論住房租賃市場發展的“矛”與“盾”

摘要：目前，就發展住房租賃市場而言，必須加快打通銀行信貸支持的主通道，降低租賃企業融資成本。這就要求抓緊出臺國家及地方的住房租賃條例以及相關的金融、稅收等法律法規，金融管理部門跟進制定住房租賃類企業、項目的審批條件及監管方式，創造健康的營商環境。

關鍵詞：住房租賃;房地產市場;營商環境

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）01-0037-39 收稿日期：2019-12-11

作者簡介：周游，武漢市培育和發展住房租賃市場試點工作領導小組，中國建設銀行湖北省分行。

2017年，中央政府在全國選取了12個人口凈流入的大中型城市，開展住房租賃試點工作。一方面，住房租賃作為熱點行業，在產品服務、投融資形式上不斷升級、創新，市場上迅速出現了一批租賃公寓，為新市民、年輕人、農民工等消費群體提供了大量高品質的租賃用房及高質量的配套服務。另一方面，市場發展中媒體相繼曝光的“哄抬租金”“甲醛房”“違規租金貸”“企業暴倉跑路”等負面新聞，給住房租賃這個新興行業帶來了沉重的打擊，壓垮了一批跑步入場、過于自信、實力不濟的“運動員”。其實，對于市場化住房租賃行業而言，成就其快速崛起的“矛”，就是與行業相適配的金融支持;而幫助其抵御風險的“盾”，也就是規范的金融防護。

1 坎坷的發展之路

2016年底，中央經濟工作會議提出“房住不炒”后，住房租賃行業便扛起了解決群眾住房剛性需求的大旗。那些被擠出開發市場的資本，迅速瞄準了新興的住房租賃市場，大大小小租賃企業應運而生。社會上大量閑散房源被這些租賃企業收集，在和業主簽訂長期租賃合同后，對房屋進行一次性裝修投入，改造成受消費者青睞的公寓產品對外出租，同時提供維修、保潔、管家等配套服務。此類運營模式首先在北上廣深這類租賃需求十分旺盛的地區。得到了快速的驗證。2017年1月，長租公寓第一單ABS業務——魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上海證券交易所掛牌。隨后，各類長租公寓類的ABS、CMBS產品相繼成功發行。一時間，長租公寓的“REITS”產品發行以及企業上市成為各市場主體眼中近在咫尺的“美好明天”。全國各地紛紛開始關注并著力培育住房租賃市場，眾多租賃企業也開始進行全國性布局和拓展。

可惜的是，沒有等到完善的金融配套支持，租賃市場便遇到了全行業的第一輪大清洗。隨著各路資金加速涌入租賃市場，一些租賃企業開始盲目擴張、野蠻生長。為了抓緊時間搶占市場份額，擴大底層資產規模，許多租賃企業不斷增加杠桿比例，收儲房源，并壓縮裝修時間，加快產出。更有不法分子，利用法律法規的漏洞，做起了高收低出，隨時準備“跑路”的買賣。市面上逐漸出現的租金上漲、金融風險、空氣質量問題等各類亂象，經由自媒體炒作發酵，引起社會的強烈反響以及監管部門的特別關注。各地房管部門紛紛出臺針對此類市場亂象的整治措施，堵截了一批違法、違規行為。與此同時，各類市場主體也開始理性分析市場的現狀及發展節奏，隨著投資者們態度的轉變，許多前期擴展過快的企業，陷入了融資困境，面對融資成本上升、甚至是抽貸的艱難處境。

2 沒有鑄成的“矛”

住房租賃作為房地產開發的三級市場，由于其行業的特殊性，至今仍未形成成熟的盈利閉環。一方面，建立房地產長效機制的政策方針快速地將住房租賃推到了房地產市場的中心位置。然而，住房租賃的法制建設卻嚴重滯后，規范住房租賃行為的國家住房租賃條例遲遲難以出臺。眾多科技平臺公司的深度參與、各類創新產品服務的推出、形式多變的違法現象閃現以及各地區市場的差異化特征，都為快速擬定合理、有效、可持續性的法律規范文件造成了障礙。上位法的缺失，導致了金融、稅收、消防、治安等相關政策無法跟進匹配。因此，本該在經濟發展中作為主要推動力的金融，卻沒能及時發揮出其“矛”的功能性作用。甚至被不法分子加以變相利用，成為引發市場振蕩的“大黑鍋”。

租賃住房運營與商品房開發相比，在投資成本、投資期限、產品服務、融資方式上存在著巨大的差異。目前，我國房價略高，而租金偏低，租售比嚴重不合理。世界上大多數城市租售比為250：1左右，我國大中城市大多則是在500：1以上。住房租賃市場最顯著的特征是投資回收期較長、利潤率較低。輕資產運營企業，在投入房屋裝修改造后，一般的項目回收期在3年左右;而自持型租賃企業回收期更長，項目回收期基本都會達到40年以上。不管是買房還是租房都屬于房地產市場的范疇，其產品價格和服務內容都會受到政府部門的高度關注和監管。有租房需求的群體往往對于市場租金的變動極度敏感，導致房屋租金受政策影響更加明顯。如果是分散式的運營企業，還將面對產業上下游均為個人，違約概率高的市場風險。對于這樣一類投資期限長，無資產抵押且政策風險、市場風險較高的行業，確實難以獲得銀行等金融機構低成本的資金支持。

