民宿企業財務數據研究與未來投資可行性分析

[摘 要]文章針對七隱民宿進行財務分析，關注行業特有的財務數據（間夜成本曲線和入住率等），并基于現實情況測算企業保本點和預期效益;調研整體民宿市場，分析市場目前存在的價值觀問題和企業應對策略。

[關鍵詞]蘇州平江路;民宿;財務分析;本量利分析;SCP范式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.34.070

1 數據分析

七隱民宿（下稱民宿）位于蘇州市著名景區平江路一帶，交通便利，裝修古典。投資者于2018年12月1日正式營業，前期投資共計46995元，歸為沉沒成本。筆者從2019年6月開始調查，因此在成本端選取2018年12月1日至2019年5月31日共6個月作為財務周期。期間售出777間夜（客人入住一晚稱一間夜），產生經營費用63617元，平均經營成本為82元/間夜;若包含沉沒成本，平均成本為142元/間夜。此處只討論經營對平均成本的影響。

由圖1可知，平均成本與間夜數成負相關。成本構成中，水電、打掃費和日用品消耗為變動成本，因此平均成本的減少源于公共支出的攤銷。81夜（2月份銷售額）到88夜（12月）出現反常，通過查找當月支出發現12月新增員工工資2500元，增加人力卻沒有提高足夠的間夜數，導致成本上升。隨后該員工被辭退，曲線回歸下降趨勢。總體來看，當間夜數超過110時成本會大幅下降，隨后保持波動的下降趨勢，因此建議企業設置110間夜為最低銷售目標。此外，推斷后續大幅提高間夜數也不會迎來長期成本曲線存在的拐點。

各項成本占比最高的為清潔費（23207元，21%），其次為電費（21494元，19%）。其中值得企業注意的是3月平均每間夜電費從過往8.7元飆升至30.8元，需要調查是否存在異常用電。

在收入端，筆者將6月的預訂單納入統計，因為采用的范圍越長越能反映消費者的偏好。累計到6月3日，總銷售額達343623元，間夜數882，成交均價390元/間夜，入住率43.1%。入住率的變動反映了民宿與旅游行業緊密相關。3—5月為蘇州旅游旺季，平均入住率達到了55.1%，其中4月踏青季達到了68%。

通過對民宿各房型銷售情況的分析，高均價房型（均價大于390元）用更少的消費次數（372次，40%），卻創造六成的收入。其平均毛利率為82.6%，成交均價為523元。ATCR表達的是創造收入的能力，也就是效率值。高均價房型效率值都超過1，意味著每銷售一次此類型房型對總收入的增加有增速作用。表現最好的是“隱醉”房型，均價517元，收入貢獻占9.7%。而隱書、隱琪盡管均價更低（490元），但銷售數只有隱醉一半，企業需調查問題，如在這兩個房型的入住體驗和營銷方面上。

低均價房型特點在于入住率較高。榻榻米特價房均價266元，單獨入住率達到驚人的82.4%，可見低價在市場上的競爭力。然而，有時低價帶來的高入住并不會增加盈利。均價最高（582元）的套房隱仙總營收29906元，相比價格低廉、入住率高的隱舍（286元）帶來的總營收25998元更勝一籌。因此管理者應當兼顧入住率和房價的效率值。

2 市場分析

2.1 市場特征和企業行為

根據《2018年民宿發展報告》披露的數據，民宿市場目前呈現地理集中化趨勢，以麗江、廈門、大理等熱門目的地為代表的民宿，統攬了整個行業50%的收入。高集中度反映了這些城市處于成熟的市場環境，因此其完備的產業鏈（如裝修、營銷、布草清潔和房間打掃）使投資者享受較低的經營成本和學習成本。但這也使得他們打造出來的民宿同質化嚴重，競爭激烈。熱門城市民宿市場競爭情況趨于完全競爭市場，成交均價靠近理性均衡。并且市場份額已經固定，新進入者很難挑戰成名已久的“網紅”民宿的地位。

而在江蘇省，市場處于前期階段，發展水平遠不如昆明大理這些“發源地”。逐利性催使很多人進入這個他們并不了解的市場。企業水平參差不齊，存在“賺一票就走”的投機行為。年輕的市場也給予競爭者成為領導者的機會。其中一個核心問題是不成熟的蘇州民宿市場導致了市場上不再傳遞正確的價值觀。

成熟市場先進的理念使得企業實踐可持續發展，例如大理房東與經營者分享利潤，民宿經營者愿意打造有情懷溫度的客棧。當前蘇州正處于投資民宿風口，大量投資者進入市場，房東渴望短期暴利導致房租成本顯著上升，轉讓周期越來越短。而部分投資客背負資金壓力，隨意裝修民宿便冠以江南文化為噱頭高價宰客，只有很少的人愿意耐心做長久的輸出。由于全國范圍內民宿已經流行，消費者具有分辨能力，類似這種粗制濫造的產品嚴重地傷害了整個民宿市場未來的發展。針對七隱，其地段處于一個相當不錯的位置，但由于房東不愿意以合理租金出租并簽訂長約，投資者背負很大的資金壓力，并且擔心租期結束后將用心打造的民宿拱手讓人，因此民宿缺乏長久穩定的投資，并在發展停滯時已逐漸失去位置優越帶來的先手優勢。與承租經營者接觸下來覺得他們有想法和耐心將七隱打造成優秀的民宿產品，但基于上述原因正在思考是否繼續做下去。這其實是房東和承租者雙輸的最差結果。

