防范房地產金融風險的會計對策研究

汪晶

摘 要：受我國融資渠道單一的影響，房地產金融的風險主要是由商業(yè)銀行來承擔。種種情況表明，我國的房地產行業(yè)存在著巨大的安全隱患，尤其是商業(yè)銀行的房地產風險危險性極高，一旦爆發(fā)會影響整個金融行業(yè)，甚至整個國家經濟的發(fā)展。因而，要采用強有利的措施來進行房地產風險的防范，保證房地產業(yè)和房地產金融行業(yè)的穩(wěn)定，促進國家經濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。本文主要論述了對于防范房地產金融風險所需要的會計對策。

關鍵詞：防范;房地產金融風險;會計對策

近年來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展迅速，勢頭迅猛。但受到房地產行業(yè)本身投資規(guī)模大，周期長、不可移動等特點的影響，其所要承擔的風險也是高于其他行業(yè)。增加對房地產金融行業(yè)的研究，提升房地產的風險意識，對于促進房地產行業(yè)以及相關金融行業(yè)的發(fā)展都具有重要的意義。

一、房地產的定義和風險概述

（一）房地產金融的概念

房地產是指在房地產的開發(fā)、流通和消費的過程中，通過信用渠道和貨幣的流通來籌資、融資和相關金融服務等一系列金融活動的總稱。房地產金融業(yè)務主要包含房地產業(yè)存款，開辦住房儲蓄和辦理房地產貸款，還包含房地產抵押貸款，從事房地產投資、保險、信托、貨幣計算和代理房地產有價證券的發(fā)行和交易等等。

（二）房地產風險的概述

房地產的風險是指在房地產融資的過程中，受到某些無法確定因素的影響，導致金融系統(tǒng)，尤其是銀行的預期收益和實際收益產生了一定的偏差，受到了損失，或獲得格外收益的機會。房地產是一個資金相對密集的產業(yè)，它的發(fā)展需要大量的資金作為支撐。銀行是提供信貸資金的重要行業(yè)，房地產的發(fā)展也對銀行信貸的業(yè)務量有一定的增加，為我國金融業(yè)的發(fā)展產生了一定的積極影響。房地產行業(yè)的投入和風險都比較高，周期相對較大，資金在進入房地產行業(yè)之后，所面臨的風險較為復雜，包括資產結構風險、利率風險、流動風險和通貨膨脹風險等等[1]。

二、房地產金融風險的形成原因

房地產金融風險主要存在于金融行業(yè)，主要的成因有兩個方面：分別是金融機構信貸系統(tǒng)發(fā)展不健全。例如萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，經過四年的發(fā)展，1988年正式進入到房地產行業(yè)，1991年成為交易所第二大上市公司。經過三十多年的發(fā)展，已經成為國內城市的配套服務商，主要聚集在全球較為活躍的城市和中西部的重要城市，并在2016年成功進入世界500強企業(yè)。隨著資本市場的成熟和企業(yè)融資渠道的擴大，企業(yè)在籌募資金方面變得更加便利，緩解了之前資金瓶頸的問題，促進了企業(yè)的發(fā)展。但這期間也有一定的問題存在，房地產行業(yè)受到外界環(huán)境因素的影響較大。面對多變的環(huán)境，企業(yè)在籌募資金是可能需更多的資金，同時受到企業(yè)管理方面的問題，會使得企業(yè)的實際成果和目標之間有所偏離。如果不及時決解，會產生非常嚴重的后果，其風險的成因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產泡沫膨脹

房地產行業(yè)產生經濟波動主要與經濟人根據(jù)基本面的房價信號所做出的經濟決策有關，使得經濟隨著泡沫的膨脹而產生破滅。首先，引發(fā)泡沫的房地產市場是經濟體的重要部分，在經濟體中占有較大的比重。隨著泡沫的膨脹甚至破滅，將會造成經濟上的波動。其次，產生泡沫的房地產市場與經濟體中其他的部門也有一定的聯(lián)系，通過金融鏈和產業(yè)鏈多渠道，傳遞房地產市場所產生的泡沫影響，間接的導致經濟波動。除了經濟波動之外，房地產產生的泡沫對其他部門的影響更大。

