土地一級開發成本核算中存在的常見問題解析

黃雪艷

[摘 要]在我國建筑市場中，土地一級開發是十分關鍵的一部分。通常，土地一級開發涵蓋的內容較多，包括拆遷以及基礎設施建設等不同費用種類。因此，在對土地一級開發成本進行核算的過程中，需要依照不同費用種類，對所發生的費用進行歸集分配。但是，由于受到諸多因素的干擾，致使成本核算中還存在了諸多問題。基于此，文章即對土地一級開發成本核算中存在的常見問題進行了分析。

[關鍵詞]土地一級開發;成本核算;問題

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.149

針對土地一級開發而言，由于其本身就是一項綜合性非常強的項目，囊括的范圍十分廣泛，所以在對不同費用進行核算期間，涉及的內容也非常多。因此，現階段在土地一級開發成本核算中，存在的問題也比較多，對土地一級開發管控產生了很大影響。因而，為了可以從根源降低問題出現的概率，應該綜合實際問題，合理制定處理方案，以便可以從整體的角度上推動我國土地一級開發工程的發展進程。

1 土地一級開發所涉及的成本內容分析

土地一級開發是指政府或者授權委托的企業等，對某一區域的國有土地以及鄉村集體土地，依照建設需求，合理地進行征地、拆遷等補償，并結合實際的發展現狀，科學的對相應市政配套設施進行建設，保證該區域范圍內的土地可以達到可出讓條件，并在土地周邊的市政配套設施結束以后，對“熟地”進行有償出讓的工程過程[1]。

針對土地一級開發所涵蓋的內容分析，主要的成本內容具體體現在上述的七個方面。其中，以征地拆遷費用作為案例，對其進行成本費用分析，具體包括兩個部分，具體為征地補償費以及拆遷補償費[2]。

2 土地一級開發成本核算中存在的常見問題分析

2.1 土地一級開發成本歸集對象的確定缺乏明確性

通常，在對成本歸集對象進行確定時，對象不明確問題時有發生，致使部分費用的支出不能夠在會計科目中體現出來，影響了后續成本核算工作的合理開展。通常情況下，由于土地一級開發的時間相對較長，土地面積十分廣泛。所以，如果成本分析對象存在較強的不清晰性，那么就一定會導致項目在開發階段存在諸多不確定因素，最終使得費用支出大大增加，加大了核算成本的難度性，也影響了成本核算效率的提升[3]。

2.2 土地一級開發成本核算的方法應用缺乏合理性

現階段，在具體的土地一級開發成本核算工作開展過程中，經常會存在開發項目簡單與復雜混淆在一起的情況。對于一些項目來說，雖然其項目本身較為簡單，但是卻采用了較為復雜的成本核算手段，致使成本核算工作的開展存在較大的難度性，影響了核算效率的提高。而對于開發地塊較大，并且土地范圍廣的基礎設施建設項目，其卻經常會采用簡單的方法進行成本核算，諸如單位面積分配法，最終加大了成本核算的難度，不利于成本核算精準性的提高[4]。

2.3 前期費用、征地拆遷費用等核算缺乏全面性

在實際的土地一級開發成本核算工作階段，還經常會出現前期費用、征地拆遷費用等核算不科學的情況，嚴重影響了成本核算水平的提高。針對前期費用，其在核算過程中，存在著較強的全面性。在項目建設的前期，部分開發企業不能夠對項目前期費用進行統計，無法精準地掌握項目實施的方案編制費用，從而導致成本核算工作的開展受到了很大阻礙。并且，還有部分企業在發展期間，不能對工程進行實地測繪和勘察，無法精準的對其費用進行核算，致使前期費用成本經常存在漏算的現象。另外，針對公共區域市政基礎設施建設，在成本核算期間，也存在著很多的不合理之處。再比如，對市政公共區域基礎設施建設費用進行統計的過程中，應用的方法很簡單，只是借鑒以往類似項目申報預算，不能主動地開展調研工作[5]。