2017年，武漢作為試點城市，推行“互聯網+房管+金融”的發展模式，在全國率先試點以銀行貸款的方式支持“蛋殼”“樂乎”等全國性品牌公寓在漢發展，同時對本地有一定規模且運營規范的“江寓”“紐賓凱”等優秀租賃企業提供銀行金融支持。事實證明，貸款銀行對于此類企業的貸前調查及貸后管理十分到位。企業也在因為獲取了低成本的資金以及配合銀行的監管，使得自身經營越來越規范，實現了更快更好發展。

各大銀行的個人分期業務，已屬于比較成熟的金融產品。針對當今人們消費習慣的變更，消費分期產品得到廣大消費者的普遍認可。住房租賃同商品房買賣一樣，同樣有著廣泛的分期付款需求。對于剛畢業的大學生、才入職的新市民而言，租房首月需繳交的押金、租金、服務費等費用合計起來是筆較大的支出，租金分期能有效解決這個問題，讓這類人群能提前享受到美好的住房體驗。

可惜的是，亟待金融支持的住房租賃卻提前遭受了P2P、網貸資金等對租賃市場的肆意侵襲。銀行等“正規部隊”還沒來得及正式入場，就被政策叫停，隔離至市場之外了。

3 更快出世的“盾”

2018年下半年以后，全國租賃市場迎來了一場寒冬。首先是“租金上漲”“甲醛超標”“被貸款”等負面報道接連不斷，緊接著銀行內部租金貸款類產品被叫停，社會資本市場迅速降溫，部分資金先后撤離，隨即便出現了“樂伽”公寓暴雷、“小家聯行”跑路等各企業倒閉現象。隨即，各公司資金鏈緊張的傳聞不斷，租賃市場上一片嘩然。

針對市場的變化，政府監管部門積極響應，召集頭部企業、行業專家、租戶代表進行研討，相繼出臺相應的監管政策，并對社會公眾發布風險提示。與此同時，各級政府加快建立、完善住房租賃市場體制機制，規范住房租賃相關備案制度，搭建、改造信息化管理平臺，探索開展限制企業杠桿率、資金監管等試點工作。這些應急措施，一定程度上規范了市場行為，堵住了部分違法行為發生的入口，但同時也導致了企業融資渠道的再次緊縮。有些高頻“暴雷”地區甚至出臺了資金監管、凍結部分現金流等更為嚴格的規定，使得租賃企業資金周轉雪上加霜。前期已經超能力范圍擴張的企業，如果沒有強關聯集團公司或資產公司的持續支持，也沒有扎實的房屋出租運營能力，就只能因為資金流斷鏈而“爆倉”。這也就是為什么2018年年底以來，全國有近30家長租公寓集中“爆倉”跑路的根本原因。

4 “矛”與“盾”的結合

互聯網技術的日新月異為行業的發展增添了無數可能，但同時也帶來了復雜多變的社會風險，新興市場在迅速發展的過程中，必然要面對各種“新興”問題。市場經濟中行業的健康發展，必須持續深入地研究不斷變化的市場環境，出臺適度的“矛”與“盾”，對市場加以引導和調控。

目前，就發展住房租賃市場而言，必須加快打通銀行信貸支持的主通道，降低租賃企業融資成本。這就要求抓緊出臺國家及地方的住房租賃條例以及相關的金融、稅收等法律法規，金融管理部門跟進制定住房租賃類企業、項目的審批條件及監管方式，讓銀行貸款成為租賃企業的主要融資渠道，降低行業融資成本，形成盈利閉環。并利用銀行信貸審批、貸后監管等相關規定，培養企業規范經營的習慣，創造健康的營商環境。

就保護住房租賃市場而言，政府部門必須將投資人、企業主的市場預期拉回至發展初期階段的定位，讓市場主體的關注點回歸至實體經濟，重點培育和發展規范化運營的租賃機構。對于企業資金相關的監管，也應根據企業類別進行劃分，針對不同主體進行區別，并配合市場監管體系、信用體系的建立，有節奏的推進實施。對于還未發展成熟的市場，不宜采取整體一刀切“斷貸”“斷流”的方式，這樣極易造成市場的恐慌，導致來不及調整的企業大量破產倒閉，更會導致一些企業通過高進低出，讓租戶提前支付租金的方式維持運營，進而導致跑路的社會風險。租賃企業則需結合各地區的實際情況制定理性的發展規劃，踏實做好租賃住房的運營服務，保證產品服務質量，不斷提高品牌形象及行業口碑。同時，租賃企業應加強行業自律，配合管理部門相關工作，積極對接政府平臺，實時上傳相關市場數據，并及時上報業內違法違規行為，共建公平、透明、健康的市場環境。金融機構需根據市場實際，分類型的設計可落地、好實施的信貸產品及監管辦法，并聯動房管部門的備案信息系統，進行合理的貸款額度核算及貸后監管，并及時向房管部門推送企業的財務風險預警。另外，金融機構還應補充相應的租房分期產品，滿足人民群眾對提前享受美好租房生活的需求，并規范租金分期產品的申報程序，確保消費者自主、自愿選擇該類金融服務。