業主價格同盟與政府監管

廖俊平

最近深圳市寶安區某小區的業主通過微信群約定提高二手房出售的掛牌價，區住房和建設局很快出手，在2019年12月17日發布通報——

因近期XX街道XX小區個別業主發布集體漲價言論，涉嫌惡意炒作二手房價，進行如下處理：

一是對發布集體漲價言論相關當事人進行約談。

二是暫停辦理XX小區二手房網簽手續，并發布該小區二手房交易風險告知書。如業主確需交易，需到我局簽署交易風險知曉書。

三是對涉嫌惡意炒作，哄抬房價行為進行嚴肅調查，一旦查實，相關責任人將列入黑名單，并研究限制其買賣住房和享受公共住房福利等相關措施。

四是如發現涉嫌擾亂市場秩序等其他違法違規行為，將移交公安、市監、司法等部門依法進行處理。

五是嚴禁中介機構參與惡意炒作房價，嚴禁中介機構代理涉嫌惡意炒作房價的房屋，違者將被暫停網簽權限，并列入行業誠信黑名單。

2019年12月的中央經濟工作會議再次明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”

緊接著，12月17日韓正副總理在住建部召開座談會，再次強調“保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。”

中央如此強調“穩字當頭”，如果還有人指望拉升房價，顯然是嚴重誤判了局面。而住房監管部門及時采取有力措施，也向這些人發出了明確的信號。

上面是從政治的角度分析業主串通漲價的問題，下面再從市場的角度更進一步地觀察一下這個問題。

房地產市場是典型的非完全競爭市場，同時又是一個地域性極強的市場，所以某個特殊區域內的房地產市場的供應在某個時段被壟斷是完全可能的，深圳過往也曾出現過“炒房團”控制某小區房源進而惡炒的現象。但如果是替代性較強的房源，被壟斷的可能性就要小很多——這個小區的業主串通漲價，購房者可以找到同類的其他小區房源。在這種情況下，一個小區內業主的價格同盟對市場的影響力是有限的。當然，這種價格同盟可以擴大到更大范圍，不過這種同盟成功的難度也就更大。

值得警惕的是：可能另有其他“職業人士”協助這種業主價格同盟的形成和穩固。在這次XX小區的價格同盟形成過程中，該小區的房源在互聯網平臺放盤的價格短時間內同時上調，其效率之高，不能不讓人懷疑是得到職業人士配合的。而如果要如上文所述形成更大范圍的價格同盟，顯然需要更高效的互聯網平臺形式和更專業的職業人士團隊的支持。

筆者早在本專欄開辦時的第一篇文章（2008年8月專欄文章《房地產經紀人推高房價嗎？》）就對房地產經紀人的行為模式進行過分析，得出的結論是：房地產經紀人通常是在市場走高的時候推高房價，而在市場走低的時候摧低房價。

當然，這種情況更多地是發生在正常市場交易的情況下。當出現業主價格同盟的時候，房地產經紀人的行為模式是否會有所改變，值得政府監管部門注意和警惕。