房地產開發企業融資貸款策略研究

李瑞

摘要：隨著經濟下行壓力逐漸加大，企業間的競爭也越來越激烈，資金很可能成為壓死駱駝的最后一根稻草，導致企業內部管理陷入混亂無序或者錯失發展機遇，從而喪失競爭優勢地位。為此，企業必須借助一定的融資貸款手段來緩解企業的資金壓力，確保企業經營的持續性和穩定性。本文結合房地產開發企業的經營實際從加強融資規劃、創新融資模式、降低資金成本三個方面研究制定了有效的企業融資貸款策略，希望能幫助房地產企業有效地緩解資金壓力，促進其實現長遠的發展目標。

關鍵詞：房地產開發企業;融資貸款;策略

一、加強融資規劃

（一）增強內源融資能力

考慮到內外環境變化趨勢以及房地產開發企業的業務經營特點，企業要進一步增強內源融資能力，增加留存收益，這不僅可以節省融資成本，降低融資風險，還可以顯著增強企業的獲信能力，促進企業實現長久經營。為此，企業需要從加強應收賬款與現金流量的管理兩個方向著手，通過應收賬款的量化監督與催收進度的管控，促進企業的資金流轉，同時通過提升現金管理水平，增強企業的盈利能力，從而幫助企業獲得持續性的發展資金。

（二）合理調整融資結構

企業要合理調整融資結構，根據其資金結構及項目的運營周期等因素來確定能確保實現穩定發展的債務結構。債務結構的規劃內容具體包括適當增加中長期規劃貸款、利用無形資產進行擔保貸款、以商業票據和應收應付賬款為基礎的商業信用融資貸款、公開發行債券融資等。一般來說，企業的流動比率的合理值應控制在2%左右，但由于許多房地產企業存在較多的短期負債，使其流動比率相對偏低，因此建議企業要注意適當調節長期負債與短期負債的比例，以確保企業的資金運轉更加平穩。企業可通過出售項目股權、進行企業合作等方式進行融資，如華人置業以5億美元入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮項目的49%權益，恒大則擁有另外51%的股權，有效解決了企業缺乏項目開發資金的問題。萬科地產與華潤進行合作，通過聯合開發的形式有效降低了企業的貸款融資比例。

（三）恰當選擇融資方式

企業必須根據實際情況，選擇恰當的融資方式。企業選擇、拓展融資渠道時遵循成本低、規模合理、結構合理的基本原則，通過財務管理對不同融資渠道進行分析比較，選擇合適的融資渠道。為了選擇成本較低的融資渠道，需要財務管理部門完善會計管理制度，通過科學的會計核算與分析對融資成本進行核算，為融資渠道成本的比較提供支持。同時還要廣泛收集各方面的信息數據，建立完善的信息管理系統對各類融資成本、風險、收益數據等進行分析、比較，促使企業合理選擇融資渠道。此外還要綜合考慮資產規模與結構，對企業的控制權、管理權等是否會產生不利影響。

二、創新融資模式，多元化融資渠道

（一）證券化融資

證券化融資的操作空間相對較大，目前ABS、ABN、REITS等一些主流的證券產品在房地產開發企業的融資方面應用較為廣泛。除了一些主流的證券產品外，實際上只要是房地產企業中能夠產生穩定現金流的資產均可進行證券化[2]，以作為企業的融資手段。例如中信-五礦發展應收賬款ABS、匯添富-世茂購房尾款ABS等。通過資產證券化的融資方式，不僅可以幫助企業優化資本結構，使資產變輕，增強其流動性，還能進一步拓寬融資渠道，降低融資成本。

（二）股權融資

許多房地產開發企業因為認為股權融資會削弱股東的控制權，因此通常較少使用股權融資，但實際上股權融資的成本是要小于債券融資的，而且可以適當的定向增發，提高企業股價，對企業長期的發展是有利的。以X房地產上市公司為例，該公司為了提高經營管理水平，在2015年向89名關鍵管理人員授予874萬股限制性股票，經測算，授予日限制性股票的公允價值總額6866.09萬元。該計劃為一次授予、分期行權的計劃，期股權激勵成本費用在各期具體分攤。但是，受宏觀經濟形勢低迷、行業競爭加劇等因素的影響，公司經營業績增幅不如預期。公司2016年度實現的歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤、2016年歸屬于上市公司股東的凈資產，相比2014年，2016年凈利潤增長率為5.86%，2016年凈資產收益率為11.52%，均未達到業績考核目標。公司激勵計劃繼續推行難以達到預期的激勵效果，經審慎考慮，公司董事會決定終止實施激勵計劃，對已授予未解除限售的剩余部分限制性股票進行回購注銷。從X公司發行限制性股票卻沒有達到預期目標來看，企業在拓展融資渠道時，必須對自身的實際情況與經濟市場進行科學合理的預測，否則，就可能出現決策不合理，導致企業經濟利益損失，為企業發展帶來不利影響。

