房地產經濟波動與金融風險防范策略分析

楊晨

摘 要：改革開放以來，我國經濟建設高速發展，其中房地產作為影響我國經濟的重要支柱產業，在國民經濟增長中扮演著重要的角色。但是作為資金密集型產業，房地產行業的健康發展與金融機構的支撐密不可分。一旦房地產出現波動將會誘發多種金融風險，如果沒有及時采取有效措施，將會給國民經濟發展造成極大的障礙。在這樣的背景下，本文概述了房地產經營中存在的問題，并分析了影響房地產出現經濟波動的主要原因，在此基礎上探討了幾點房地產經濟波動與金融風險的防范策略，旨在為房地產行業的穩定增長提供借鑒。

關鍵詞：房地產經濟;金融風險;原因;策略

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，近年來取得了飛速的發展。房地產行業具有資金密集、關聯性廣等特點，房地產行業的穩定發展直接關系著我國金融體系的穩定。但是，房地產行業中存在著許多不穩定因素，如果處理不當，將會對整個金融體系產生沖擊，嚴重者會誘發金融危機。在這樣的背景下，本文開展了房地產經濟波動與金融風險防范策略分析研究，具有重要的現實意義和研究價值，詳細如下。

1.房地產金融中存在的問題

房地產行業在實際生產過程中，存在著房地產開發資金過多依賴銀行貸款、消費者住房信貸存在違約風險、金融機構的經營存在問題等幾點問題，詳細如下[1]。

首先，房地產開發資金過多依賴銀行貸款。眾所周知，房地產行業具有顯著的資金密集型特點，因此為了保障經營活動的正常開展，房地產開發商與商業銀行之間建立了密切的合作關系，其開發資金比如購置土地的資金以銀行貸款為主[2]?，F階段的發展實踐顯示，房地產開發過于依賴銀行貸款，商業銀行過多的承擔了房地產市場的信用風險，給商業銀行的發展帶來了極大的阻礙。

其次，消費者住房信貸存在違約風險。消費者消費需求的增長，是房地產行業健康穩定發展的保障和基礎所在。隨著我國經濟建設的快速發展，人民生活水平日益提升，越來越多的消費者在已有住房的基礎上，開始選購二套房改善生活質量。與迫切的購房需求相比，消費者的購房資金有限，因此不得不依賴于商業銀行信用貸款。如果消費者出現經濟問題沒有及時還款，會給商業銀行帶來金融風險[3]。盡管我國有關部門已經出臺了監管措施，但是由于缺乏健全完善的個人信用體系，導致銀行無法及時準確的對借貸者進行監控，消費者住房信貸違約風險仍然存在。

第三，金融機構的經營存在問題。從商業銀行的角度來看，在房地產行業的快速發展的大環境下，隨著越來越多的商業銀行將房地產信貸作為優質資產，直接推動了房地產信貸的發展壯大。但是需要清醒的認識到，金融機構在經營中存在著急功近利的現象。比如，為了追求經濟效益，盡可能的拉攏客戶，商業銀行可以降低門檻，盡管提升了經營利益，但是也埋下了巨大的金融風險[4]。此外，也有部分房地產企業尋求與信托公司的合作，但是由于信托公司存在管理水平有限、經驗匱乏、實力有限的問題，對房地產企業的自身發展帶來了諸多不利影響，極大的增加了房地產經濟的波動性。

2.影響房地產出現經濟波動的主要原因

房地產經濟波動在房地產行業發展過程中是較為常見的現象。導致房地產出現經濟波動的原因是多方面的，比如經濟環境變化、城市發展規劃、產業投資回報、資金來源、供需關系變化等等，詳細如下[5]。

首先，經濟環境變化方面的因素。總體來說，經濟環境變化是影響房地產經濟波動的重要因素之一。本文所指的經濟環境為宏觀經濟環境，也是房地產行業賴以生存的基礎。在宏觀經濟環境下，房地產的經濟變量和參數受到多種因素的影響，比如國民生產總值、發展指數、通貨膨脹等等。

其次，城市發展規劃方面的因素。與政府相關的城市發展規劃也是影響房地產經濟波動的重要因素。房地產行業的快速發展既改善了城市環境，又完善了城市功能，有效的促進了城鎮化進程，是我國城市發展建設的物質基礎保障，可以說房地產發展情況直接反映了城市的發展水平。房地產與城市發展建設息息相關，如果城市發展規劃合理，將有利于房地產行業的正常發展，進而有助于城市發展建設，反之會對房地產行業的發展帶來負面影響。城市發展建設中，政府政策扮演者重要的角色，也是影響房地產經濟波動的重要因素。從我國近年發展實踐來看，為了推動房地產行業正規化平穩化發展，房管局等部門需要出臺相關政策，嚴格控制土地資源。

