淺析2015年后武漢房地產市場的變化

周昕

摘 要：我國的經濟水平在近幾年取得了令人驚嘆的飛速發展，房地產行業也獲得了空前的發展機會，武漢的房地產同樣如此。由于一些外部因素，武漢的房地產行業起步相較于其他城市來說起步有點晚，房地產價格低迷了很長一段時間，自然其市場真實價值被遠遠低估了。但是，隨著國家一系列的政策，武漢城市區位的優勢愈發強大，因此武漢房地產業在當下和今后必然會迅速得到發展，房地產價格持續上漲，這在武漢的經濟發展中起著一定程度上的積極促進作用。但是，在北京，廣州和深圳等一線市場的房價發生變化之前，武漢的房價存在很高的風險。面對這個問題，有必要分析新形勢下武漢房地產業的發展現狀，我們要看到其中機遇與挑戰并存。當前武漢市的房地產市場應充分利用中心增值，讓城市綜合價值得到較好的體現，這樣才可以保證武漢的房地產行業朝著穩定健康的方向自發成長。

關鍵詞：武漢;房地產行業;應對措施和方案

一、2015年以后武漢市房地產行業發展現狀

在經過了國家和當地政府的宏觀調控后，2015年之后的武漢房地產市場發展態勢較為良好，整個武漢的樓市進入一個調整期，但其中的弊端和難題也很多：

（1）土地市場供求關系

2015年，武漢市占地面積約9871.7畝，擁有七個中心城區：東湖新技術開發區，武漢經濟技術開發區等。第一階段，實現交易價值約1129億元，平均每畝均價約為114.46萬元，其中超過九成的土地供應用于住房建設。

（二）房地產開發投資

武漢房地產開發投資3661.15億元，增長22.9%，增速比2014年下降4.8個百分點，占固定資產投資的27.6%。其中，住房開發投資271.8億元，同比增長25.3%，比2014年提高3.9個百分點，占投資的74.2%。

（3）房地產金融

截至2015年末，房地產新增貸款15450億元，去年為606億元，占金融業新增貸款的31.1%;新住房開發貸款36.7億元，比上年增加18.57億元，新增個人住房貸款97.27億元（含住房救助資金貸款）武漢），比去年增加了4.63億元。多年來，個人住房貸款發放總額為84，610億元，幫助82，000戶家庭購買和建造了860萬平方米以上的住房。

（4）商品房銷售

武漢市商品房銷售面積960.88萬平方米，增長5.1%;其中，區域商品房銷售908.92萬平方米，增長9.0%，占商品房銷售總額的94.6%。

（5）商品房價格

在宏觀調控政策下，武漢市綜合商品房價格穩步上漲，但增速放緩。全年商品住宅綜合平均價格為13996.78元/平方米，比上年增長3.28%。與2014年相比，增長率下降了5個百分點。年平均商品住宅價格為13622.20元/平方米（包括七個中心市區，東湖新技術開發區，武漢經濟技術開發區和華東區），這里高層飯店的均價為14203.48元/平方米，高層商品房的均價為13268.54元/平方米，多排住宅平均價格為13432.71元/平方米。

（6）房地產行業信用現狀

根據武漢市房地產相關管理機構的統計，從2008年至2014年，直到今年第一季度，武漢對商品房的投訴已連續六年保持兩位數的增長。 2014年開始下降，但房地產合同糾紛與往年相比，但似乎兩位數有所增加。 2015年，武漢房地產誠信評估從報告機構中選擇了56家深度開發業務。入圍最終名單的2015年武漢市誠信評估中介機構有54個，注冊房地產開發公司1100多家，房地產中介654家。相比之下，誠信企業僅占一成。

二、武漢房地產市場的特點

（一）武漢市樓盤情況

隨著武漢房地產的持續升溫，房地產生產商越來越青睞武漢市場。除本地房地產公司外，深圳萬科，天津順馳，大連萬達，上海大華等外國開發商也進入了武漢市場。這對于促進武漢房地產開發業務的整合，武漢房地產市場整體質量的提升具有很重要的積極作用。但是，舊城區的房地產開發落后于新城區。例如，漢正路出現了住宅和商業混合區域，租金極其昂貴，商業設施的嚴重不足等現象，都對經濟的發展造成了很大的阻礙作用。

（二）價格特點

在2015年上半年，中國商品房的價格平均上漲了9. 2% 。武漢房價收入比為7.2，在全國35個大中城市增長中，與昆明、海口并列24位。

從房價收入比的排名來看， 相對于居民的收人水平，武漢的房價偏低，有一定的發展空 間。據國家統計局統計，2015年第二季度，武漢房價在全國35 個大中城市中位居第10位。相對于全國其他城市而言，武漢市的房價低是個不爭的事實。

（三）區位特點

隨著消費者越來越看重居住地和房地產地理位置的選擇，許多有實力的開發商將目光投向了邊角的郊區。園藝文化的融合創造了比較鮮明的特色，形成了武漢房地產發展的特征。根據2015年的調查，武漢的郊區總建筑面積為500萬立方米。 在概念，質量和價格方面，它們都處于相對較高的位置，因此除了城市中高薪和高技能的群體外，還有鄰近的城市和縣，甚至省內和國外的購買者都很多。

（四）戶型特點

公寓的類型是任何買家都不會忽略的核心因素。結合當前武漢目前的房地產行業的特點，綜合來說就是一個大字。據統計，武漢市有超過五成的商品房住房面積超過120㎡，而80㎡的房型就很少了。這種現象在其他城市中并不普遍。在武漢當前新開發的房地產中，超過五成的房屋面積超過130平方米，這使得想要購買小公寓的消費者難以以合理且負擔得起的價格購買住房。