1、產業(yè)鏈傳遞

房地產行業(yè)影響整個產業(yè)鏈中上游和下游企業(yè)的購買行為，導致上下游企業(yè)經濟的萎縮和膨脹。房地產行業(yè)的繁榮，對于相關的建筑、設計以及原材料行業(yè)，銷售中介、銀行等都起到一定的帶動作用。相反，房地產行業(yè)一旦破滅，將會對這些相關行業(yè)產生一定的弱勢影響。根據(jù)對投入和產出的計算不難發(fā)現(xiàn)，隨著我國房地產行業(yè)單位產值的增加，對其他產業(yè)的單位產值也有一定的帶動作用，尤其是對商業(yè)和金融保險業(yè)。

房地產企業(yè)和其企業(yè)之間的業(yè)務并非是錢貨兩清的，其往往通過其他類型的付款方式來接受其他企業(yè)的商業(yè)信用。一旦房地產企業(yè)出現(xiàn)資金危機不能按期還債，那相應的下游企業(yè)也會出現(xiàn)危機情況，循環(huán)下去會對整個產業(yè)鏈產生影響。所以，產業(yè)鏈的傳遞過程包含商業(yè)信用和購銷活動，一旦中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，泡沫現(xiàn)象會相互傳遞。

2、居民消費

居民的財富是隨資產價格而波動的，進而導致消費的變動，這就是所謂的財富效應。根據(jù)消費理論可以看出，財富影響消費。隨著房地產在財富中比重的增加，房地產價格對消費的影響也在日益提升。當房地產財富效應比股票財富效應高時，金融市場的財富效應要高于銀行為媒介的財富效應。

3、金融鏈傳遞

除了產業(yè)鏈之外，融資鏈也是傳遞泡沫影響的另外一個渠道。具體來看，直接融資是通過股票或者債券為主體經濟，成為連接融資者和儲蓄者之間的鏈條。通過投資的收益和虧損，為房地產的投資者傳遞泡沫的影響。直接金融體制中投資的問題，會因為財務杠桿和會計標準所進一步的擴大。根據(jù)金融不穩(wěn)定的假說可以看出，如果繁榮時期較長，程度較高，人們會過于樂觀來進行更多的投資，經濟體的融資結構會變得更不穩(wěn)定。

間接融資是以銀行的貸款為主，房地產泡沫通過融資抵押品的價值，對銀行的信貸量有一定的收縮和擴張，產生經濟的波動。所以，企業(yè)的經凈價值和融資能力受房地產價格的影響很大。抵押房地產價格的上漲，會對企業(yè)的融資能力有一定的提高作用，企業(yè)可能擴大投資，提高生產能力。反之類推，但房地產價格的變動會由某個部門，蔓延到所有部門，即使這些部門之間沒有相關的聯(lián)系。泡沫的消滅會導致融資鏈被摧毀，引發(fā)居民和企業(yè)的苦難。投資者的虧損可能會使金融市場癱瘓，喪失定價功能，造成實體經濟的萎縮。

（二）金融機構信貸體系不健全

銀行信貸是房地產擴張產生泡沫的主要原因，如果銀行持有大量的房地產，那么一旦房地產價格上漲會造成銀行資本規(guī)模的增加，改變銀行的資產質量和盈利情況。銀行便會擴大對房地產的供給，提高價格，如此循環(huán)，使得房地產價格日益增加，出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。與此同時，銀行在房地產泡沫崩潰的情況下也很重要，如果因不確定因素導致房價下降，會降低銀行的資產價值，使得資產規(guī)?？s水，盈利下降。這些都會促使銀行減少對房地產的信貸供給。為了改善這種不利的局面，監(jiān)管者可能會實施更加嚴格的監(jiān)管，例如提高資本的準備資金，嚴格執(zhí)行銀行的規(guī)定，進一步縮減了房地產行業(yè)的信貸，對房地產價格的下降施加了一定的壓力[2]。

