關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的策略探究

鞠沐耕

[摘 要]房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)福利水平具有深遠(yuǎn)影響。近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速膨脹的同時(shí)產(chǎn)生了嚴(yán)重的價(jià)格畸形問(wèn)題，對(duì)城市正常發(fā)展和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)，不利于城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。同時(shí)，2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到新冠肺炎疫情的嚴(yán)重影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不確定因素增加，新冠肺炎疫情過(guò)后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)走向需要引起關(guān)注。文章將嘗試分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理，探究我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展政策，研究其發(fā)展方向。

[關(guān)鍵詞]房改;房地產(chǎn)政策;市場(chǎng)規(guī)律;供需錯(cuò)配;宏觀調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.060

1 房地產(chǎn)發(fā)展概述

1.1 近年房地產(chǎn)政策概述

我國(guó)房地產(chǎn)政策的中心思想是“住房不炒原則”。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2017年10月，黨的十九大報(bào)告再次提出這一定位。2019年7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議釋放出我國(guó)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的明確信號(hào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。近年的央行會(huì)議再次指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求。

國(guó)家的相關(guān)政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)過(guò)熱的局面，但其政策框架過(guò)于宏觀，且地方政府存在上行下效現(xiàn)象，沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際做到具體情況具體分析，推出地方性的住房政策，很大程度上使得“住房不炒”難以落地生根。

1.2 近年房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

首先，從需求方面來(lái)看。從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在一定的時(shí)期，根據(jù)實(shí)際收入情況，愿意購(gòu)買且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。住房需求不完全等同于經(jīng)濟(jì)意義上的需求，是必須有支付能力的需求，即有效需求[1]。其次，從供給角度來(lái)看。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)存在大量違背市場(chǎng)規(guī)律的行為。捂盤圈地、抬價(jià)溢價(jià)、倒買倒賣的現(xiàn)象多發(fā)，且存在嚴(yán)重的虛假宣傳現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)交易過(guò)程中信息嚴(yán)重的不對(duì)稱，給了開(kāi)發(fā)商抬高地價(jià)、虛報(bào)成本價(jià)、違規(guī)預(yù)售的空間，甚至?xí)l(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象。再加之存在房產(chǎn)投資的炒房現(xiàn)象、配套政策不完善的問(wèn)題使得房產(chǎn)平均價(jià)格長(zhǎng)期高于居民收入中位數(shù)，造成高收入群體受到“限購(gòu)”規(guī)制;中等收入群體持觀望態(tài)度;低收入群體支付能力不足的問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致整體有效需求不足，無(wú)效供給擴(kuò)張。近20年我國(guó)平均房?jī)r(jià)和平均工資見(jiàn)圖1和圖2。

2 房地產(chǎn)問(wèn)題原因分析

2.1 稅收制度

我國(guó)現(xiàn)行制度下涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)復(fù)雜，并且在房屋取得、流轉(zhuǎn)、持有三個(gè)方面都有稅收，各種稅收條目附加數(shù)較大。同時(shí)在二手房市場(chǎng)，房源流動(dòng)需要繳稅，并且賣方想方設(shè)法讓買方承擔(dān)成本，在很大程度上使得房?jī)r(jià)二次提高。目前，我國(guó)并未出臺(tái)個(gè)人持有住宅的房產(chǎn)稅政策，現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策也未根據(jù)實(shí)際情況從稅制上綜合考量。2009—2017年房產(chǎn)稅及相關(guān)稅種占財(cái)政收入比見(jiàn)圖3。

2.2 商品房預(yù)售制度

我國(guó)在商品房預(yù)售方面長(zhǎng)期采用香港方式，但這種措施僅在20世紀(jì)住房供應(yīng)緊張階段使用。在房源亟需去庫(kù)存的今天已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展。商品房預(yù)售制度為解決泛地產(chǎn)行業(yè)資金短缺、急于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程建立的，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、解決居民住房問(wèn)題起到了促進(jìn)作用。但這一措施導(dǎo)致了行業(yè)中不健康現(xiàn)象的發(fā)生，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段收回投資，獲取利潤(rùn)，進(jìn)而囤積居奇哄抬房?jī)r(jià)。預(yù)售制度在很大程度上成為開(kāi)發(fā)商的融資手段，損害了消費(fèi)者的利益[2]。

2.3 土地制度

我國(guó)房?jī)r(jià)第一次快速增長(zhǎng)處于2002—2003年，2002年國(guó)土資源部叫停了原有的土地協(xié)議出讓方式，開(kāi)始實(shí)行土地掛牌制度。此政策的目的是解決房產(chǎn)中土地交易的腐敗問(wèn)題和地方財(cái)政收入問(wèn)題。但由于實(shí)行土地掛拍制度，在價(jià)高者得利的驅(qū)動(dòng)下，各地地價(jià)不斷攀升。土地收入占本級(jí)財(cái)政收入比見(jiàn)圖4。

2.4 消費(fèi)者心理

商品房制度下，投機(jī)問(wèn)題長(zhǎng)期未得到有效解決。高收入購(gòu)房群體資金存量大，迫于通脹壓力，“以少占多”的擠占現(xiàn)有房產(chǎn)資源，再以高價(jià)賣出，造成住房需求疊加放大。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，信息相對(duì)閉塞，在租房不經(jīng)濟(jì)、外界房?jī)r(jià)看漲的影響下，有較高的購(gòu)房意愿，造成住房剛性，這就給房源持有者以漲價(jià)的空間。并且，消費(fèi)者普遍存在保值、升值的心理，買漲不買跌。目前來(lái)看，大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。疫情結(jié)束后，我國(guó)又會(huì)迎來(lái)基建高峰，購(gòu)房者自然會(huì)選擇區(qū)位條件，這種情況下就需要國(guó)家有效抑制此種現(xiàn)象。

3 結(jié)論

住房是我國(guó)居民生活的必需品，堅(jiān)持住房不炒的政策是十分必要的，國(guó)家需要給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一個(gè)準(zhǔn)確的定位。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)政策在很大程度上解決了供需矛盾，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造。但同時(shí)，我國(guó)商品房背離了原有的居住職能，被過(guò)度虛擬化和資產(chǎn)化，造成了嚴(yán)重的供需錯(cuò)配問(wèn)題。在一、二線城市，受相關(guān)政策和供需影響，房?jī)r(jià)可能會(huì)在合理區(qū)間內(nèi)繼續(xù)下跌;在三四線城市，受到基建、供需影響，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲;從國(guó)內(nèi)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)在疫情后期會(huì)呈現(xiàn)“U”型發(fā)展，即先穩(wěn)中有降，待經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)時(shí)穩(wěn)中有升。疫情結(jié)束后，國(guó)家和地方政府需要從地方實(shí)際出發(fā)，利用這一窗口期，尊重市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序回歸。受此次疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要表現(xiàn)為資金鏈斷裂、信心萎靡兩大重大問(wèn)題[3]。對(duì)于政策的取向建議為：微刺激、提信心、穩(wěn)市場(chǎng)。作為當(dāng)前支撐國(guó)家和地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的托底產(chǎn)業(yè)，必須確保其繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，防止行業(yè)的大起大落。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳曉靜.影響北京市住房?jī)r(jià)格因素分析[J].商情，2011（6）：25.

[2]林志清.商品房預(yù)售制存廢之爭(zhēng)——一個(gè)綜述[J]. 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2014（1）：227-228.

[3]住建委：疫情對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)影響及幾點(diǎn)建議[EB/OL].（2020-04-02）.https：//www.sohu.com/a/385017191_124722.