武漢市為什么開發商更喜歡建造大型房型呢？部分原因是由于未成熟的購買者對消費市場的需求導致了上述偏差。另一方面，開發商是面向市場的。由于居住需求和社會消費導向，在建的房型都超過了100㎡。根據相關機構的房屋調查來看的話，武漢有超過五成的民眾更喜歡三房兩室，另外，武漢的房型過大和低房價之間的聯系是很緊密的。此外，武漢市的地理氣候特征在房屋結構設計中很容易被忽略了，武漢是中國著名夏熱冬冷城市，冬天使用的電暖去，夏季使用的水冷器，電扇等都必須有專門存放的地方，這對于家庭生活是必不可少的，而當前普遍房屋中區域設計明顯存在弊端，例如客廳和臥室本身太大，廚房和衛生間太小，這些設計環節上的缺陷不符合現代人的生活特點，對于房價的高低走勢是存在很重要的影響的。

三、解決房地產行業問題的對策剖析

（一）政府要進一步規范土地市場的行為，建立以基準地價為核心的地價體系，防止地價過分高漲。

為了調整土地市場的行為，特別是在土地拍賣過程中，有必要以標準地價為重要依據，這樣土地的價格才可以保持在一個可控的水平，不會虛高。保證地價在一個合理可控的水平是政府對于城市土地的市場需求和供應體制進行管理和調控和地價政策制定的重要依據，也是地價管理的重要依據。盡管相關法律法規明確規定需要定期修訂和發布城市標準地價，但在實際工作流程中不太可能實施地方標準，這會影響標準地價在整個市場經濟運行中的地位和作用。同時，沒有明確的規則和具體的運作規則來調整土地價格，方法，內容和保證其法律效力。為了防止城市土地市場秩序失控導致出現難以調和的社會矛盾，結合實際情況定期進行城市土地類別的劃分和土地價格的小范圍調整也是很有必要的，及時反映土地價格并及時公布其實施情況，以穩定土地價格。或行使優先購買權，防止炒作現象再度發生。

（二）采取有效措施抑制城區房價增長速度，促進城郊樓市和諧發展，進而加快城市總體發展水平。

一是加強政府責任，制定相關政策并及時執行。中國仍處在社會主義市場經濟的全面控制之下，政府控制宏觀房地產市場是必要的。因此，在房地產市場發展中，政府必須履行職責，根據地方經濟發展水平和人口資源的狀況，制定國家制定相關政策的詳細規定，并責令相關政府機構認真執行。只有認真執行政策，才能達到預期的政策效果。不然的話出臺再多的國家監管政策，也只是紙上談兵。

其次，支持住房建設中的私人合作，以防止開發商壟斷房地產市場。盡管在房屋建造中進行民間合作很困難，但仍有成功的先例。因此，政府應鼓勵住房建設方面的私人合作，并制定相關政策來規范其行為，使其遵循市場運作規則。這樣可以避免開發商壟斷房地產市場，并可以在抑制房價惡性上漲中發揮很強的積極性作用。

第三，加強郊區基礎設施建設，鼓勵居民購房，促進郊區協調發展。郊區房屋價格偏低的核心原因在于郊區的配套生活出行基礎設施不完善，給那些生活和工作的人帶來了極大的不便。因此，政府應加大基礎設施建設的力度，這樣才會使得郊區的房地產和城市處于一個較為公平的競爭起跑線。同時，鼓勵人們改變消費模式的態度，不執著于一定要購買城市房屋，這樣城市中心房屋的需求就會有效降低，從而城市中心的房價壓力也會大幅度下降，更為國家和政府創造和諧房地產市場的總體工作環境提供了積極的促進作用，進而我國的房地產行業才會獲得健康良性發展。

（三）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率

住房建設用地的規劃重點在于保障供應規模和建設規模，這一過程包括保障性住房、自住性中小型商品房等，還有棚戶區改造。簡單的說，應對上述住房用地的土地供應進行嚴格的管理，而在住房建設用地當中，年度供應量必須保障大于70%。各管理部門應積極響應上級部門的號召，配合國土資源部門完成住房用地管理，無論是城鄉規劃，還是房地產主管部門，都應在國土資源部門的領導下落實各項規定，嚴格控制并管理住房供應結構比例和各項合同，例如住房銷售價、保障性住房配建比例，還有中小套型住房供應結構比例等。

（四）進一步加強商品房銷售管理

商品房銷售管理同樣要遵循國家規定和行業標準，絕不可將商品房分層或分單元進行預售，而是要以棟或幢最低規模進行預售。相關企業通過合法手段獲得商品房預售許可證后，需要在規定的時間內完成房源公開工作，一般不可超出10工作日，公開房源則代表著這批商品住房項目可對外銷售，公開過程中注意明確標出商品房的價碼。在諸多政策和監管工作的配合之下，保障型住房配套建設和家庭住房問題將得到有效的解決，中心城區的新房價格也不會受到限購令的直接影響，下降空間較小，整體價格漸趨平穩。雖然價格不會受到過大的影響，但成交量卻會因限購令的出現而發生改變，下滑幅度明顯。在此期間，開發商會因炒房團的退出而重新調整產品結構，將時間和精力集中于中小戶型的開發當中。客戶群體也發生較大的變化，主要將初次置業者為目標客戶。另外，開發商會持續加大對二三線城市的開發力度，這也代表其開發思路隨著整體大形勢的變化而發生了改變。總而言之，武漢房地產市場的發展狀況會在各項政策落實的過程中逐步顯現出來。

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