第三，產業投資回報方面的因素。產業投資回報對于房地產經濟波動及其穩定發展有重要的影響。據調查，我國房地產消費者由剛需性購房者和投資性購房者組成，其中前者主要用于居住，后者以投資盈利為主。對于后者來說，受相關政策和經濟發展的影響，投資回報率較高時會將資金轉移到購房中去。對于房地產經濟的大局來說，消費者的購房需求直接影響房地產經濟曲線，較高的投資回報率會促進房地產經濟的繁榮，導致供應量增加，供應量增加又會影響供需關系，進而引發經濟波動現象。

第四，資金來源方面的因素。資金是房地產得以發展的物質保障，是房地產行業發展的重要影響因素。如果對于房地產行業的投資力度加大，必然會促進整個行業的快速發展，進而形成繁榮的發展局面。據相關數據統計，我國房地產行業的資金多以建設單位自籌為主，比如銀行貸款等等，可以看出房地產行業假設對于銀行貸款有著重要的依存度，一旦銀行貸款政策出現變化，會導致房地產經濟出現波動。

第五，供需關系變化方面的因素。從某種意義來說，住房者與房地產行業二者之間的供需關系是房地產行業健康發展的內在動力。但是二者之間的關系處于動態的變化中，并且這種變化受到我國實際市場的發展狀況等因素的影響。房地產行業作為資金、勞動力密集型行業，在一定程度上也會影響供需關系，因而導致房地產經濟出現波動。

3.房地產經濟波動與金融風險防范策略

受經濟環境變化、城市發展規劃、產業投資回報、資金來源、供需關系變化等多種因素的影響，我國房地產行業會經濟波動的現象，給房地產行業帶來巨大的影響。為此下文從強化投資政策調控力度、加強房產價格管控、健全房地產金融系統建設等幾方面探討了幾點房地產經濟波動與金融風險防范策略，旨在更好的促進我國房地產經濟的健康可持續發展。

首先，強化投資政策調控力度。房地產行業的經營活動以及發展受到多種因素的影響，從投資政策的角度來看，為抑制房地產經濟波動現象，我國相關部門需要強化投資政策的調控力度。在具體的實施中，相關部門要結合地區發展實際，明確細則，注重改變投資主體結構。根據我國房地產投資現狀，相關部門應該對房地產投資進行管控，確保房地產投資處于健康合理水平。針對現階段房地產投資活動不規范等問題，政府應該充分發揮引導作用并出臺規范措施。

其次，加強房產價格管控。為了有效的抑制房地產經濟波動，必須高度重視房產價格管控，為我國房地產經濟的平穩發展保駕護航。隨著我國經濟的快速發展，我國城鎮化建設穩步推進，在這樣的背景下，各地商品房價格普遍上漲，為降低金融風險，有關部門應該加強調研因地制宜，對當地房產價格進行認真分析并采取有效的調控措施，確保房產價格處于合理范圍內?？茖W合理的調控措施，不僅可以激發行業內在競爭力，還能夠規避政府外在干預，確保房地產行業對國民經濟發展的促進作用。

第三，健全房地產金融系統建設。前面已經提及我國現行房地產金融系統尚不健全，個人征信系統但不完善。因此考慮到我國房地產經濟與金融體系之間的現狀，必須高度重視房地產金融以及個人征信體制建設。政府有關機構應該投入資金完善經營運行系統建設，并充分依賴互聯網、大數據等現代信息技術，分析房產價格與實際供需之間的關系，為風險監測和相關政策的制定提供有效的數據。我國房地產行業建設資金來源單一，為了分散銀行的金融風險，房地產企業應該積極拓展融資渠道。此外，規范個人信用標準，完善個人征信系統建設，能夠有效的避免個人違約現象的出現。對于商業銀行的金融機構來說，在順應房地產發展趨勢的前提下，積極提升自身風險管理水平，結合實際情況制定科學完善的管理機制，改善固有的經營管理模式，建立完善的信貸風險評估體系，提升金融機構的風險管理水平，能夠對潛在的金融風險進行有效的防范。

4.結語

房地產行業作為我國國民經濟的支柱型產業，其發展狀況與我國整體金融體系密切相關。房地產經濟的波動關系到我國金融體系的穩定，因此高度重視房地產經濟波動問題，并采取有效的金融風險防范策略，能夠引導整個房地產行業的健康可持續穩定發展。

參考文獻：

[1] 余春濤， 何繼紅. 淺談房地產價格波動對宏觀經濟波動的微觀作用機制[J]. 智富時代， 2018（4）：10.

[2] 李嘉琪. 房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J]. 今日財富， 2018（15）：26-27.

[3] 谷萌萌. 我國房地產金融風險及其應對策略[J]. 經濟研究導刊， 2019（14）：120-121.

[4] 宇文靜. 分析房地產經濟波動的影響因素及大數據應對措施[J]. 中國戰略新興產業， 2018（8）：62-62.

[5] 楊海生， 楊禎奕. 把握“脫虛向實”力度——房地產與實體經濟的風險傳染機制研究[J]. 中山大學學報（社會科學版）， 2019， 59（4）：184-196.