恒大實施“增減法”降負債新戰略一季度大賣1465億實現“開門紅”

任可

受新冠疫情影響，全球宏觀經濟面臨挑戰，房地產企業如何度過這場“寒冬”，備受市場矚目，而敏銳的房企已悄然開啟新一輪戰略轉型。

3月31日，中國恒大（HK.3333）舉行的2019年度業績發布會上，集團董事局主席許家印正式宣布：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

啟動新戰略 “增減法”降負債

“高增長”就是要實現銷售高速增長。2019年財報顯示，恒大全年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%。按照許家印的計劃，2020年要實現銷售8000億元的目標，到2022年則要實現銷售1萬億元。據恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，2020年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億元，完成8000億元銷售并無壓力。

“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。2019年年報顯示，恒大擁有土地儲備2.93億平方米，因此，適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發展，還能大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。

而“降負債”則是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。財報顯示，恒大2019年資產負債率為77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點，負債偏高的問題讓管理層開始提前行動。

許家印在2019年度業績發布會現場算了一筆“賬”：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”

事實上，放眼房地產行業，降負債并不是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的集體訴求。2019年，國內商品房銷售額15.97萬億元，增速比上年回落5.7個百分點。分析認為，“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變，未來較長一段時間內全國商品房市場容量將維持現有水平。在此背景下，房企通過高杠桿實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長，才是決勝之關鍵。

作為國內土地儲備最高的房企，恒大此番提出的新戰略，以大力加強銷售及減少拿地開支為主要策略，實現負債大幅下降，充分體現了恒大及許家印前瞻性的經營智慧和戰略眼光。

“網上銷售”實現一季度業績“開門紅”

今年年初，恒大“網上賣房”一度占據熱搜榜，而其實施的“網上銷售”的顛覆性營銷革命，也確實帶來了實實在在的銷售業績。

恒大新戰略的核心在于降負債，盡管負債指標一般要到中期或末期財報時才會公布，但降負債的前提條件已經在今年一季度得到體現和滿足，那就是銷售額的大增。

從恒大一季度業績表現看，公司實現銷售額1465億元，大增23%;銷售回款1133億元，大增55%，行業排名第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。在房地產市場尚未走出“寒冬”的大背景下，恒大新戰略的初戰告捷，顯示出這一戰略決策的前瞻性與正確性。

據許家印介紹，恒大2月13日開始在網上銷售，18日實施線下銷售，十多天的時間里，實現了400多億元的銷售額，回款近200億元。3月份，恒大的銷售額達到600多億元，回款660多億元。許家印說，“這在恒大歷史上是沒有過的。”他同時表示，“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。”

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞也表示，“為什么我們對實現8000億元的銷售目標充滿信心，除了土地儲備非常豐富以外，我們全新的營銷模式，也是能夠戰勝疫情的最基礎的因素。”

企業經營猶如逆水行舟，不進則退，恒大在近幾年不斷提質增效的情況下，今年進一步實施“高增長、控規模、降負債”的新發展戰略。此次在一季度又交出了一份靚麗的成績單，無疑為其持續實現高質量發展增添更大的信心與底氣。

展望2020年，“穩定”將是房地產市場主基調，這為恒大轉型成功提供最好的土壤。市場分析認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恒大實現戰略目標提供強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年后恒大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平將成為現實。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恒大”。