三、我國房地產風險的會計對策

（一）商業(yè)銀行加強管理，提高防御風險能力

商業(yè)銀行應當增加對房地產周期波動的研究，制定出相關的信貸系統(tǒng)。建立完善的房地產市場分析系統(tǒng)，作為實時的監(jiān)管和預測。增加房地產信息來源的途徑，關注各個地區(qū)房地產發(fā)展情況的變化，提高對形勢的分析和預測能力，有效的應對風險。同時銀行的信貸工作人員也應該加強風險意識，提高職業(yè)道德素養(yǎng)，在工作過程中盡職盡責。做好企業(yè)貸款前的調查和研究工作，分析信貸風險，并對風險實施有效的防范措施。

（二）提高企業(yè)信用，增強企業(yè)競爭力

目前房地產企業(yè)的自律性很差，往往把自身的金融風險轉化為市場金融風險。房地產企業(yè)要增加自律性，更加清楚和正確的認識市場。目前我國房地產開發(fā)的項目很多，如果企業(yè)對消費者利益無視，不尊重市場，不理會消費者的需要，會導致大量的房源不能售出，產生房地產泡沫。因此，房地產開發(fā)商在考慮自身利益的同時更應該提高企業(yè)的質量，一些不具有資格和信用不好的企業(yè)應早日退出。房地產企業(yè)的信譽有助于提高行業(yè)的發(fā)展和防范風險的能力。

（三）完善個人征信系統(tǒng)

提高個人房貸資產的質量，保證個人住房按揭貸款對象的信用良好，有還款能力，保障信息的對等性。商業(yè)銀行不能完全知道貸款人的全部信息，這就需要完善個人征信系統(tǒng)。通過個人征信提供，改變商業(yè)銀行僅憑個人身份和收入證明等原始的材料進行決策。減少欺詐行為，增加對放款大的監(jiān)管，把風險降到最低[3]。

（四）加快住房抵押貸款進程，分散貸款銀行風險

從2005年，中國建設銀行推出首款國內個人住房抵押貸款證券化產品之后，經過幾年的發(fā)展，目前我國市場上個人住房抵押貸款證券化產品的市場規(guī)模太小，不能適應龐大的住房抵押貸款的一級和二級市場的需求。受資產證券化提供的流動性很小的影響，我國個人住房貸款的金額仍然是銀行的存款。一旦儲蓄率較高，就導致銀行面臨資金短缺的問題。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款證券，能夠解決銀行資金的問題，減少風險的產生。但需要根據(jù)我國的實際情況，選擇適合我國國情的住房抵押貸款的模式，克服制度上的障礙，保證住房貸款證券化在一級和二級市場合理的運行。

近年來，房地產行業(yè)應成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。如果不對房地產金融行業(yè)的風險進行進一步的防范和控制，將對影響整個金融系統(tǒng)，造成一定的經濟損失。商業(yè)銀行加強管理，提高防御風險能力，房地產企業(yè)要提高企業(yè)信用，增強企業(yè)競爭力，同時完善個人征信系統(tǒng)，加快住房抵押貸款進程，分散貸款銀行風險，最大程度上降低房地產金融風險，促進國民經濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 宋潔.淺議房地產金融風險識別與防范策略[J].財經界（學術版），2018（01）：68-69.

[2] 吳義虎.房地產金融風險預警研究—基于海南的實證分析[J].海南金融，2017（11）：63-69.

[3] 鐘榮桂，江麗.中國經濟新常態(tài)與房地產市場風險防范[J].現(xiàn)代管理科學，2017（04）：103-105.