中山市住房租購制度改革對流動人口購房的影響

陳柳云 鐘海霞

摘要：當前中國持續深化住房供給側改革，以建立和完善租購并舉的住房制度為發展方向，對于緩解流動人口住房問題有重要意義。文章結合中山市住房租購制度改革，運用流動人口購房的動力機制理論，深入探討改革對流動人口購房的影響，為解決目前中山市住房租購制度改革存在的住房租賃市場仍不規范、制度改革宣傳不到位、尚未形成改革合力等動力機制問題，提高流動人口在中山市的生活質量水平提供思路。

關鍵詞：住房制度;流動人口;動力機制

一、引言

根據新時代社會經濟發展狀況，十九大報告明確提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房制度改革新思路。我國住房制度正由注重住房市場需求側結構調整向供給側結構改革的轉變，大力發展租賃市場、建立租購并舉住房制度是我國住房制度改革的主要方向。中山市作為擁有百萬流動人口的二線城市，全面貫徹黨中央、國務院、省委、省政府的決策部署，學習試點城市的優秀經驗，穩步推進中山市住房租購制度改革。2016年至今，中山市在前期“購租并舉”和當前“租購并舉”的住房制度指導下，開展了培育住房租賃經營機構、組建專業化房屋租賃平臺、加快發展住房租賃市場等改革行動，而如何發揮住房租購制度改革對流動人口購房的影響，增加其租住意愿，促進中山市房地產市場健康穩定發展、提高政策有效性，使中山市人民“住有所居”仍是中山市住房制度改革需考慮的問題。本文基于動力機制理論研究中山市住房租購制度改革如何影響流動人口購房行為，發現當前改革存在的問題，為進一步推進中山市住房租購制度改革提供建議，也為緩解中國租房最為龐大群體——流動人口的住房困難提供新思路。

住房制度的動力機制研究近幾年才逐漸成為熱點，但國內還缺少針對流動人口購房的動力機制方面的研究。本文研究的流動人口購房動力機制主要基于學者胡曉明（2017）、高泳（2013）、鄭小強（2013）分別在慈善、健身、政府職能轉變等領域已構建的動力機制理論或模型，通過構建流動人口購房的動力機制作為研究影響流動人口購房動力因素之間相關性的理論工具，結合中山市住房制度改革，對拓展動力機制在流動人口住房領域的研究和推動中山市住房制度改革具有一定的現實意義。

二、中山市住房租購制度改革對流動人口購房影響的動力機制分析

中山市住房租購制度改革重視發展住房租賃市場，一定程度上體現了政府對“重購輕租”的土地財政觀念的改變，對住房市場從“重購輕租”轉向“租購并舉”。基于流動人口購房的動力機制運行機理發現（見圖1），現行的中山市住房租購制度改革主要從政治層面發力，通過政府行為及政策的導向作用，對外生動力系統中的經濟層面、文化層面、社會層面產生影響，促使這些動力因素與其進行耦合，并通過文化、利益、信息三大傳導媒介發揮對內生動力系統的影響，流動人口則根據其對外在環境的判斷和理解，對其購房需求做出相應的調整。

為深入了解中山市住房租購制度改革的實際情況，通過問卷調查，收集了樣本數據203份，通過文獻及問卷數據得出影響中山市流動人口購房的動力傳導媒介及動力因素信息。在調查中發現中山住房租購制度改革中利益、文化、信息三大傳導媒介的作用力大小（見圖2）：有68.57%的被調查者認可改革是通過“重塑社會對住房租購的看法”來影響其租購選擇的，即作為動力媒介的之一的文化在中山市流動人口購房動力機制傳導中發揮了主導作用。其次是利益，60%的被調查者認可該改革影響到其租購選擇的原因之一是“改革方向與個人利益相符”。相比前兩個傳導媒介，“改革宣傳、動員力度大”的信息僅被42.86%的被調查者認可其作用，在動力傳導中的發揮的作用相較于文化、利益表現得較弱。

