需要時間去慢慢沉淀的事情非要用最快的現金回流來解決問題（也許只有具有魔鬼銷售能力的融創能做到？），在不需要那么多房子的地方造出一堆只能當投資的度假產品，孩子還沒養大就被榨干了精血。

2019年我們親自去驗證過兩種似乎還活的不錯的度假模式，一種就是獨一無二的袁家村，他們把餐飲開進了西安城里的購物中心，他們讓星巴克第一次開到了鄉下，他們居然還真的開始復制做管理輸出，這已經不能用農民的樸素智慧來形容了，農民才沒有這么高超的管理智慧;另一種就是田園東方，商業地產出身的張誠從不避諱自己做的就是地產邏輯，比起當年在萬達的操盤，以輕資產模式前行的他們對選址更加慎重，對土地吃的更透徹，對IP玩的更精準，不招搖，更實惠，在細水長流中找到了自己的生存空間。關于度假地產，我在2109年收獲最重要的一句話是“烏鎮是假的”，這話適用袁家村、阿那亞、田園東方、拈花小鎮等等一切成功樣板，假的做成了真的才是功夫所在。

非預測7：輕重資產合流，資管力是硬道理。不能分享資產增值收益的就不配稱資產管理！

【復盤】

這一年，資產管理在一切PPT模式都走向末路之時變成唯一的商業邏輯。被迫接盤的風險投資家們紛紛下場踢球，尋找一切可以填補窟窿變成穩定現金流的出路（比如氪空間最近就發現了做園區稅籌的市場，軟銀在WeWork的接管團隊大概也在干類似的事情），VC做成了PE竟然變成最好的一種結果。不光VC，當人們舉目四望發現只剩下重點城市的核心資產才是最安全的投資選擇，做財富管理的，成功上市融資的（比如小米），成功圈錢的創業者（比如WeWork的創始人諾依曼），都用腳做出了他們心底的投票。當所有資本的目光都集中于資產價值本身的增值，其實已經宣告“輕重資產之爭”已經有了答案，重資產才是一切的依托。

最近網上傳出的某集團未來五年的戰略規劃（2020-2025）細讀起來很耐人尋味，他們的愿景是“創造卓越的不動產投資集團”，資產管理列為十大平臺之首，2021年的整體發展目標是“中國房地產20強（沖刺10強），經營收入3800億元（其中住宅3000億元），資管規模1400億元”。這可是曾經要沖萬億銷售規模的行業龍頭給自己制定的目標，這是做了多么深的過冬準備和多么堅定的戰略轉型！資管已成共識，卻并非所有叫“資管”的都具備資管力，很多莽撞進來的資本成了峰頂的接盤俠，很多以為能分享資管收益的服務機構最終不過給人做了回前期服務，資管力的鑒別在當下變得異常重要，買錯可能就會是步步皆錯，用錯搭上可是自己的身家性命！

非預測8：產業訂制模式漸成趨勢。開發商的一個出路是做產業的代建商！

【復盤】

不知怎么，雖然大家都開始講“產城融合”，都習慣通過產業勾地，但目前為止除了我們之前看過的華潤與小米聯合拿地模式，或許還有藍城為代表的純代建模式，還沒有看到趨勢性的產業訂制模式出現。當我們慕名前往華為的松山湖小鎮，驚詫那里環境和建筑打造的一流水準（雖然也會有人詬病那些完全照搬的歐洲建筑有點不匹配華為的民族英雄形象），一問居然就是人家自己開發建設，完全真材實料，真金白銀，完全不用開發商再來插上一杠。

這一年我也聽過很多開發商在講產業地產研究，不少研究的還真深入，研究到了產業鏈、生態圈，然而就算他們用重金挖來了頂級團隊，還是做得不倫不類。我們組織過一次課程討論為何產業地產始終走不出萬達、華夏幸福的窠臼，原因就在于真正的產業培育實在太久，不光地產商等不及，地方政府們也等不及，大家都希望是收割在當下。相對而言，2019年相對可以說服我的一個是凱德收購騰飛之后新加坡式的產城開發（廣州知識城），一個還得說是劉愛明的中城新產業。凱德的重點不是產業，而是產業生長環境，地產商只需干好本行，打造出更吸引新興產業人才工作生活的環境，人來產才興新城方立（經典案例蘇州工業園）。