3 土地一級開發成本核算中常見問題的優化策略分析

3.1 對土地一級開發成本核算對象進行明確

在土地一級開發成本核算工作開展階段，為了能夠從整體的角度上規避核算問題，全面提升成本核算的效率，應該依照實際情況，不斷地對成本核算對象進行細化。在成本核算階段，成本管理部門應該起到決定性作用。而針對財務管理部門來說，其需要積極與其進行配合。通常情況下，如果想要讓成本核算對象可以得到進一步的明確，應該本著成本歸集以及成本控制的原則，不斷地對核算對象進行細化。在成本核算階段，由于不確定因素相對較多，費用支出在融入到會計投入以后，其會導致一部分的對象信息出現損壞，進而導致成本核算期間不能夠再次將信息提取出來重新使用。所以，為了能夠更好的規避這類問題，針對一些開發周期較短并且較為簡單的項目，可以將整宗地塊作為成本核算對象。而針對一些普通的工程項目，可以將土地權屬等當作核算對象，提升成本核算的精準性。

3.2 不斷增強土地一級開發成本核算的方法合理性

通常情況下，針對開發企業來說，其一般都是接受政府委托來開展開發工作的，屬于代建項目。所以，在實際的發展過程中，針對開發企業來說，其可以依照土地一級開發成本構建，建立完善的成本核算機制，對成本明細核算進行合理設置，具體的內容可以為成本發生正確分析以及成本計算方法等。同時，在核算期間，可以依照項目的實際情況，設置二級、三級明細核算，層層地進行核算，從而讓成本核算可以得到進一步細化。此外，應該實現動態化成本管理，切實的對成本控制力度進行強化。由于在成本核算中，經常會存在一些不可預見的費用，例如，可能的工程事故、在經營中出現的意外情況、利率標準的變化、稅率的變化等，故此，為了規避風險，需要科學把控。

3.3 合理進行前期費用、征地拆遷費用等核算

面對土地一級開發前期費用、征地拆遷費用等核算缺乏全面性的問題，在具體的處理階段，應該結合實際現狀，對核算體系進行健全，保證成本核算可以更加合理且科學。

第一，不斷對前期費用核算的全面性進行加強。在實際的成本核算階段，需要加大對立項以及可行性報告的重視，開發企業在對報告進行制定的過程中，可以通過優化立項報告等手段，有效的對前期費用核算出現錯誤的概率進行降低。同時，開發企業也可以綜合實際現狀，積極的構建專門機構，科學的對各項咨詢調研活動進行開展，以確保可以為成本核算工作的開展奠定基礎。

第二，不斷提升公共區域市政基礎設施建設費用核算水平。在成本核算期間，除了要將區域內市政管線等費用融入到成本核算體系中，還應該將一些小型費用納入其中，以便成本核算工作可以凸顯全面性。

第三，保證征地拆遷費用成本核算的科學性。在進行成本核算工作階段，應該聘請專業的人員開展工作。并且，針對成本核算機構，應該主動對核算觀念進行革新，加大對房屋拆遷評估費等的關注，并將其各類規范融合到成本核算中，以便保障核算的精準性以及合理性。

4 結論

綜合而言，針對土地一級開發成本核算來說，因為涉及的層面多，所以影響因素也比較多，對土地一級開發成本管理造成了非常大的影響。為了可以從根源遏止住問題，應該綜合實際現狀，科學的對成本核算方法進行利用，合理的對前期費用、征地拆遷費用等進行核算。

參考文獻：

[1]劉勇.土地一級開發成本核算問題的探討[J].住宅與房地產，2019（4）：20-21.

[2]劉晉.土地一級開發成本核算中存在的常見問題解析[J].中國國際財經（中英文），2017（13）：282-283.

[3]伍嘉.土地一級開發成本核算問題的分析與探討[J].中國市場，2017（2）：133，145.

[4]徐燦.土地一級開發成本核算問題[J].管理觀察，2018（9）：123-124，127.

[5]周新寧.土地一級開發成本核算中存在的問題探析[J].中外企業家，2019（19）：235-236.