經濟層面，中山市編制了市內各區域的房屋租金參考價，平衡租賃雙方信息不對稱導致的租賃市場價格失衡。通過搭建成國企專業化住房租賃平臺和房屋租賃信息監管服務平臺發展住房租賃，吸引閑置住房及房地產企業商品房用于出租，一定程度上化解房地產高庫存的問題，以及通過租賃住房分散“炒房熱”，降低購房熱度，穩定房價，有利于消除“恐慌性購房”心理，通過利益、文化、信息三大傳導媒介，將外生動力系統的變化傳導給流動人口購房的內生動力系統，被流動人口感知，可避免流動人口擔心未來無法在中山市擁有住房而被迫購房的現象。通過對流動人口的租購選擇和其房屋租金參考價評分高低的交叉分析，發現中山市住房租購制度改革對流動人口的租購選擇產生影響，相比保持購房意愿的流動人口，考慮以租代購的流動人口對房屋租金參考價有更高的評價。可見，中山市編制房屋租金參考價，住房租金的公開和透明化，可以將租金信息及時傳導給流動人口，影響了部分原有購房意愿的流動人口，使其考慮以租代購。

政治層面，中山市現已明確非本地戶籍的流動人口承租人可按規定申領居住證，享受義務教育、醫療等基本公共服務，改革降低流動人口的入戶門檻，從需求側上增強流動人口租賃住房的意愿。另一方面，中山市不斷推進落實職工提取住房公積金支付房租政策，增強了流動人口租賃住房的能力。其動力傳導機制是通過利益、信息等傳導媒介傳遞戶籍制度、社會保障等動力因素改變的信息，使外在政治環境的變化被流動人口感知，并通過對政治環境變化的判斷和理解，結合自身購房意愿和購房能力，調整其對購房的需求。

文化層面，中山市住房租購制度改革，貫徹十九大“住有所居”理念，大力發展住房租賃市場，并在2018年中山市政府工作報告中指出，中山市正積極的與有關部門溝通，根據政府對公共資源的投入、配置情況，適時研究出臺有條件的租購同權相關政策，這些舉措體現了中山市政府“重購輕租”思想的轉變。政府重視發展住房租賃市場、租購同權等價值觀通過政策、行為的傳導，將“房子是用來住的，不是用來炒的”、“租購同權”等價值觀傳遞給流動人口，內化為其思想，重塑其對住房租購差異的看法。

社會層面，在調查中發現50%的被調查者認為現有住房市場不規范是其選擇購房的原因之一，可見租房租賃市場的規范與否會對影響流動人口住房租購的選擇。中山市通過發展住房租賃市場，加大引導和監督，明確租賃雙方的權利和義務，限制出租人解除、修改租賃合同的權利，明確出租人維修房屋、承租人不得擅自改動房屋和設施等義務，規范住房租賃市場，減少因住房租賃問題而產生的租賃雙方的沖突，為流動人口提供一個舒適、穩定的租住環境，增強流動人口的租房意愿，對流動人口的購房決策產生一定的影響。

三、中山市住房租購制度改革中動力機制存在的問題

（一）住房租賃市場仍不規范

中山市編制房屋租金參考價對住房租賃雙方起一定的引導作用，但其難以通過租金參考價來約束出租人，不具有強制性，對住房租賃市場價格的規范力度較弱。調查發現，僅有48.27%的被調查者認為房屋租金參考價對規范住房租賃市場發揮較大的作用。而且，流動人口作為住房租賃的主體，對住房租賃市場是否規范的感知不僅僅局限于租金收取是否規范，其自身權益是否可以得到保護也是重要因素。現行法規集中在對房屋租賃合同雙方的權利義務進行規范，租賃雙方是平等的，但現實是，出租人由于經濟優勢以及房源優勢，會隨意提升房價、轉嫁房屋維修成本，承租人為穩定居住只能被迫承受，其在合同關系中往往處于弱勢地位，權利難以得到保障。中山市開始實施住房租賃市場合同網簽，起到的是事前及事后保障，但在事中并沒有相對應的法律去約束出租人，對出租人隨意上漲租金、解約等不正當行為的約束也仍不足。

（二）制度改革宣傳不到位

中山市實施的住房租購制度改革，貫徹“租購并舉”理念，大力發展住房租賃市場，提升租房在住房中的地位，重塑了對住房“重購輕租”的看法，通過價值觀影響人們對住房租購固有的差異化看法，出臺與流動人口利益相關的住房保障、公積金支付等政策，從利益上推動流動人口改變其租購選擇。但是，中山市在住房租購制度改革上的宣傳不到位，住房平臺及改革的相關政策信息不能迅速傳導給流動人口，平臺點擊和使用量低，信息在流動人口購房動力機制傳導力量較弱，一定程度上影響了流動人口對外在環境的感知和判斷。