（三）授信融資

為了深化政府投融資體制改革，自2019年7月1日起執行最新的《政府投資條例》，通過該項條例的實施在一定程度上有效防范了政府的隱性債務風險，但同時也相應增加了項目融資難度，如條例實施后PPP所有項目納入統一的監管平臺進行管理，決策審批程序會更為嚴格，因此以PPP等模式進行融資的難度會顯著攀升。為此，企業要轉變發展思路，深入地研究國家及地方政策環境，積極探索投融資新模式。綜合授信作為有效的項目融資途徑，是未來企業融資的重要發展趨勢。該融資途徑主要是通過結合地方政策實際以組建合資公司的形式整合和利用資源，通過“平衡算大賬”的方式，構建創新融資模式，既能保證企業獲得低息融資支持，又能有效規避政府隱性政務問題。下面以成都交投集團為例對該種融資途徑進項展開說明。該集團結合城市綜合運營理念，根據與國開行共同設計的申貸結構，按照“市區兩級聯動配置優勢資源”的思路同淮州、簡州新城管委會共同組建了專業運營公司，如與金路交投合資組建了淮投運營公司，借助專業運營公司將企業所投資項目包裝策劃納入地方重點投資建設項目，以此來爭取獲得國開行融資貸款支持。并且通過聘請專業機構，按照“區域綜合平衡算大賬+分期分批進行項目授信”的申貸機制以及國開行的項目放款及風控要求，結合地方經濟發展戰略，設計了嚴謹的項目綜合授信審貸方案。同時，該集團成立了授信融資審貸專班工作組，搭建了暢通的溝通交流平臺，以確保各項融資工作的高效、順利開展。通過對該融資模式的積極組織和精心策劃，該集團成功獲得了國開行的授信，為企業獲取項目融資打下了堅實基礎，進一步保障了企業的項目資金來源，促進了企業可持續健康穩定發展。

（四）合理控制資產負債率，有效降低企業財務費用

企業要樹立正確的發展觀念，不能過于追求規模擴張而忽視對自身發展需求以及償債能力等方面的考量。要合理的設定企業的資產負債率，通過強化成本控制以及提高資金的周轉以及運營速度等途徑提高企業的資金使用效率，減少企業的融資需求額度。房地產企業應控制負債融資的比例，盡量通過權益融資的方式來解決企業的資金問題。如企業可以通過吸收個人或者企業的直接投資募集資金、發行普通股募集資金、發行優先股募集資金等方式滿足企業的融資需求，既能提高企業的資信度，又能避免資產負債率過高給企業造成較大的償債壓力。

房地產行業的不景氣使得商業銀行對于房地產企業的貸款條件也更加嚴格，資金成本也更高。而相對“搬磚”創造利潤，降低資金成本對于企業提升綜合效益效果會更為顯著。因此，企業要通過有效降低資金成本最大程度上緩解企業的資金壓力。房地產企業可以通過與商業銀行達成戰略合作伙伴關系如收購銀行股權等方式來保證持續獲得低成本的資金。同時做好完善的資金使用計劃，結合自身資金需求來安排相應的籌資計劃，避免資金過度閑置引發的資源浪費問題。另外，企業要加速促進資金周轉率，通過借短還長等手段合理安排資金分配，保證房地產企業的財務費用最小化。

三、結束語

資金鏈是企業的生命線。房地產開發企業在融資貸款過程中，一定要結合外部環境變化以及企業的經營戰略規劃制定并調整融資策略，多元化融資途徑，全方位、多角度地提升企業的融資貸款水平，確保企業資金運轉的穩定性和可持續性，促進企業實現長遠的戰略發展目標。

參考文獻：

[1]胡智群.房地產開發企業融資貸款策略研究[J].智庫時代，2017 （05）：25-26.

[2]劉佳明.基于融資結構分析的T公司融資策略研究[D].西安石油大學，2018.