在這樣混亂的市場下，認同只有真正做好產品，耐心把握細節，有人文情懷的民宿會活著，并且會在其他人內耗時不斷蠶食市場份額[1]。優勝劣汰是市場規律導致自發的洗牌。當后期市場逐漸回歸理性時，這些活下來的優質民宿將成為行業中翹楚，占有很大的市場份額。當然，優質民宿的存活也不是靠情懷，也需要雄厚的資金和精細化的管理來面對虧損的壓力。

從市場前景上看，無論是熱門景區如平江路，或是越溪、旺山這類未完全開發的景區，市場仍然有大量需求。七隱的均價是遠高于全國的，但十分接近全國平均入住率。結合當前七隱的入住體驗需要改善的情況，說明即使價格偏貴，游客仍然有比較大的入住需求，平江路及周邊景區市場沒有飽和。

2.2 定價和經營策略

根據報告，2018年平均房價普遍上升，高價民宿數量翻番，整體市場呈現高端化發展趨勢。全國熱門城市民宿均價在240～350元，平均入住率為44%。結合七隱的目前中高端的客戶群體和收入數據分析，建議民宿繼續向高端產品發展。

管理者需要加強認識，民宿不同于其他投資項目，它的興起源于人們情感上對于鄉土文化、風俗人文的訴求而產生的人文產品。本質上和傳統工業生產區別很大。優秀的民宿管理一定是帶著溫度的，并且需要緊跟社會。老牌的“會所”理念也是不適應當前年輕的社會的，應該接觸一些新媒體團隊完成營銷。目前是互聯網時代，因此建議雇用年輕人參與營銷和運營理念的建設。

3 盈虧臨界測算

前文測算成本為82元/間夜，由于考慮到個體記賬的不規范和較低的風險承受能力，故將成本乘以風險系數[2]11%得到估值成本91元/間夜。而每年可供入住數為360（天）×10（間/天）=3600間夜，入住率公式為銷售間夜/3600。

情況一：現狀，房租45萬元，租期兩年，無投資。

因為不追加投資，故直接采用過往數據。沉沒成本按6∶4分攤兩期。均價為390元時，保本點為第一年銷售1600間夜，入住率需達到44.4%;第二年銷售1568間夜，入住率達到43.6%。相比目前43.1%的入住率，顯然為虧損狀態。

總結：不增加投資的情況下操作空間太小，盈利預期幾乎不存在。但維持現狀虧損并不大，可以持有觀察整體市場是否迎來爆發。

情況二：房租45萬元，租期兩年，投資10萬元。

由于投資升級，預計均價漲幅5%至410元。沉沒成本和投資費用按6∶4分攤兩期。保本入住率第一年需達到46.9%，即銷售1688間夜;第二年42.7%，即1537間夜。

總結：民宿升級后主要問題在于提價的同時增加入住率。若入住率達到50%，不考慮機會成本總盈利為120203元。

情況三：租金45萬元，租期五年，租金每年遞增5%，投資20萬元。

由于大額投資，筆者預計平均房價將上漲15%至449元。沉沒成本同上分攤，投資費用按5∶5∶4∶4∶2五年分攤。保本點為五年需累計銷售7638間夜，平均每年銷售1528間夜，入住率42.4%。

若通過良好經營，未來入住率穩定提升，測算了其盈利能力。當入住率達到50%，五年累計盈利487596元;若入住率達到60%，累計盈利1131996元。此時機會成本以年化6%理財產品為選項，為186071元。

4 結論

是否投資七隱，筆者建議企業考慮自身營銷能力和合同簽訂時長。因為在民宿行業中，入住率是衡量盈利能力的重要指標[3]，我們的測算支持了這一點。而入住率極大程度上依賴營銷能力。其次從時間角度來看，相比短期經營，若能夠長久經營民宿，其回報率是以指數上升的。綜合比較，情況三是優先情況二進入討論立項的。整體市場是充滿機會的，若這兩點滿足，此項目年回報率約30%，建議投資此項目。

參考文獻：

[1]皮常玲.民宿經營者職業價值觀、情感勞動與獲得感研究[D].福建： 華僑大學， 2019： 31-70.

[2] 游家興，江偉，李斌. 中國上市公司透明度與股價波動同步性的實證分析[J]. 中大管理研究，2007（1）.

[3]袁琦.酒店投資項目可行性方法系研究[D].成都： 電子科技大學， 2008： 42-48.

[作者簡介]徐一凱（1998—），男，江蘇蘇州人，英國利物浦大學經濟學本科生。