（三）尚未形成改革合力

動力機制要想發揮其作用，需要諸多動力因素向同一個方向發力，形成合力。中山市住房租購制度改革對流動人口購房需求的改變不明顯，在調查中發現流動人口購房需求受改革影響較小，有63.64%的被調查者仍然會選擇在未來購房，其主要原因是中山市住房租購制度改革未整合相關動力因素，有些因素仍是阻礙人們購房需求轉變的因素。其中，購房帶來的投資價值、政策福利價值仍是人們選擇購房的重要原因，分別被78.57%和52.38%的被調查者認可。可見，一方面，中山市對“住有所居”這一的觀念宣傳不到位，仍有許多流動人口注重住房的投資屬性，僅僅重塑了對住房租賃地位的看法，卻并沒有將“房子是用來住的，不是用來炒的”的觀念內化為價值觀。另一方面，中山市尚未制定“租購同權”的相關政策，“租購同權”停留在理論層面，還未成為現實，人們并沒有感受到租房帶來的政策福利，難以真正認可“租購同權”。這些問題均與流動人口動力機制的發力方向相反，降低了住房租購制度改革推進“租購并舉”的成效。

四、基于動力機制理論推動中山市住房租購制度改革的建議與措施

（一）加大住房租賃市場監管力度

建立公開透明的住房租賃市場監管制度，為流動人口提供監管到位、規范有序的住房租賃市場，需形成以政府為主導，多方發力的住房租賃市場監管體系。國家層面應對住房租賃合同、住房租賃糾紛、住房租賃秩序等方面加快立法，彌補住房租賃市場法律空隙，為地方政府提供法律指導。省政府應因地制宜出臺規范住房租賃市場的地方性法規，為下級政府提供監管住房租賃市場的指導法規及政策。中山市政府在省級政府出臺相關政策法規后，要積極利用信息平臺增強監督能力、加大對出租人、中介機構的違法懲戒力度，對住房租賃市場進行監管。企業要加強行業自律，規范自身行為，自覺接受政府和社會的監督，住房租賃中介和經紀人公司要加強企業內部的自查與糾錯，增強社會責任感，核實出租人的相關證件及資格，為承租人提供真實的住房租賃信息。承租人要參與到住房租賃的監管中去，積極舉報違法出租人，利用住房租賃平臺參與對出租人的信用評定。

（二）充分發揮信息的動力傳導作用

信息作為一大動力傳導媒介，將外生動力系統的變化以信息的形式傳遞給內生動力系統，這是流動人口感知外在環境變化最快的方法。中山市政府可以在新聞、廣播、電視等大眾媒體中傳播住房租購制改革進程及住房租購的相關政策信息給人們，或通過宣傳標語、宣傳欄等進行線下宣傳，促進人們對住房租購制度改革的了解與認同感。中山市還可以尋求企業合作，利用公眾號、小程序等進行線上推廣，讓更多人熟悉并使用住房租賃平臺，發揮住房租賃平臺在住房租賃信息、信用評定、租賃政策等信息傳播中的作用，利用大數據時代信息的傳播力量推動住房租購制度改革。

（三）完善配套制度形成改革合力

以“租購同權”促“租購并舉”是發展住房租賃市場的重要路徑。實現租購同權，關鍵在于實現承租人與產權人在公共服務待遇的均等化，中山市應持續深化戶籍制度改革，完善居住證制度，逐步實現義務教育、醫療服務、住房保障等公共服務對城市居民的均等化。完善落戶政策，將落戶條件與產權相分離，加快促進流動人口市民化，增強流動人口城市融入感，提高流動人口的居住水平。

參考文獻：

[1]習近平.決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利——在中國共產黨第十九次全國代表大會上的報告[R].2017.

[2]施繼元，李濤，李婧驊.國外住房租賃管理經驗及對我國的啟示[J].軟科學，2013（01）.

[3]胡曉明.個人慈善捐贈動力機制研究[D].鄭州大學，2017.

[4]高泳.我國青少年體育參與動力機制研究——以河南省為例[D].北京體育大學，2013.

[5]鄭小強.政府職能轉變動力機制研究——系統動力學觀點[J].上海行政學院學報，2013（03）.

[6]李鳳祥，黃煜升.保障房源 真實合法[N].南方日報，2017-11-12.

[7]中山市人民政府辦公室.中山市加快培育和發展住房租賃市場實施方案[Z].2017-09-20.

[8]劉曉君，張宇靜，郭曉彤.中國住房租賃市場交易主體議價能力差異性研究[J].價格理論與實踐，2018（03）.

（作者單位：廣東海洋大學）