中城新產業則將重心向產業服務傾斜，搭平臺，組資源，促轉化，把開發商看家的那些資源整合本事都用來服務產業，結果就收獲意想不到的成效！看來原來這個“非預測”需要做個修訂，不是“產業代建商”，而是“產業服務商”，蓋房子不難，真正抓住產業核心需求才是有志在此有所作為的認真去下功夫的地方。

非預測9：產業互聯網將會催生城市的重新分工。崛起中的二線中心城市有更好的資產整合機會。

【復盤】

2019年我們重點走訪了列為“國家中心城市”的一批二線中心城市，就是為了驗證這個判斷。雖然國家政策給的類似，但我們看到的結果卻有很大的不同。西安、成都是搶人大戰的大贏家，大量涌入的資本和人才讓城市面貌有了質的飛躍，已經沒有人會懷疑他們國際化都市的成色（這點成都無疑更突出），這也就讓他們在高端產業人才的承接和產業資本的導入上占據了更高的位勢。

同樣的寫字樓空置，在別的城市是災難，在成都變成政府手中“筑巢引鳳”的金巢，政府不惜自己來為這“提前儲備的產業空間”買單，這時的低房價、低生活成本、高品質生活環境就成為搶人大殺器，專搶一線城市的逃離人群！南京是個待啟動的城市，重慶熱度已足需要找回自己的產業之根，天津則是個迷失的城市，再錯失良機真是白白糟蹋了天賦！就投資而言，這些城市要解決的還是一個投資出口問題，如何讓資本投的進還出的來，千萬不要變成“關門打狗”，是他們共同需要解決的問題。畢竟政府資金只適合做引導而不能包辦代替，有個歷史上的老故事不妨可以效仿一下，“千金買骨”，哪里能讓資本看到更多的希望，哪里就會變成下一輪城市大戰中資本大戰的贏家。

這一年我們還重點走訪了兩大都市圈，“長三角一體化”和“粵港澳大灣區”無疑會是未來中國經濟的重中之重，我們可以修正城市選擇邏輯，在這兩個都市圈中扮演產業協同角色的中小城鎮都會有機會，因為產業鏈真的不是一朝一夕可以建立的，與其生造，不如順勢而為！

非預測10：地產科技是尚未被挖掘的寶藏。房子將不再單純因為地段而值錢，房子能鎖定的人和數據才是真正財富！

【復盤】

“地產科技”是2019年業內討論最熱烈的一個名詞，說實話卻是雷聲大雨點小，就像投了那么多科技企業的WeWork仍然不被認為是個科技公司一樣，目前地產科技的運用還遠未達到“科技賦能”的高度。

說兩個2019年讓我看到相對信服但仍需要更多案例驗證的發現：第一個案例來自郎園的啟發，他們在2019年干了好幾件讓我大跌眼鏡的壯舉，一個是實現多項目擴張，在并不為人看好的區域（包括我在內，比如八寶山）愣是開出了刷出當地逼格新高度的產品，不光叫好還叫座！還有一個是他們舉辦的純文藝小眾演出居然場場爆滿！后來一打聽才知道后面是有家大數據分析公司做后盾，可以精準觸達目標受眾，生生把他們從人海中挖出來！還有一個案例就是盒馬里，其實技術一點都不復雜，但是從盒馬鮮生演變成盒馬里，坐實了數據導向的SKU篩選邏輯的成立，小店可以承載更豐富的場景內容，這就讓社區商業成為值得期待的商業模式。這兩個案例讓我看到數據應用的商業價值，這就比空喊科技或者裝飾出來的科技感更令人信服。

當城市更新時代更多表現為對存量的爭奪，誰手里有大數據的利器，誰就等于占據更有利的戰略地形。也許，2020年就能看見更多的成果展現！

以上就是我的2019復盤，讓我們一起發現2020更多的可能！

（本文作者系佰仕會創始人;文章來源：陳方勇視點（ID：CFY_Viewpoint） ）